中央經濟工作會議傳達出今年國家將在保經濟增長中推進經濟轉型。聶梅生認為，經濟轉型需要騰挪空間。今年房地產行業的整體調整會經歷"保障房上市、限購政策松動和退出、房產稅代替土地出讓金"的"三部曲"。中央經濟工作會議提出，要加大普通商品房的供應量，今年將會出現房價漲幅同比回落，但交易量放大的市場變化。今年土地出讓會減少，開工量也會減少，房地產的增速將有所下降。雖然去年下半年調控效果逐漸顯現，但市場是不是穩得下來，還需要大約半年的觀察，包括看資金面、土地出讓、房地產上下游關聯行業的情況，特別是要關注"既能保民生，又能保經濟"的保障性住房的補充平衡結局。

　　中房協副會長朱中一認為，我國的房地產已經走過了"黃金十年"，伴隨著國家經濟持續9%-10%的快速增長，我國的城鎮化在這10年中已經超過了50%,城鎮常住人口達到了6.7億，房地產業還將有十幾年的發展機會。但隨著我國整體經濟發展增速的減緩，隨著城市人口老齡化結構的變化，房地產業將進入平穩發展階段。

　　房價會否迎來深跌拐點

　　中央對房地產調控堅定的態度，讓跨進新年度的人們對今年房價的走勢深為關注。最近對房價"拐點"以及降幅的預判聲日漸增多。

　　日前北京市已明確，去年新建普通住房成交均價比前年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，在環比連續3個月停漲后，去年10月份開始下降。國家統計局公布的去年11月分統計數據顯示，全國70個城市房價環比平均下調幅度達到了0.19%，環比下跌城市三年來首次達到了49個。同比上漲幅度在11月也放緩，同比上漲2.38。11月份，全國房地產開發景氣指數為99.87，成為近27個月以來的新低。

　　最近從市場傳來的信息也很搶眼，特別是從一線城市上海以及一些龍頭房企開始的降價舉動給人們的預期帶來較大影響。在遠郊普通住宅項目降聲四起后，知名房企星河灣不久前將上海的兩個高端項目價格下調15%~20%，同時對老業主進行差價補償，預補償資金6億元的消息，更被業內外看作是調控刺破豪宅堡壘的"標志"。

　　房價下行似乎已不成懸念。但今年房價降幅會有多大，房價是否能迎來深跌拐點？這些問題目前成為焦點。

　　此前銀監會房地產政策測試結果顯示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。部分商業銀行代表也認為，銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊。很多人由此對房價下降的預期變得樂觀。然而對此銀行及房地產業界的否定聲也很強烈。財經評論人士葉檀此前稱，全國房價同比下降30%市場將崩潰。聶梅生以"半陰半陽"形容當下房價，認為現在房價只是處在下降通道的"節點"。

　　"看不清楚"不僅是消費者及房地產圈外人，也包括開發商。

　　業內人士認為，判斷房價走勢重要的依據是房地產數據。目前市場上的各種數據缺少統一口徑。銀監會所言能抗跌房價下降50%，應該是從個人房貸角度而言。這當中可能沒有包括開發貸款和沒貸款購房部分。政府權威部門統計局公布的房地產數據只包括了國內70個城市的房價變化指數，并沒有公布全國或70個城市平均房價的數據。而且當下各城市的房價統計也有不同。北京是去年已明確"新建普通商品房價"比前年下降6.3%的城市，但去年北京的統計方式和別的城市對"新建商品住宅"的統計有所不同，北京只統計了新建商品住房中新建的、北京市住建委定義的"普通住宅"，并且將保障性住房價格一并納入"新建普通商品房價"中。由于統計口徑不同，大家往往不在一個參考面上，彼此之間無法加以比較，再加上不同機構考量市場的視角不同，所言結果產生的差異也會很大。

　　目前，很多專業研究機構以及房地產業內實際上更多采用的是根據國家統計局發布的全國商品房總交易額與總交易量之間計算得出的全國商品房均價，以此作為判斷樓市變化的依據。聶梅生認為，根據全國的商品房交易總額和交易量計算，2010年全國的商品房平均價格為每平方米5000元，而2011年接近5500元，增福同比仍上升約5%。在調控依然從緊的形勢下，今年房價很可能出現實質性下跌，漲幅會進一步下降，但不會出現"跳崖"式下跌，全年同比或在3%-4%之間。

　　房地產市場的調控最終要體現在房價的同比下降。當前房價僅僅呈現價格的環比下降，同比仍處于上漲狀態，房價居高不下的局面沒有真正改變，房價反彈的可能性還很大。據中原地產掌握的數據，目前大部分城市的租售比超過500比1，收入比更是遠遠超過20年比1，雖然國內因為收入構成及消費習慣和國外不一致，但是目前來看，房價相比普通購房者收入懸殊還很大，樓市距離房價的合理區間還有較大的距離。業內人士預計，從目前市場、政策等因素綜合分析，今年3月份左右樓市將會出現價格同比下降的實質性下調。2012年房價或可繼續下調10%到20%。（陸昀）