《深圳市土地制度改革總體方案》獲得批復已超過4個月，但“農村土地確權試點”的實質措施遲遲未出，讓曾經喧鬧一時的深圳小產權房確權逐漸歸于平靜。但在近期深圳推出的保障房創新方案中，將“包括非法建筑納入住房保障體系”，這讓市場浮想聯翩。

　　招安最大的小產權房

　　近日有業內人士透露，深圳大鵬新區一處總建面超過10萬平方米的非法建筑，可能成為深圳土改后首個被政府罰沒的違法建筑，并且納入保障房體系中。

　　原本屬于深圳龍崗區的大鵬新區，依山傍海，一直被稱為深圳最后的樂土。就在原大鵬街道水頭海鮮街旁，在一塊5.3萬平方米的土地上卻矗立著十幾棟處于爛尾狀態的小高層。這片被外界譽為深圳最大的小產權房于2003年動工，2011年停工，建筑面積超過10萬平方米。

　　“老板已經在跟政府談了，聽說政府負擔拖欠的工程款，然后再改建為保障房。”這爛尾樓留守的工人老劉向記者表示。記者了解到，這個名為“泰源珠寶生態科技創意園”的建筑群，是由深圳市泰源實業有限公司、深圳市復地[簡介最新動態]置業有限公司和深圳市大鵬水頭股份合作公司共同合作開發的項目。報建批復是建10余棟高3.6米的工業廠房，總建面7.9萬平方米。但在施工時，建筑方擅自更改了圖紙，每層層高均被加高，且一層改兩層。在重新施工數月后，被大鵬查違辦發現，并勒令停工。

　　當地知情人士告訴記者，這是深圳小產權房開發的慣用模式。通常是脫胎于原農村村委地方股份合作公司提供土地，由外來公司負責出資運營。2003年，深圳市大鵬水頭股份公司與泰源實業簽訂合作開發協議，社區出地，后者負責出資報建，建成后再物業分成。“原本就打算建住宅賣的，但報建下不來。于是2006年就報建工業廠房。”當地知情人士透露。這也是以往違建的慣用伎倆，在這“創意園”的施工圖紙上，明顯寫著臥室、入戶花園、餐廳等字樣。沒想到在改建時被政府發現查處，在2011年1月停工時，拖欠了工人近4000萬的工程款。

　　“我們調查取證還沒有完全結束，怎么處理以及如何使用，現在還沒有一個定論。”深圳大鵬新區規劃土地監察隊的工作人員表示。但記者了解到，7月中旬政府主導召開了這一違建的協調會議，知情人士表示，大鵬新區執法部門打算將該建筑罰沒，用作政府保障性住房，從而解決施工方工程款問題。

　　記者了解到，對于如何處理這一案件，深圳土地監察部門罕見地聘用了專業的律師團隊，與業主方就確權細節做深入討論。“是否賠償原業主，賠償多少”成為案件的焦點。這是深圳土改處理違章建筑的首個案例，“有很強的借鑒作用，”深圳大學國際金融研究所所長國世平表示。

　　以“程序違法”為界

　　在這“轉正”第一案發酵之時，《深圳市住房保障制度改革創新綱要》(下稱《綱要》)也進入審批程序。此次保障房創新提出部分違法建筑將納入保障房體系，這意味著部分違建房將通過這一途徑獲得相應的產權。

　　由于種種歷史原因，深圳有著全國最龐大的違法建筑群，數據顯示截至去年12月，深圳違法建筑達37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。

　　這龐大的違法建筑無法確定產權，帶來的后果是城市更新難以推行。資料顯示，2011年深圳全市土地總面積1991平方公里，其中原農村集體用地為390平方公里，占比高達42%。土地權屬上，390平方公里原農村集體用地中，合法用地僅占25%。約300平方公里的非法用地掌握在30萬人原住民手里。另一方面，經過30年高強度開發，深圳可用的土地已幾近枯竭。未來10年深圳可供新增建筑用地僅59平方公里。所以這300平方公里的非法用地對深圳而言無疑是最后的綠洲。

　　這也是深圳土改的原動力。但這龐大的違法建筑如何確權，《綱要》給出的答案是程序違法才有可能被納入保障房體系。所謂程序違法包括報建手續不足、加建、擅自更改違建圖紙等，而那些根本沒經過報建，或者報建批文一直沒拿到的違法建筑則不在確權范圍內。

　　這一區分最大的好處，是將歷史遺留的非法建筑與新近搶建的非法建筑區分開來。據了解，深圳以往的非法建筑不少都持有各種形式的報建批文，但新近修建的非法建筑由于政府加強審批或者干脆不批，絕大多數都是身無分“文”。按深圳相關規定，對于違法建筑將分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式處理。《綱要》也為區別處理訂立了參考標準。

　　安居房實驗

　　除此之外，《綱要》也為深圳保障房訂立了新的游戲規則。其中就規定，對于新售出的保障性住房，買受人需轉讓的，只能面向在冊輪候家庭出售，實行所謂的內部循環、封閉運作。其由政府以限價方式進行回購，再轉而出售給輪候家庭。

　　按現在的游戲規則，深圳的經濟適用房5年后可上市，安居房10年后可申請完整產權。《綱要》也提出未來安居房將逐步取代經適房。深圳住建局相關人士曾透露，深圳保障性住房與商品房套數的比例爭取在“十二五”末由現在的25%提高到35%。其中安居型商品房的規模將占保障性住房供應總量的一半左右。

　　何為安居型商品房？在官方給出的定義中，是指政府提供政策優惠，限定套型面積、銷售價格和轉讓年限，按照規定標準，主要采取市場化運作方式籌集、建設，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質的住房。

　　被稱為深圳最大安居項目的中海閱景馨園近期已經達到了可售條件，這一項目由中海地產承建，由2888套面積為65平方米及85平方米的單位組成。這是中海在去年5月拍下的項目，當時該項目的土地出讓方式是“定地價、競房價”，地價為6.2億，含裝修房價最高9000元/平方米。由中海給出了7900元/平方米的最低報價競得。

　　可見，所謂安居房接近于“雙限房”具有某程度商品房的性質。如果按《綱要》規定，以后只能在內部流轉，“這等于再建一個住房市場。”亞銀投資首席分析師李大偉表示，關鍵點在于安居房的買家如何界定。

　　按現有的規定，安居房申請者以家庭為單位，申請人及共同申請人均需要具有深圳戶籍，或者35歲以上的單身人士；參加醫療保險累計繳費5年以上，未擁有任何形式的自有住房，且5年內未在深圳轉讓自有住房。

　　深圳保障房創新并非“僅此而已”，7月底，深圳市政府招投標成立“深圳市保障住房標準化系列化設計研究課題組”，這一課題組據說耗資千萬，目標是以保障房為切入，推進住宅產業化。

　　深圳在保障房體系的一系列探討，源自高層的期待。7月最后一天，中央政治局部署下半年經濟工作時，房地產被罕見地專門強調。要求堅定不移地執行調控，增加中小戶型供應，同時抓好保障性安居工程建設。調控的執行上升到政治層面的最高規格，保障房工程也將系統化、常態化。深圳在保障房上的創新也是順勢而起。（龍飛）