2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。

　　住宅市場愁云慘霧，商業(yè)地產(chǎn)熱血沸騰。寫字樓、商鋪、城市綜合體等各色項(xiàng)目在全國大干快上。暫無政策壓力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們極盡所能，用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤彌補(bǔ)了住宅市場的盈利壓力。投資者們則迅速從居住項(xiàng)目中抽回資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。

　　明年，商業(yè)地產(chǎn)銷售價格和租金將出現(xiàn)怎樣的變化？供應(yīng)量急劇上升，會否讓商業(yè)地產(chǎn)好景不長？

　　租金上漲最高超過70%

　　“就在前不久，一位陜西買家一次出手?jǐn)?shù)千萬投資北京南二環(huán)附近的一棟寫字樓用于出租，目前已經(jīng)全部租完。”國內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售總監(jiān)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，無論是整售還是出租，今年的商業(yè)地產(chǎn)行情一直不錯。

　　2011年，北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其整體出售價格和租金回報(bào)率呈現(xiàn)明顯攀升。價格的升高得益于市場需求的攀升。

　　以商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的甲級寫字樓為例。2011年前8個月，由于北京甲級寫字樓新增項(xiàng)目屈指可數(shù)，供需矛盾日益突出。內(nèi)、外資企業(yè)對地理位置具有優(yōu)勢、設(shè)施完備的甲級寫字樓都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的租賃需求。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，今年第三季度北京甲級寫字樓的存量面積為646.9萬平方米，與第二季度的653.8萬平方米相比，僅僅三個月北京市場就消化了10萬平方米的寫字樓。市場分析認(rèn)為，這部分主要由位居北京的金融和能源企業(yè)承租。

　　據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2011年第三季度，北京可租賃優(yōu)質(zhì)寫字樓面積供應(yīng)緊張，各核心區(qū)域?qū)懽謽羌娂娞岣咦饨穑氯胧许?xiàng)目也相應(yīng)提高報(bào)價。這導(dǎo)致北京甲級寫字樓的平均租金水平繼續(xù)保持高增長速度，達(dá)到每月每平方米226.93元，環(huán)比增長10.72%。甲級寫字樓的空置率降至新低，達(dá)4.37%，環(huán)比下降1.82個百分點(diǎn)。

　　而在2011年的上海，甲級寫字樓同樣出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

　　市場咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，上海甲級寫字樓的存量面積為57.05萬平方米。供不應(yīng)求的結(jié)果依舊是寫字樓租金價格上升。2011年11月，上海甲級寫字樓市場租金上漲1.0%，進(jìn)入第四季度的前兩個月，甲級寫字樓租金已合計(jì)上漲2.1%，延續(xù)第三季度租金整體上漲3.3%的勢頭。

　　在天津、沈陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現(xiàn)明顯上漲，空置率不斷降低。

　　一家香港上市房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人聞名(化名)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“由于今年很多一線城市和熱點(diǎn)城市的甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)，而且今年經(jīng)濟(jì)還算穩(wěn)定，寫字樓的租金回報(bào)率一直不斷增加。有個別項(xiàng)目的租金同比最高上漲超過70%。同時，商鋪以及綜合購物廣場的租金也不斷增加。商鋪的租金今年同比增幅大約為10%。”

　　聞名認(rèn)為，形成這種局面的根本原因是，盡管今年房地產(chǎn)住宅市場受到調(diào)控，但是中國從經(jīng)濟(jì)危機(jī)中恢復(fù)的效果較好，內(nèi)需得到明顯提振。在宏觀經(jīng)濟(jì)向好的環(huán)境下，企業(yè)也愿意擴(kuò)大生產(chǎn)改善辦公環(huán)境。“不過，這種租金迅速上漲的情況目前已趨于穩(wěn)定。年底前可能不會再出現(xiàn)明顯的變化。”

　　明年價格將繼續(xù)上漲

　　即將到來的2012年，或許依舊是商業(yè)地產(chǎn)的加速歲月。但“加速”或許只能用來形容供應(yīng)量，而不能說明租金價格。在市場開始對明年的宏觀經(jīng)濟(jì)隱現(xiàn)擔(dān)憂的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)各種形態(tài)項(xiàng)目的供應(yīng)量大幅增加，或?qū)?dǎo)致價格增幅有限。

　　聞名告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“明年一線城市和熱點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)供給量，預(yù)計(jì)會明顯增加。”他認(rèn)為，從2009年開始，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型或在原有基礎(chǔ)上新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時，隨著新入行開發(fā)商在操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累，很多項(xiàng)目會提速建設(shè)。這意味著一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于2012年進(jìn)入市場成為新增供應(yīng)量。

　　另外，由于住宅地產(chǎn)被調(diào)控，各地方政府在出讓土地時，也有意大幅提高商業(yè)金融用地的比例。比如江蘇常州11月份掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都是商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；武漢今年計(jì)劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上。

　　本刊記者查閱北京2009年商業(yè)金融用地的成交情況時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期北京共成交34塊土地，建設(shè)用地面積為112.65萬平米，規(guī)劃建筑面積316.3萬平米。而2010年成交的地塊中，包含或純商業(yè)金融用地大約有53塊。

　　這將意味著從2012年初到2013年，在這些地方將有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售的方式進(jìn)入市場。

　　在上海，許多原計(jì)劃在今年入市的項(xiàng)目，由于招商不足或其他原因?qū)е卵悠冢绮怀霈F(xiàn)意外，將于2012年上半年入市，這將導(dǎo)致2012年供應(yīng)激增，銷售壓力較大。

　　市場研究機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，上海甲級寫字樓市場將有10個項(xiàng)目在2012年入市。其中大多數(shù)位于浦西，將為寫字樓市場新增59萬平方米的供應(yīng)面積，較前三年平均供應(yīng)量約多出11%。

　　中國中鐵作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的央企、其旗下中鐵建工下屬的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王景明，接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時表示：“2012年中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。”

　　但眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和券商的分析師近來都對未來宏觀經(jīng)濟(jì)表示悲觀。

　　中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理彭文生認(rèn)為，低迷的外部形勢會使2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長有明顯下滑。中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征也認(rèn)為，2012年中國GDP將告別兩位數(shù)增長，但由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的存在，預(yù)測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且這樣的態(tài)勢可能會維持相當(dāng)長的時間。

　　多位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者以及商業(yè)地產(chǎn)投資基金經(jīng)理認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供給大量增加，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境或出現(xiàn)下滑，明年商業(yè)項(xiàng)目的租金回報(bào)水平或許只能同比增加5%。聞名則認(rèn)為，明年商業(yè)地產(chǎn)租金水平增幅同比不會超過3%。

　　王景明認(rèn)為，“明年商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率不會出現(xiàn)大規(guī)模減速。如果有項(xiàng)目出現(xiàn)租金降低的情況，那么肯定是因?yàn)樽陨淼钠焚|(zhì)問題，而不是行業(yè)原因。并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。”

　　戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)董事張家鵬向 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“明年全國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或?qū)懽謽嵌紝⒊霈F(xiàn)繼續(xù)上漲。但是漲幅也不會像今年出現(xiàn)環(huán)比10個百分點(diǎn)的漲幅。”