在各地陸續推出微調政策、開發商加緊推盤等多重因素共同作用下,5月全國各地樓市成交活躍,普遍超過市場預期。相關統計數據顯示,5月30日大城市商品住宅總成交量約為1600萬平方米,環比上漲約24%,同比漲幅更是達到28%；全月日均交易量環比上漲了14.5%,同比則上漲了30%。5月底的翹尾行情延續至6月,上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京滬深廣等10大重點城市商品住宅成交量環比繼續上升12.9%。

　　業內人士表示,5月樓市成交量的大增大大超出市場預期,這是政策微調預期、開發商低開推盤以及促銷跑量等多重因素作用的結果。在“刺激剛性”的政策微調時間窗口上,6、7、8三個月樓市成交量可能會延續溫和上升的態勢,市場活躍度將得以維持,甚至出現“淡季不淡”的局面。

　　多重利好支撐

　　5月樓市成交量大大超出預期

　　據中原集團研究中心初步統計,其監測的30大城市5月商品住宅總成交量超過1600萬平方米,環比、同比漲幅分別達到24%和28%。而莫尼塔投資監測的52個城市5月商品房總成交量達到2138萬平方米,環比上漲15%。不論從哪個機構的監測數據來看,“紅五月”樓市成交量出現明顯回升已是不爭的事實。

　　而另一組數據更能反映出樓市成交現狀。據莫尼塔投資監測的地產數據顯示,5月52個城市全月日均交易量環比上漲14.5%,同比則上漲了30.2%。分析來看,銷售超預期主要來自于以蘇州為代表的三、四線城市,以及一線城市當中的北京、深圳和廣州。銷售回暖的同時,5月全國14個城市的商品房庫存環比繼續有所上漲,而一線城市庫存環比則有所下跌；整體去庫存化時間繼續環比下跌,一線城市下跌3個月,至15.8個月。這說明5月一線城市在新盤低開、老盤優惠的銷售策略下,去庫存化基本得到實現。

　　值得關注的是,與3月“小陽春”行情不同的是,3月銷售回暖完全靠剛性需求釋放的支撐,而5月成交結構則發生上移,中高端住宅的集中入市以及低價策略,使得這部分需求與剛需一起支撐起5月的成交。以上海為例,5月中高端商品住宅(指單價3萬元以上)的成交面積為15.5萬平方米,超出4月全月水平的30%,達到近一年以來的最高點。這說明,在樓市調控大環境不放松的背景下,投資投機需求依然難覓,但改善型等部分二次置業需求正蠢蠢欲動,一旦市場回暖將形成強勁的購買力。

　　鏈家地產市場研究部陳雪認為,自2012年5月以來,重點城市成交量一直處于較高的水平,這說明本輪市場需求的釋放仍在持續中,一方面,經過一年多的調控后,當前房價也持續在底部運行,促使部分購房者結束觀望,入市積極性增加。另一方面,近期多個城市進行政策微調,對剛需入市的支持度大大增加。此外,在地方調控趨于寬松、且成交量持續回升的情況下,市場預期中看漲后市的成分增加,促使少部分消費者因擔心未來市場反彈而購房。

　　雖然5月成交可圈可點,但業內對5月行情是否能夠延續存有擔憂。陳雪表示,目前這一輪市場需求的釋放,很大部分是限購后長期觀望的購房需求釋放所至。未來是否仍能持續,還存在很大的不確定性：一方面,只要限購不取消,購房需求就不可能全面釋放；另一方面,當前已執行的微調政策力度并不大,還不足以支撐市場在下半年持續復蘇。

　　傳統淡季市場或延續活躍行情

　　不過,從6月首周數據來看,這股成交勢頭仍在延續。鏈家地產市場研究部統計了北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、成都、蘇州10大城市上周商品住宅成交量,共計成交2.16萬套,環比繼續上漲12.9%。以上海為例,上周商品住宅成交面積再破20萬平方米,達到21.43萬平方米,環比前周上漲15.46%

　　對于6月以及傳統淡季7、8月份的來臨,業內普遍保持謹慎樂觀的預期。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,接下來的6、7月份基本上會延續4、5月份的市場活躍度,即便是在傳統淡季,預計也不會出現成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投資發展有限公司地產分析師施琪也認為,市場在接下來的兩到三個月內將維持溫和回升的趨勢。

　　中國房地產信息集團研究總監薛建雄表示,目前市場上的可售存量仍較充足,加上6月份還有一批新盤要上市,估計推盤量接近5月份的水平,成交量仍會保持回升態勢。“其實很多開發商都是因為現在市場價格太低,達不到銷售預期而不敢推盤。他們也都在等市場回暖,只要市場人氣稍微起來一點,他們就會加大推盤力度。”薛建雄說。

　　更有相對樂觀的市場人士認為,接下來的6、7、8三個月或許將出現“淡季不淡”的現象。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,2012年6、7、8月份的市場狀況可能既不像往年一樣遭遇明顯淡季,也不會出現成交暴漲,成交量將保持溫和狀態,甚至出現小幅反彈。張宏偉分析認為：首先,目前政策層面正值“刺激剛需”的時間窗口,剛需應該會在6月—8月份繼續釋放需求；其次,開發企業資金面壓力將持續存在,供應的增加與個案價格的調整將促使后市成交量保持一定水平,不會出現大幅下滑。

　　張宏偉認為,開發商與其像2011年一樣等到年底再沖刺銷售業績,不如利用當前政策微調的時間窗口,及時降價跑量,有條不紊地分階段完成銷售目標。