核心提示

　　購買的房子，簽訂合同之后，售樓部推出更低折扣的優惠，能不能申請退房？以往碰到這種情況，購房者或許能以“情事變更”訴諸法院，申請開發商予以退房，但是2月19日之后，自從最高人民法院下發《關于當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》(下稱《通知》)之后，情況將有所改變。

房價波動引發糾紛 以往多為協調解決

　　去年年初，購房者林先生按揭購買了一套房，當時的折扣優惠為9.8折。繳納定金并簽訂合同后不久，國家調控政策日漸緊縮，對于低迷的市場，該樓盤開發商出臺了一系列措施，以促進銷售，其中包括按揭貸款可申請9.6折。

　　林先生越想越覺得自己虧了，拖著沒有繳納首付款，隨后又向開發商提出退房申請。被拒絕后，林先生訴諸法律請求支持，最后經法院調解，開發商同意退房，并退還了部分定金。

　　林先生的遭遇并非個案。近年來，房價的上漲使得房地產糾紛逐年增多，而隨著樓市調控政策的深入，房價波動引起的交易糾紛也不少見。

　　據一些法律界人士介紹，購房者與開發商簽訂商品房預約合同后，因房價波動或提高首付款比例，導致購房者不按約定繳納首付款或申請銀行按揭貸款的情況時有發生。在實際解決過程中，開發商一般不會依據合同約定沒收定金，而是通過協商或訴訟的方式，希望購房者依約履行合同。在房價出現大波動時，也有開發商會通過贈送現金券或車庫的方式，或給予更大折扣，以求購房者不解除合同。

房價下降申請退房 如今或難得到支持

　　2月份之前，類似于以上案例的糾紛發生時，或許可以以情事變更申請退房。然而，自從2月19日高院發布《通知》之后，再碰到此類糾紛時，情事變更或難適用，而因房價下降而退房的申請將難以得到支持。

　　對于房產糾紛案件，《通知》要求各級人民法院在審理房地產糾紛案件時，要嚴格適用情事變更原則，正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進房地產市場健康發展。

　　福建泉中律師事務所律師鄭文峰介紹，所謂“情事變更”，是指在合同有效期間，非因當事人雙方的原因，發生定約時難以預料的情事變更，如維持合同發生當時的效力，其履行顯失公平時，當事人一方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同，以維持公允。嚴格適用情事變更原則，源于最基本的法理與常識——依法訂立的契約應當嚴守，不能隨意變更乃至解除。

　　鄭律師說，其實早在2009年，最高人民法院也曾出臺過《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知，但是里面提到情事變更時，使用的是“慎重適用”。而此次《通知》對于情事變更用了“嚴格適用”字眼，意味著明確了價格變化是市場經濟規律決定的，大家在簽訂合同時就應該考慮市場風險問題，既然簽訂了合同就要遵守契約精神。就個人理解，今后法院在受理類似降價退房等糾紛時，或將不再使用情事變更的原則。

房價有漲有跌 購房應考慮市場風險

　　《通知》一出，引起了許多購房者的關注和討論。不少購房者以為，今后退房的難度將更大，退房的門檻將大大提高。鄭律師表示，嚴格適用情事變更，并不代表任何情況下都不適用，在購房過程中，如果開發商有保價保值的承諾，還是可以以情事變更來申請退房。

　　鄭律師還說，房價有漲有跌，市場風險無法避免，建議購房者在購房時對市場有個深入的了解，避免房價出現較大波動時，因心理失衡導致消費糾紛。另外，購房時不要草率預付定金或簽訂合同，應該對看中的房產的實際情況進行考察，或通過種種方式充分了解。

　　對于此次《通知》中對房地產糾紛更加明確的規定，房地產人士表現得較為淡定。該人士表示，泉州樓市價格相對平穩，因價格波動而申請退房的情況較為少見，所以該《通知》對泉州樓市應該不會產生太大的影響。不過從某個角度而言，房價隨著市場變化而波動的情況屬于正常現象，購房者應該理性面對房價漲與跌，購房時應該多作比較，慎重而購之。

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六類情形

可以要求退房

　　《通知》的出臺，限定了因房價下降而申請退房的門檻，但是并非任何情況都不允許申請退房。那么根據法律規定，哪些情形中購房者可以申請退房？

　　鄭律師介紹，如果新的調控政策出臺導致原來簽訂的購房合同難以履行，比如首付比例提高消費者難以承擔，銀行貸款無法獲批使得消費者難以履行合同的，適用情事變更原則。在簽訂合同后，消費者出現重大意外，比如失去經濟來源，導致無法正常履行合同的，也可以請求解除合同。此外，另有以下六類法定退房情形：

　　第一類是套型誤差。需要說明的是，這種情形適用于按套計價的預售房屋。

　　第二類是購房合同無效。如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定，購房人有權退房。

　　第三類是面積誤差。凡實際測量的面積與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值中，有一項超出3%的，購房人有權退房。

　　第四類是規劃設計變更。

　　第五類是購房合同被依法撤銷但通常情況下，購房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。

　　第六類是房屋主體結構質量不合格而導致退房。主體結構指的是承重墻、梁、柱等，當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據此退房。（本網記者 瀟璇）