用數(shù)據(jù)說話、以敢言著稱、對市場和政策常有獨(dú)到見解的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生教授近日來到天津，出席投資天津功勛企業(yè)暨品牌地產(chǎn)頒獎活動，暢談房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來趨勢。

　　在聶梅生看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)逼近上次2009年初的谷底，房價(jià)進(jìn)入同比下降通道的同時(shí)，一些城市環(huán)比下降幅度開始減小，開發(fā)商以價(jià)換量和剛需釋放，在成交量緩慢提升的同時(shí)，房價(jià)逐步走穩(wěn)并將在今后一段時(shí)間內(nèi)處于筑底階段。而長效調(diào)控機(jī)制的建立和適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路。

　　樓市

　　高庫存擠壓保障房建設(shè)

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份國房景氣指數(shù)為95.62，連續(xù)11個(gè)月下調(diào)，同比去年4月份回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。“國房景氣指數(shù)連續(xù)6個(gè)月處于100以下，反映出全行業(yè)在近半年時(shí)間內(nèi)一直處于不景氣狀況。”聶梅生表示，國房景氣指數(shù)已經(jīng)逼近在2009年3月創(chuàng)下的94.74的最低值，而且5月份的國房景氣指數(shù)可能進(jìn)一步下滑，很可能低于95。

　　隨著國房景氣指數(shù)跌至谷底，樓市的銷售面積和銷售額均大幅下滑。今年1-4月，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降13.4%和11.8%，而2011年1-4月這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為同比上漲6.3%和13.3%。“去年和今年的銷售面積落差達(dá)到近20個(gè)百分點(diǎn)，而銷售金額方面的落差更是超過25個(gè)百分點(diǎn)，樓市在2012年的遇冷可見一斑，真正進(jìn)入深度回調(diào)。”聶梅生表示。

　　在聶梅生看來，比樓市受影響更大的是土地市場。今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9657萬平方米，同比下降19.3%。而之前的1-3月份，同比下降幅度則為3.9%，僅4月份一個(gè)月降幅就比1-3月份擴(kuò)大了15.4個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)拿地意愿的急劇下降，為地方財(cái)政帶來了巨大壓力。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速也在急劇下滑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15835億元，同比增長18.7%，增速比1-3月回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。“去年12月的時(shí)候，房地產(chǎn)投資增速的同比增長還是27.9%，我們當(dāng)時(shí)雖然預(yù)計(jì)到今年一季度投資增速會下滑，但并未預(yù)料到會下滑這么快。”聶梅生表示，這意味著大多數(shù)開發(fā)商目前采取不買地、不投資、不開工的“三不策略”，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于1-4月固定資產(chǎn)投資20.2%的同比增速，對固定資產(chǎn)投資形成負(fù)拉動。“需要注意的是，這還是算上保障房投資在內(nèi)的結(jié)果，單算1-4月商品房的投資增速，已經(jīng)低于15%，而4月單月的投資增速更是低于10%。在商品房和保障房這么多的在建面積的情況下，出現(xiàn)這么低的投資增速，意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場正面臨著投資熄火的局面。”聶梅生不無擔(dān)憂地表示，如果存量房問題不解決，投資下滑趨勢還將持續(xù)。而地方政府正值地方債務(wù)平臺的還貸期，在財(cái)政壓力之下，必然無法大力投資保障房，使得保障房投資填補(bǔ)商品房投資下滑空缺的計(jì)劃面臨考驗(yàn)。

　　房企方面，2012年一季度149家上市房企中，78家出現(xiàn)業(yè)績下滑，同時(shí)虧損房企數(shù)量達(dá)到了41家，接近總數(shù)的三分之一。聶梅生表示，能上市的房企，大都是行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，中小房企的日子無疑更難過。而149家房企的庫存高達(dá)1.37萬億元，正好接近建造1000萬套保障房所需的資金量。“一邊加緊投資保障房，另一邊卻在不停造成以普通商品房為主的商品房庫存，使得雙軌制近期難以形成。”聶梅生無奈地表示。

　　政策

　　堅(jiān)持調(diào)控不動搖

　　全國平均房價(jià)真正進(jìn)入負(fù)增長的只有2008年，當(dāng)年房價(jià)相比2007年下降4%。而2009年在各項(xiàng)刺激政策之下，平均房價(jià)出現(xiàn)21.3%的漲幅。“當(dāng)前的房價(jià)問題主要就緣于2009年，當(dāng)年超過20%的房價(jià)漲幅，超過GDP增速和人們收入增長水平過多。”聶梅生表示，調(diào)控開始后，2010年和2011年的房價(jià)同比漲幅分別為7.2%和6.7%，基本控制在合理漲幅范圍內(nèi)，而限購城市2011年的房價(jià)基本保持不漲不跌的態(tài)勢。

　　不久前公布的4月百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價(jià)格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下跌。而限購嚴(yán)重的10大城市中，4月房價(jià)同比下跌幅度達(dá)到2.6%。“不過值得注意的是，雖然全國百城房價(jià)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下降，但是最近幾個(gè)月一些城市環(huán)比下降幅度開始減小，主要原因就是開發(fā)商在春節(jié)后開始以價(jià)換量，剛需釋放使得成交緩慢回升，房價(jià)開始進(jìn)入筑底階段。”聶梅生表示，經(jīng)過兩年的調(diào)控，房價(jià)開始同比首跌，效果逐步顯現(xiàn)，而高庫存局面使得房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上還會有所回調(diào)。

　　“現(xiàn)在全國百城平均房價(jià)跌幅只有0.71%，卻付出了房地產(chǎn)投資接近熄火、國房景氣指數(shù)接近最低值的代價(jià)。除非中國或世界經(jīng)濟(jì)出大問題，否則有預(yù)測全國房價(jià)跌50%不太可能。”不過聶梅生同時(shí)表示，從城市的個(gè)別區(qū)塊、個(gè)別樓盤看，房價(jià)跌20%，甚至50%也是可能的。

　　對于接下來的政策走勢，聶梅生表示，調(diào)控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調(diào)控成果有可能落空。可以預(yù)見在較長時(shí)期內(nèi)，堅(jiān)持調(diào)控不動搖的態(tài)勢不會改變。“當(dāng)前調(diào)控政策的著力點(diǎn)在開發(fā)商和購房者上，這只是暫時(shí)的權(quán)宜之計(jì)。”聶梅生指出，本輪房價(jià)上漲的原動力在于土地供給機(jī)制和市場需求不匹配，貨幣政策過于寬松和流動性過剩。住房雙軌制建立、土地供給機(jī)制改革、房產(chǎn)稅如何突破、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展都需要建立相應(yīng)長效機(jī)制。“目前來看，支持剛需購房，保持房價(jià)穩(wěn)定前提下，不會再出臺更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)打壓政策。抓緊時(shí)機(jī)建立長效機(jī)制和因勢利導(dǎo)地適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路。”聶梅生表示。