面對當前的高房價，對住房消費者最有利的不是采取什么優惠政策誘導他們進入高房價的市場，而是讓過高的房價全面下跌。

　　對于當前住房市場的形勢，一方面中央政府表示一定要擠出房地產市場泡沫，讓住房價格回歸理性，嚴厲打擊住房投機炒作；另一方面，又對國內住房市場“量降價滯”的局面一籌莫展，希望采取合理的政策把過多的存量銷售出去。最近，有政府部門好像尋求到解決途徑，即支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。特別是2012年2月，央行官網強調今年繼續落實差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。市場更是理解為，央行要放開住房信貸政策，采取優惠利率讓首套房購買者利用銀行貸款進入市場。

　　最近，工商銀行農業銀行中國銀行及建設銀行共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率之內根據風險原則合理定價”。國內的媒體都將此理解為四大行將對首套房貸采取優惠利率，以此來鼓勵民眾進入住房市場。

　　有媒體這樣計算，按照差別化的住房信貸政策，一個人購買住房一套，首套住房首付比例三成，利率為基準利率。以貸款100萬20年還清為例，如果是執行基準利率，月供為7783元，總利息867927元；而如果能打9折，月供則減少為7364.76元，每個月可少還400多元，總利息更是減少100385元，為767542元。這些信貸政策變化，看上去對住房購買者是有利的，但實際并非如此。

　　我們可以看到，上述這種計算是建立在以下幾個假定前提上的：一是這個購房者所簽訂的購房貸款合同是固定利率。但是，從目前國內的情況來看，住房按揭貸款合同都是浮動利率，購房者貸款利率是隨著市場及政策變化進行調整的，而且未來利率上升的概率應該大于利率下降的概率。

　　二是這種計算假定住房的價格在現有的基礎上只會上升而不會下跌。如果利率下跌，那么住房按揭貸款的利率優惠對減少購買者成本的作用是微小的。

　　比如說，以當前的住房水平來看，有一套住房為120萬元。如果政府真的采納對“剛性需求”采取7折優惠的按揭貸款利率，那么購房者首付30萬，30年按揭貸款84萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘來計算，7折優惠利率為4.935厘，那么購房者30年連本帶息為1604917.6元，其利息764917.6元。如果這套住房價格下跌30%，房價就下跌到84萬元，首付三成后，按揭貸款58.8萬元，利率為7.05%，30年連本帶息為1415427.66元，其利息827427.66元。也就是說，兩項加起來（即住房價格下跌的本金及30年貸款兩者總額之差）節省負擔55萬元。如果在當前的價格下獲得8.5折貸款利率，那么購房者首付30萬，30年按揭貸款84萬。按照當前5年期以上的貸款利率7.05厘來計算，8.5折優惠利率為5.9925，那么購房者30年連本帶息為1811582.90，利息總額為971582.90元。這里不僅利率高于房價下跌30%的總額，本金總額更是要多支付近40萬元。兩者相加，比房價下跌30%時要增加負擔76萬元。

　　從這個簡單的案例來看，一是購房者最重要的負擔是本金的高低，本金越低或房價下跌越多，那么購房者的購房成本就越低，負擔就越輕。利率高低自然有影響，但影響不大（比如前一種情況下利息多付了6萬元，但實際上總負擔減少了55萬元。后一種情況下，即利率8.5折時，其總利率還要多）。二是如果住房價格不下跌，僅是采取過度的優惠利率，看上去是為購房者爭取利率優惠，但實際上是讓這些購房者承擔住房市場的泡沫。盡管利率優惠到7折，但購房者支付的本金要比房價下跌30%后多36萬，而且總體還款水平也低。三是優惠利率不可能降低至7折，因為這樣做銀行會虧損，5年期以上的存款利率為5.5厘。如果利率優惠8.5折以上，那么所謂的住房按揭貸款利率下降，實際上對減輕購房負擔的作用微乎其微。所以，銀行若以利率優惠誘導住房消費者進入市場，對住房消費者來說，這其實是一個陷阱。

　　總之，面對當前的高房價，對住房消費者最有利的不是采取什么優惠政策誘導他們進入高房價的市場，而是讓過高的房價全面下跌。只有房價全面下跌才有利于住房消費者減輕購房負擔。（作者系中國社科院金融研究所研究員）