僅靠刺激首套房需求，只能為市場“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎上再度跳水，卻難以形成持續的成交活躍。　　

　　近日媒體報道：住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民購買首套住房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備，一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出。

　　對于這些消息，相關部門既無證實，亦無辟謠。透過這一點，也可反映出現階段房地產政策有些進退兩難，糾結不堪。表面看來，今年以來房地產政策并無方向性變化，“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”，依然是主旋律。但實際上，卻也有定向放松之處，比如首套房貸利率“跌跌不休”，已由去年下半年最高1.1倍，降至目前的最低八五折。

　　總結一下，當前政策可謂“一手硬，一手軟”。針對投資投機性購房需求，依然來硬的，措施是限購、限貸政策不放松。而對于合理的自住需求，尤其是首次置業需求，則玩軟的，房貸門檻降低是一方面，另外還有部分地方政府出臺政策，給予契稅減免等。

　　而上述所謂的“消息”，有其合理性和真實性，因為針對不同的購房需求，“有保有壓”也是中央的意思；同時，房地產調控的長效機制，亦屬必須推進之事。比如限購政策，狠如“殺威棒”，確實有效，但它畢竟是一種行政干預政策，從調控政策的類別和功用上分析，其科學性明顯不如稅收政策。因此，年初頻頻提及的增加房產稅城市試點，依然是建立長效機制的重要一環。

　　然而，從實踐層面來看，“兩分法”政策取向，看似合理，卻難以令市場完全被牽著鼻子走，也即很難精準化的進行分類調控。舉個例子，去年以來投資投機性需求大幅萎縮，這正是調控矛頭所指。孰料，部分自住需求亦被誤傷，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。

　　這一極端傾向，今年以來正在被校正，商業房貸放松、公積金貸款松動、普通住房標準調整，促使春節過后剛需釋放，成交節節攀升。不過，僅靠刺激首套房需求，只能為市場“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎上再度跳水，卻難以形成持續的成交活躍。因為，對于自住需求的改善需求（主要是二次置業），至今沒有絲毫政策松動，而在這部分需求在部分大城市非常重要。

　　不妨通過一二三線城市的戶型比例說事。一般而言，90平米以下戶型主要面向首次購房的剛需者，90-140平米戶型多面向二次改善者。今年3月，一線城市的商品住宅成交量中，90平米以下戶型占比為28%，90-140平米戶型成交量占比為39%。二線城市分別為46.2%與41.5%。三線城市分別為25.8%和47.6%。這就意味著，一線和三線城市中，實際上二次改善需求的成交量大于首次置業需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，則光靠首套剛需，難以促使樓市持續性復蘇。

　　春節過后，2、3月份，全國主要城市商品住宅成交量連兩個月反彈，尤其3月份成交量顯著超過去年均值，這主要拜剛需釋放所賜。而進入4月以來，多數大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現疲態，“含金量”不足也。剛需入市一波過后，若沒有改善需求跟上，實在難言市場企穩。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅，已到了忍無可忍（去年以來多捂著未促銷）的地步，近期頻見豪宅“出血”式降價。

　　如此這般，哪有理由看好今年市場？如果成交繼續不振，房價當然會繼續下跌，這確實有助于房價更快的“合理回歸”。然而，一季度全國房地產開發投資和新開工指標的“跳水”，卻讓有關部門擔心對其他相關產業鏈的負面影響。

　　由此看來，上述消息中所謂“一旦房地產投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出”，并非絕無可能性。