自救還是擴張？留退路還是找出路？1月5日，新聞不斷的綠城中國一天之內連發四個公告，宣布分別轉讓無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期，頻繁的股權融資頓時引發業界高度關注。據悉，轉讓三地4個項目將給綠城帶來近3億元的收入，加上此前已順利轉讓的外灘證大地王項目，總金額達到13億元左右。

如此密集地進行股權轉讓，綠城顯然已經啟動董事長宋衛平于去年11月初就曾提及的“危機應對預案”。盡管宋衛平在回應媒體時并不諱言，自稱轉讓項目是因為現金流緊張，并稱這是合適的、自然的平常事，但對于房企而言，土地、物業畢竟彌足珍貴，股權更是直接關系公司的決策權限和利潤份額，綠城通過這種高成本的融資方式化險為夷，多少有些“斷腕求生”的意味。

　　【現象】

　　股權交易趨于頻繁

　　資金難題普遍化

　　“綠城近期充實資金的舉動，目前在全國性的大型房企中還并不多見，但在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊下，如何補充資金、增加流動性，已經成為房企普遍面臨的一個難題。”鏈家地產首席分析師張月對記者表示，“綠城的現狀不過是當下樓市的一個縮影，2012年房企融資或以價換量的現象極有可能愈演愈烈。”

　　實際上，2011年樓市股權變動交易頻繁。

　　中原地產研究中心統計顯示，2011年交易市場共出現近500宗房地產行業股權及資產交易（不包含關聯交易），涉及金額超過1500億元；規模股權交易達124宗，交易總金額達471.76億元，均創歷史新高。

　　另據鏈家地產市場研究部不完全統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，與去年相比增加72宗，增長65%（見下表）。在房企資金充實度大大降低而存貨積壓嚴重的情況下，2012年房企的股權并購仍會繼續。

　　房企陷入窘境

　　亞豪機構市場總監郭毅透露，房地產企業股權轉讓其實一直以來都比較普遍，只不過其中一些房企的規模不是很大，受到的關注度相對較少。由于目前民間融資一則需要較高的回報率，二則需要一個較長的周期，通過銀行融資或股市融資在當下可謂困難重重，加之房地產信托被叫停，資金鏈緊張的房企目前能走的路就是轉讓股權、債權，拋售房產或在建項目等實物資產了。

　　郭毅指出，樂觀一點看，通過產權市場出讓股權至少能夠快速獲得寶貴的資金，分攤未來的經營風險。

　　“中小房企往往只有一兩個項目，可以最大程度地壓縮成本，以保證企業支撐更長時間；而大型房企則是全國性滾動開發，土地成本、人員成本、施工成本、營銷成本累加起來，并不排除被壓垮的可能。”郭毅如是分析。

　　郭毅的分析不無道理。2011年，房地產開發企業受到樓市調控的強烈沖擊，成交量低迷、銷售業績普遍下滑，銷售回籠資金滯緩。

　　在多重政策的調控下，銀根緊縮，房地產行業的“暴利光環”已漸漸黯淡。除部分資金雄厚的房企外，一些房企在維持正常的資金周轉問題上顯得相對吃力，在千方百計通過擴大融資補充流動性的同時，負債率也在不斷攀升。陷入窘境的房企只好通過產權交易、投資其他行業等方式實現資金騰挪，尋求逆境突圍。

　　【剖析】

　　地產“洗牌”不可避免

　　房企業績分化明顯

　　數據顯示，2011年，在131家上市房企財務報告中，持續顯示存貨凈額的房企共有125家，截至3季度末存貨凈額共1.34萬億元。比去年年末增長28.6%，各季度持續增加。

　　旺市之下，大量存貨往往被視為房企未來盈利能力和擴張能力的體現，但在當前樓市低迷、融資和銷售形勢嚴峻的情況下，存貨或將演變成為房企未來經營的隱患。存貨高企，意味著銷售周期被拉長，大量資金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存貨轉為可售供應，房企只好不斷注入資金。

　　房企負債率上升同樣成為房企面臨的一大問題。2011年，銀行信貸額度的收緊使得房企能夠獲得的銀行貸款減少，不得不依賴于私募基金、企業債券等其他渠道的融資，從而承擔起更高的融資成本。

　　在2012年調控持續的背景下，部分房企的銷售回款極有可能無法填補先前的負債，維持正常的資金周轉。記者了解到，在滬深股市上市的131家房企中，2011年3季度末負債率較1季度上升的房企共有80家，占比61%。對于負債率過高的房企，2012年的銷售壓力要遠遠大于去年。

　　與此同時，房企業績的分化已經日趨明顯。2011下半年開始，中小房企各月銷售份額均不足四分之一，每月銷售業績維持在20至30億元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的銷售份額尚能接近四成，單月業績最高超過60億元。隨著限購政策的持續，中小房企項目銷售受到的影響尤為顯著。

　　鑒于此，鏈家地產市場研究部分析稱，2012年多數中小房企的經營壓力將會倍增。一方面，中小房企在售項目的銷售數量與結構較為單一，價格缺乏更大的調整空間，市場份額可能遭到大型房企的再度擠壓；另一方面，中小房企北京商品房庫存市值不少于3500億，大量資金被套牢，加之傳統融資渠道很難有放寬的可能性，后續開發資金的枯竭無疑會對房企造成重壓。如此一來，房企并購和股權轉讓的現象或將更加頻繁。

　　淡市求存方式各異

　　房企并購和股權轉讓無疑將促使行業洗牌、整合加劇。部分實力房企如融創、SOHO中國等，由此獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，提高了競爭力和市場占有率。而像綠城中國這樣的大型房企如今也開始積極轉讓股權，則促使那些在資金方面捉襟見肘的中小房企，將更為謹慎地調整銷售策略和融資方式。

　　對于房企而言，股權出讓等融資方式多少有著“逼于無奈”的意味。

　　在張月看來，若非面臨較大的資金風險或有意淡出房地產市場，房企一般不會選擇出售土地或項目，何況當前轉手項目也很難獲得更多的利潤回報。在未來的政策調控周期內，房企降價或低價出售仍將是主流，大多數房企將會選擇最順應市場的銷售策略，通過以價博量、快速銷售實現資金回收。那些以低價收購項目的房企，未來無疑掌握著更大的降價空間，在市場上的主動地位也將繼續得到鞏固。

　　對于“降價”一說，亞豪機構市場總監郭毅表示贊同。郭毅向記者表示，大規模的降價是整個房地產行業都無法回避的問題。即使是國企、央企，同樣也存在業績方面的考核。無論是在價格泡沫嚴重的一線城市，還是在房價相對虛高的二三線城市，不降價就無法實現銷售目標。去年以來，北京的樓市成交量已經停滯了相當長一段時間，樓市降價的時間窗口已然到達。

　　【縱深】

　　危機：危中有機 轉危為機

　　“強者愈強，弱者愈弱”，當一場樓市寒冬到來時，有人叫苦不迭，有人卻能沉穩應對，更有人借機擴張，上演了一場實實在在的“優勝劣汰”。

　　正如一位業內專家所言，資金鏈充盈、能根據市場變化及時調整合理開發節奏，加快出售現有存貨，保障穩健的財務情況，理性儲備土地的房企，將會迎來更好的發展。

　　●SOHO中國底價拿地

　　2011年，面對高壓的調控政策和不太明朗的市場前景，一部分資金充裕的開發商采用了現金為王、減少購地、加快清理庫存的經營策略；另一部分財務穩健的開發商，則在弱市下積極斬獲性價比高的地塊。

　　以SOHO中國為例，2011年一直在積極拓展在城市核心區域的版圖，在以最高溢價率失意北京CBD3塊地塊后，終于在上海斬獲新地。2011年12月29日，SOHO中國以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50%的股權，進而收購上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權益。

　　公開數據顯示，上海外灘8-1地塊占地面積為4.5萬平方米，規劃建筑面積27萬平方米，于2010年2月1日被上海證大以92.2億元成交，折合樓面價34148元/平方米，以總價刷新了當時上海地王新紀錄。SOHO中國此次收購，意味著這塊儲備了近2年的核心商業地塊現在僅80億元，賬面縮水了12個億，下跌了13.04%。

　　●融創中國逆勢擴張

　　融創中國的逆勢擴張同樣引人注目。2011年12月16日，融創中國附屬公司融創奧城、融創恒基與方興地產旗下子公司上海拓豐以30.67億元，競得朝陽區來廣營地塊。據媒體報道，融創早在2008年就已經看上了這個“高端地塊”，當時拿地的話至少需要40億，此次底價獲得該地塊相當于凈賺10億。

　　就在上周，融創中國全資附屬公司融創置地剛剛與綠城地產簽訂了股權轉讓協議，綠城地產向融創置地出售湖濱置業51%的股權，轉讓價格為人民幣5100萬元。短短幾個月間，融創中國的攻城略地之舉可謂高調，其董事長孫宏斌也不忘在微博上強調“現金流盡管放心”，直言自己“不會被同一塊石頭絆倒兩次”。

　　此外，城建、萬科、首開和金隅紛紛在京逆勢購地，全年的交易金額依次為64億、32億、28億和19億。由此可以預見這四家房企住宅供應必會后勁十足，將在2012-2014年推出更多的住宅項目，成為住宅供應的主力企業。

　　和中小房企蕭瑟過冬的局面形成對比，大型房企的“風景依舊獨好”并非毫無來由。

　　得益于調控后的迅速應變，調整推盤節奏和定位，積極順應市場價格走勢，在京耕耘的大型房企如萬科、龍湖等，全年銷售業績依然可觀。如萬科今年入市全部以中低端剛需盤為主，并且價格逐期回落，使得萬科長陽半島、云灣家園、萬科幸福匯的簽約率已過七成。龍湖時代天街底價入市引發熱銷，也早已為業界所熟知。

　　另外，大型房企的在售項目數量較多，各類型產品均有布局，可以應市調整銷售重點、分散風險，這也是其銷售業績“屹立不倒”的重要因素。

　　股權轉讓還將時有發生

　　●陳志（北京市房地產業協會副秘書長）

　　部分房企的股權轉讓行為其實是在預料之中的，這在2012年第一季度、第二季度也可能時有發生，原因在于貨幣政策趨緊，海外融資、房地產信托等融資途徑漸漸不再可行，開發商目前的融資渠道變窄，時間越長，房企有能力攤銷的成本就越少。

　　剛性需求人群、改善型需求人群持續觀望，推遲了出手買房的時間，導致市場成交量大幅下降，房企無法快速實現銷售資金回籠，在資金鏈的重壓下不得不選擇股權轉讓。

　　降價對于房企而言，同樣是迫不得已的行為。目前市場上一些房企的降價動力不足，一方面是因為已降價項目尚未換來市場成交量的認可，另一方面是出于對實際成本和融資能力的考量。由于土地成本是支撐房價的一個絕對臺階，導致目前市場上降價空間較大的項目往往是拿地成本偏低的。目前來看，規模較大的房企尚未淪落到必須賠本自保的地步，因而不排除一些房企還在等待更為適當的入市時機。