當(dāng)一個(gè)城市的新建住宅供應(yīng)量超過當(dāng)?shù)鼐用窦彝魯?shù)，那意味著什么？中國(guó)西南省會(huì)城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個(gè)城鄉(xiāng)常住人口和流動(dòng)人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對(duì)戶均好幾套房的尷尬局面。

　　大盤扎堆

　　2005年前后，建筑面積達(dá)到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個(gè)三線城市，已經(jīng)可以被視為大盤了。然而現(xiàn)在，總建筑面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個(gè)名為花果園的超級(jí)大盤，總建筑規(guī)模更是達(dá)到了1830萬平方米，堪稱中國(guó)第一大盤。

　　根據(jù)公開資料顯示，花果園是宏立城集團(tuán)啟動(dòng)總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項(xiàng)目。在2011年，宏立城集團(tuán)再次拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個(gè)占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個(gè)總建筑面積1830萬平方米的貴陽國(guó)際中心。僅此一個(gè)樓盤，規(guī)劃居住的人口就高達(dá)50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。

　　貴陽的另一個(gè)超級(jí)大盤名為中天未來方舟，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口約17萬人。該項(xiàng)目由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團(tuán)傾力打造，項(xiàng)目計(jì)劃分5年開發(fā)。

　　《國(guó)際金融報(bào)》記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國(guó)際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國(guó)鐵建國(guó)際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國(guó)水電觀府壹號(hào)、樂灣國(guó)際等13個(gè)體量超過100萬平方米的超級(jí)大盤。僅這13個(gè)樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬人。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個(gè)，這些樓盤預(yù)計(jì)總建筑規(guī)模也不下3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬人。

　　而根據(jù)貴陽市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為2946323人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1378238人，占31.87%。

　　鄂爾多斯第二？

　　天量的市場(chǎng)供應(yīng)偏偏遭遇了2010年以來的樓市調(diào)控。在限購(gòu)等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價(jià)格“高臺(tái)跳水”。據(jù)筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時(shí)，成交價(jià)卻同比大幅下降。

　　據(jù)悉，上半年兩城區(qū)因受花果園、中天未來方舟低價(jià)入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據(jù)了總成交套數(shù)的78%，與去年該區(qū)同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區(qū)的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個(gè)超級(jí)大盤占據(jù)了九成的成交量。

　　開發(fā)商的大手筆項(xiàng)目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認(rèn)籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價(jià)、均價(jià)不到4000元/平方米的低價(jià)推盤，當(dāng)日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據(jù)悉，有相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年銷售收入已達(dá)23億元。

　　而花果園項(xiàng)目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國(guó)樓市單盤銷售冠軍”的頭銜，花果園項(xiàng)目首創(chuàng)了貴州樓市的銷售傳奇。

　　據(jù)悉，花果園今年上半年的成交量是157萬平方米，而整個(gè)上海的年均新建商品住宅成交量是800萬平方米。

　　雖然經(jīng)過上半年房企去庫(kù)存化，但從絕對(duì)量來看庫(kù)存仍處于高位。此前有數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫(kù)存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。此外，據(jù)悉，目前貴陽在售樓盤中有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的約有20家，近2萬套房源。

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價(jià)的結(jié)果，并沒有反映貴陽樓市真實(shí)情況。但是這種反彈不會(huì)持續(xù)，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求。預(yù)計(jì)貴陽會(huì)成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤市場(chǎng)。”

　　政府開始“托市”

　　就在國(guó)慶長(zhǎng)假之前，貴陽市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，凡在貴陽市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。

　　這一規(guī)定簡(jiǎn)而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴(yán)格以限購(gòu)為主要手段的宏觀調(diào)控背道而馳。有業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因?yàn)闃鞘袊?yán)重過剩，別無選擇。

　　據(jù)悉，僅9、10月兩個(gè)月期間，保利貴州、中鐵置業(yè)、萬科地產(chǎn)、恒大、中天城投、花果園項(xiàng)目、美的地產(chǎn)等房企有密集推盤計(jì)劃，預(yù)期推出6000套左右的新房源，供應(yīng)量達(dá)到70萬平方米左右，相較6、7月共推盤不足4000套而言增長(zhǎng)明顯。

　　吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發(fā)商進(jìn)入貴陽市場(chǎng)，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優(yōu)惠，政府成為開發(fā)商的超級(jí)銷售人員；另一方面，近幾個(gè)月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財(cái)政情況。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，“貴陽此次措施是給予外地購(gòu)房者的‘大禮包’，對(duì)限購(gòu)政策的沖擊，變形模糊限購(gòu)政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會(huì)干預(yù)，措施是否能持續(xù)還有待考察。”

　　他還表示，措施實(shí)施能夠促進(jìn)成交量，保持樓市熱度，但是與當(dāng)前國(guó)家樓市調(diào)控要求相違背。（盧元強(qiáng)）