從2009年底至今，全國的房地產市場在持續兩年的強力調控下終于放緩了狂奔的步伐。去年以來政策調控對投資、消費、政府財政的影響不斷顯現，全國商品房交易量普遍低迷，商品房交易價格已經開始顯露回落的趨勢。去年年末，隨著一些城市欲放松"限購"舉動被斬斷，中央一再強調調控政策不會放松，房地產市場持續從緊的政策環境已無懸念。今年房地產市場的房價走勢、行業趨向以及房地產在新年度整個經濟發展中的地位等問題成為人們關注的焦點。

　　房地產仍占重要地位

　　2003年國務院18號文件出臺，該文件提出，"房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業"。房地產的"國民經濟的重要支柱產業"地位由此得到官方確認。

　　也就是從2003年起，我國的房價開始以每年兩位數的增幅快速攀升。期間雖然幾經調控，但是越調越漲。特別是2008年遭遇金融危機，房地產更凸顯了其"保增長"的作用。在政府給與的極度寬松的財政及貨幣刺激性政策下，到2009年12月，全國70個大中城市的住宅平均售價已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元，2008年后一年間房價每平方米大漲1000元，創下26個月漲幅新高。然而，房地產業的迅猛發展使該行業近十年間增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已達5.5%。2009年我國房地產對GDP的貢獻超過13%，如果加上房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率甚至超過了20%。去年，隨著房地產投資及商品房交易量的明顯下降，社會上開始對房地產對未來整體經濟的拉動作用產生疑問。有些人甚至擔心，對房地產的持續調控會帶來投資大幅回落，市場蕭條引發金融風險，加劇經濟增速放緩。

　　去年針對房地產的持續調控確實使房價的漲幅、銷售面積、投資等均有所下滑，但全國工商聯房地產商會會長聶梅生提供給記者的數據表明，去年全國商品房平均價格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房價仍增長了5%。另外，已公開的數據顯示，去年1-10月份全社會固定資產投資同比增長24.9%，其中房地產開發投資同比增長31.1%，房地產開發投資依然處于高增長狀態。住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地產業的各項指標都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅。

　　房地產業內人士認為，雖然去年全年的數據還看不到，但去年整體經濟形勢好于2008年，房地產市場在"限購"控制下，北、上、廣、深等一線城市波動較大，但二三線城市卻起到了"此消彼長"的補充作用。去年1-8月全國商品房已銷售了3.3萬億元，估計全年可以達到5萬億元。同時，由于有保障性住房對商品房建設下降的補充作用，房地產行業整體上對去年經濟的貢獻力仍然會很大。住房與城鄉建設部副部長齊驥表示，去年1000萬套保障房所需的1.3萬億元投資，在一定程度上對沖了商品房投資的下滑，同時保障房也為建筑業等上下游產業提供大量就業崗位，帶動裝修、家具家電等行業，保持了經濟平穩發展。

　　此外，多年以來地方政府為增加GDP及追求顯化的政績而越發依賴"土地財政"。根據中國指數研究院發布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，2009年，全國土地出讓金收入已達到1.5萬億元，相當于同期地方財政總收入的46%左右。目前在有些縣市,土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。國土資源部公布的2009年土地市場動態監測結果顯示，2009年房地產用地出讓價款為13391.8億元，占出讓總價款15910.2億元的84.2%。北京市土地整理儲備中心公開的數據顯示，2009年北京土地市場成交金額925億元。而北京2009年的GDP總量約為11346億元，拍地收入約占GDP的8%。

　　從去年的情況看，北京、上海的土地出讓金已破千億元，比前年同期大幅增加。據中原地產最新統計數據，2011年前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與前年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則去年土地財政將可能減少上萬億。但業內人士預計，由于2011年土地供應量約為過去兩年的總和，去年全國土地出讓金仍將突破2萬億元。這表明盡管"土地財政"有所縮水，但在去年的GDP中仍占有相當大的一塊。

　　此次中央經濟工作會議在對各行各業的表述中強調了"民生"以及經濟轉型的取向。針對房地產業強調，要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　民生成為今年經濟工作的著力點已十分明確，而保障性住房被視為改善民生和經濟發展的最佳結合點。住房與城鄉建設部政策研究中心主任陳準堅定地表示，保障房建設是歷史性的任務，不存在放松和轉向的跡象。業內人士也普遍認同，保障性住房建設對持續調控下商品房市場的補充平衡作用將愈發重要。今年整體上房地產業對經濟發展的貢獻占比會有所下降，但不會很大。

　　據住建部公布數據，截至2011年10月底，2011年1000萬套保障房的開工計劃提前1個月完成。2011年，要求新開工建設1000萬套保障房，加上2010年結轉過來的500多萬套，2011年實際在建的保障房是1500萬套左右，年內竣工的有300多萬套，那么將有1200萬套在建保障房結轉到2012年。住房城鄉建設部部長姜偉新此前明確表示，今年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新開工的保障性住房加上2010年與2011年結轉下來的在建保障性住房，將達到近2000萬套。

　　中原地產的分析人士認為，今年二三線城市以及保障房的開發建設會對調控中的房地產市場起到補充、平衡作用。雖然保障性住房減少了政府土地收入，但開發環節對其上下游行業以及就業的拉動同樣是巨大的。去年開工的1000萬套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安費用計算，起碼要投入接近兩萬億。保障性住房中只有占比20%的公租房不能進入銷售環節，而其余80%的限價房、回遷房、經濟適用住房等都可以預售銷售。與京滬廣深等一線城市不同的是，很多二三線城市保障性住房的價格與普通商品房價格相當。去年開工的保障性住房今年即可上市，而且根據中央政府的規劃，未來五年總計要交付3600萬套保障性住房，2012年，保障性住房的建設總量將依然維持在一個高位，保障性住房的入市將使商品房市場下滑的部分得以補充。

　　此外，根據中原地產掌握的數據，去年，一線樓市中京滬廣深在全國的商品房成交量占比全部加起來已不足5%，二三線城市已經在房地產開發建設中占據重要地位。21世紀不動產集團市場部的數據顯示，去年在全國房地產銷售收入中一線城市的占比越來越少，累計為35%，而二三線城市銷售收入已達65%。該機構首席分析師常智預計，今年隨著二三線城市房地產市場的發展，一線城市商品房市場對經濟的影響將進一步弱化，二三線城市房地產建設對房地產行業的整體貢獻作用將會更加突出。他分析，今年商品房土地出讓收入可能會下降30%，但商品房銷售基本將與去年持平，如果今年房價同比增幅在4%，加上上市以及新開工的保障性住房的拉動，房地產的下降不會很大。