關(guān)鍵詞:嚴(yán)控差別化調(diào)整房產(chǎn)稅

　　2011年是中國房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，政策不斷加碼，效果達(dá)到預(yù)期。那么，2012年樓市政策又將走向何方？

　　立丹行

　　行政干預(yù)逐漸退場(chǎng)

　　主要觀點(diǎn):政策緊縮成定局，財(cái)稅政策有望接力“限購令”以鞏固調(diào)控成果。

　　2012年，政策緊縮已成定局，限購等行政性手段短期內(nèi)無法撤出市場(chǎng)，而房產(chǎn)稅試驗(yàn)到階段性成熟時(shí)，調(diào)控政策有可能從行政干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)干預(yù)。屆時(shí)房產(chǎn)稅等市場(chǎng)長(zhǎng)效政策將成為行政政策退出后的“替代”政策。

　　2012年上半年是市場(chǎng)底部周期調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)各方參與意愿是否足夠強(qiáng)烈、行為是否足夠到位，將對(duì)加速市場(chǎng)調(diào)整起到關(guān)鍵作用。未來市場(chǎng)將呈現(xiàn)U型反轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)

　　調(diào)控可能定向放寬

　　主要觀點(diǎn):調(diào)控重點(diǎn)是“軟著陸”，限購限貸政策有望放松。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時(shí)，對(duì)居民合理的住房需求將采取針對(duì)性的扶持政策。

　　預(yù)計(jì)的調(diào)整包括:一是限購政策的調(diào)整。二是限價(jià)政策的調(diào)整。2012年，一二線限購城市繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)令已無必要，三四線城市的限價(jià)令對(duì)地方房?jī)r(jià)上漲仍具有較大的約束力。三是針對(duì)首套房的限貸政策做出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最穩(wěn)定、最健康的需求，政府在促使房?jī)r(jià)合理回歸后或?qū)?duì)現(xiàn)有的限貸政策做出調(diào)整，釋放這部分合理需求。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。五是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市和征收范圍將擴(kuò)大。

　　談市場(chǎng)

　　關(guān)鍵詞:供應(yīng)量大剛需降價(jià)

　　2011年的廈門樓市在供應(yīng)大增的情況下，成交量基本與2010年持平。2012年廈門樓市何去何從？房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的變化？

　　立丹行

　　成交量或重回歷年平均水平

　　主要觀點(diǎn):今年上半年房?jī)r(jià)跌宕下挫，下半年相對(duì)平穩(wěn)。

　　2012年全市預(yù)計(jì)將有40個(gè)項(xiàng)目新入市，再加上加推項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2012年商品住宅新增供應(yīng)將與2011年相當(dāng)。

　　2012年，在降價(jià)大勢(shì)所趨、部分降價(jià)樓盤效果顯現(xiàn)的背景下，如果開發(fā)商能接受以價(jià)換量，那么成交量或?qū)⒅鼗貜B門商品住宅歷年平均成交水平，即280萬至300萬平方米。

　　2011年底的304萬平方米庫存積壓，再加上今年新盤放量，開發(fā)商去化壓力巨大。今年上半年將進(jìn)入價(jià)格深度調(diào)整的關(guān)鍵期，房?jī)r(jià)跌宕下挫，市場(chǎng)底部周期在3—5個(gè)月調(diào)整完畢，進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　此外，隨著廈門限購令延期，不限購不限貸的產(chǎn)品——SOHO或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)新寵，世茂海峽大廈、禹洲中央海岸、泰地海西中心等多個(gè)項(xiàng)目都將推出SOHO產(chǎn)品。

　　世聯(lián)地產(chǎn)

　　第二季度末價(jià)格或觸底

　　主要觀點(diǎn):上半年量?jī)r(jià)齊跌，下半年成交回暖。

　　2012年上半年，市場(chǎng)將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段。第二季度末價(jià)格或觸底，這主要有三方面原因。首先，歐債危機(jī)還在加劇，歐洲和美國都需要新一輪量化寬松。按照目前趨勢(shì)，第二季度末美元指數(shù)應(yīng)該在90附近觸頂回落，使全球資本市場(chǎng)見底。

　　其次，中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，微調(diào)口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預(yù)計(jì)政策放松得更快。這決定中國經(jīng)濟(jì)會(huì)在上半年結(jié)束去庫存期。

　　最后，房地產(chǎn)行業(yè)在今年上半年的潛在供應(yīng)洪峰之后，下半年的潛在供應(yīng)情況會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。下半年市場(chǎng)會(huì)由于價(jià)格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會(huì)使價(jià)格得到支撐。