不少機(jī)構(gòu)判斷，宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，至少在2012年上半年，房地產(chǎn)氣溫仍將處在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐漸復(fù)蘇。在這種背景下，房地產(chǎn)還值不值得投資呢?

　　“作為投資，今年抄底房地產(chǎn)，還是比較可行的?！焙细恢脴I(yè)首席分析師黎文江表示。

　　長(zhǎng)期收益趨勢(shì)：漲得不快但比股市穩(wěn)健

　　黎文江認(rèn)為，選擇2012年買(mǎi)房投資，這個(gè)時(shí)點(diǎn)不算最好，“2010年的房?jī)r(jià)就沒(méi)有現(xiàn)在高，但是機(jī)會(huì)錯(cuò)失之后，后悔也沒(méi)辦法了?！焙凸墒邢啾?，投資房地產(chǎn)還是比較穩(wěn)健，“股市10年，回到了原點(diǎn)，投資房地產(chǎn)的話，增長(zhǎng)至少也有四五倍。”雖然相比黃金十年，今后房地產(chǎn)的漲幅已經(jīng)不可能像之前那樣，但是和CPI相比，和銀行利率相比，和GDP的漲幅相比，房地產(chǎn)應(yīng)該還是能夠跑贏的。

　　“中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)，就個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，在今后15年內(nèi)，買(mǎi)房應(yīng)該還是沒(méi)有問(wèn)題的?！崩栉慕硎尽５?5年之后，隨著老一代人退出歷史，不少獨(dú)生子女夫婦，不僅有個(gè)人的一套房，還可以繼承雙方父母的各一套房，從而市場(chǎng)上將出現(xiàn)一對(duì)夫婦三套房，市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)象。在產(chǎn)品上，也將從目前的一手市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)槎纸灰诪橹鳌?/P>

　　今年房?jī)r(jià)走勢(shì)：或是今后5年房?jī)r(jià)底部

　　廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉，是記者所采訪的專家中，最主張?jiān)诮衲曩I(mǎi)房的。

　　他表示，在限購(gòu)等一系列宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由原來(lái)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，局部甚至供過(guò)于求。在這種背景下，當(dāng)前的房?jī)r(jià)并不能真實(shí)地反映真正的價(jià)值，很多人是有錢(qián)沒(méi)指標(biāo)買(mǎi)房。

　　“政府拖住房?jī)r(jià)上漲的速度就是讓你買(mǎi)房?！辈苤緜ド踔帘硎?，“如果你現(xiàn)在買(mǎi)房買(mǎi)虧了，我賠你?！辈苤緜サ睦碛墒牵^(guò)5年再來(lái)看現(xiàn)在開(kāi)始的房?jī)r(jià)走勢(shì)的話，絕對(duì)是漲的，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然掉頭向下。

　　投資時(shí)點(diǎn)

　　2012年買(mǎi)房時(shí)機(jī)：三季度之前是相對(duì)底部

　　2012年具體哪個(gè)時(shí)段買(mǎi)房比較好?曹志偉認(rèn)為，現(xiàn)在到三季度是一個(gè)相對(duì)房?jī)r(jià)底部。無(wú)論是自住型需求者，還是投資性需求者，都是不錯(cuò)的入市機(jī)會(huì)。

　　而黎文江判斷，就廣州而言，2012年上半年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)底部，下半年會(huì)逐漸平穩(wěn)。理由在于，去年的11、12月，由于銀行沒(méi)有了信貸額度，導(dǎo)致廣州樓市的成交急劇下滑，價(jià)格下滑。而2012年上半年準(zhǔn)備金率會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，信貸會(huì)逐漸寬松，限購(gòu)政策也可能會(huì)出現(xiàn)微調(diào)，比如廣州市房管局正在研究的差別限購(gòu)政策，從而使得有條件的購(gòu)房者日漸增多，市場(chǎng)成交量逐步上升。因此，他判斷“5月份之后，價(jià)格就會(huì)逐漸平穩(wěn)，不再下調(diào)”。

　　各種類型的投資選擇對(duì)比

　　一、二線城市VS三、四線城市

　　一、二線城市★★★★三、四線城市★★★

　　2011年，三、四線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高過(guò)一、二線城市。由于限購(gòu)，不少一、二線城市的投資者轉(zhuǎn)向不受限制的三、四線城市。然而，曹志偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，去三、四線城市買(mǎi)房的“投機(jī)”成分，比在一、二線城市的“投資”成分還要大。因?yàn)樵谝?、二線城市買(mǎi)房，至少還要考慮一下離單位的遠(yuǎn)近，如果自己不住了，還可以出租。而在三、四線城市買(mǎi)房，比如在清遠(yuǎn)一個(gè)很偏遠(yuǎn)的地區(qū)買(mǎi)房，實(shí)際上就是博今后的升值空間，“想租都沒(méi)人去租，根本談不上是投資。”陳小姐在2008年的時(shí)候就在從化某樓盤(pán)買(mǎi)了房，如今價(jià)格早已漲了一倍多，但是想賣時(shí)，卻根本找不到下家。“感覺(jué)有價(jià)無(wú)市，想要出租，更是難上加難。”

　　住宅VS商鋪

　　住宅★★★★商鋪★★★

　　2012年，限購(gòu)政策仍沒(méi)有放松的跡象，對(duì)于“被限住”的對(duì)象而言，還是只能選擇商鋪。

　　拋開(kāi)“資格”審查，2012年是買(mǎi)住宅好，還是買(mǎi)商鋪好?黎文江認(rèn)為對(duì)一般投資者來(lái)說(shuō)，商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比較大，“不少地區(qū)要等上幾年才能有回報(bào)，如果一邊要交貸款利息，一邊出租不出去的話，可能就不劃算。投資商鋪很考眼光?！?/P>

　　滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰的看法是，經(jīng)過(guò)2011年的一輪炒作，很多的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商包裝分割之后進(jìn)行了出售，“貨量消化了相當(dāng)一部分有實(shí)力的買(mǎi)家”。

　　中原工商鋪市場(chǎng)與研究總監(jiān)劉廣浩依然看好商鋪投資，但是相比之下，他更看好的還是住宅。在他看來(lái)，商鋪的投資優(yōu)勢(shì)在于“不限購(gòu)”，但是如果有購(gòu)房資格的話，住宅的投資價(jià)值可以去到四顆星甚至五顆星?！?012年，無(wú)論是一手還是二手，價(jià)格都有所回落，今年買(mǎi)，總比2010年、2011年買(mǎi)要好?！?/P>

　　一手房VS二手房

　　一手房★★★★二手房★★★☆

　　“2012年還是二手市場(chǎng)的調(diào)整年?！敝芊灞硎荆?011年的下半年，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)促銷，不少一手房已能吸引購(gòu)房者。但在二手市場(chǎng)，大部分小業(yè)主還沒(méi)有將價(jià)格下調(diào)，一二手倒掛的現(xiàn)象比較普遍。預(yù)計(jì)到2012年下半年，一些小業(yè)主會(huì)調(diào)整價(jià)格，從而拉升市場(chǎng)的成交量。

　　周峰建議，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在同等條件下，2012年購(gòu)買(mǎi)一手房的投資成本相對(duì)更高。在板塊上，他推薦白云區(qū)羅沖圍、西槎板塊，該板塊目前的二手房成交均價(jià)為10468元/平方米，但是與之臨近的西關(guān)板塊的均價(jià)高達(dá)15067元/平方米。“兩者的差價(jià)高達(dá)5000元/平方米，特別是從規(guī)劃來(lái)看，今后羅沖圍板塊的空氣、交通都會(huì)有所改善，值得關(guān)注?！?/P>

　　一般住宅VS公寓VS別墅

　　一般住宅★★★★公寓★★★☆

　　別墅等高端住宅★★★★★

　　黎文江表示，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有微調(diào)，“如果放松限購(gòu)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)剛性需求者的增加，而如果房產(chǎn)稅替代限購(gòu)政策的話，又將釋放高端購(gòu)房者的需求?！?/P>

　　到底是買(mǎi)一般住宅、公寓還是別墅等高端住宅好呢?最主要還是看投資者的個(gè)人偏好。

　　買(mǎi)房子首先是地段。在地段的選擇上，市中心始終比郊區(qū)的投資價(jià)值要高。但是“市中心也會(huì)老化。比如說(shuō)現(xiàn)在越秀區(qū)的地段比珠江新城要好，但是將來(lái)則不一定”。買(mǎi)房子還是要看市政規(guī)劃，房子會(huì)老化，市中心也會(huì)老化，新中心的升值空間會(huì)比老中心要大。投資者在買(mǎi)房的時(shí)候，要有前瞻性，比如南沙規(guī)劃，白鵝潭的規(guī)劃出來(lái)之后，對(duì)今后的房?jī)r(jià)會(huì)有相當(dāng)?shù)挠绊憽?/P>

　　公寓是一種比較特殊的住宅類別。相對(duì)來(lái)說(shuō)，單價(jià)較高，租金也較高，但是出租回報(bào)率不一定高。目前回報(bào)率在4%~5%之間，而住宅的投資回報(bào)率在3%左右，總體來(lái)說(shuō)，租售比還是很低。

　　而一般住宅和別墅相比的話，別墅的投資門(mén)檻高，但是因?yàn)橄∪?，抗跌性好。“有錢(qián)的話，買(mǎi)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的別墅最好，其次是雙拼或者是聯(lián)排別墅?！崩栉慕硎?。相比一般住宅，高檔豪宅(比如市中心、有江景、湖景、山景的)投資價(jià)值更高。

　　商場(chǎng)鋪VS臨街鋪

　　商場(chǎng)鋪★★臨街鋪★★★

　　中原工商鋪市場(chǎng)與研究總監(jiān)劉廣浩認(rèn)為，商場(chǎng)鋪和臨街鋪有不同的投資價(jià)值，適合不同的投資者。“商場(chǎng)鋪也有成功的典范，投資時(shí)一要看和周邊的業(yè)態(tài)是否和諧，二要看其經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力。”而臨街鋪主要看區(qū)位，屬于單打獨(dú)斗型的，風(fēng)險(xiǎn)可控性比較好。

　　目前商場(chǎng)鋪的投資回報(bào)率平均在2%左右，臨街鋪的投資回報(bào)率可能會(huì)更低。但是，投資商鋪更看重的是其升值潛力，租售比的參考價(jià)值并不是最主要的。

　　劉廣浩表示，就他而言，投資商鋪首先推薦的還是臨街老鋪，但是缺點(diǎn)在于貨量少、門(mén)檻高，能承受的投資人較少。而商場(chǎng)鋪不是不能碰，但是在選擇上要慎重。