樓市促銷花樣翻新 "由虛轉實"已成為一種趨勢

來源:中國證券報 2012-04-10 16:53 http://www.413629.com/

　　多個地區樓市成交量近期回升，上市樓盤促銷的花樣也不斷翻新。力度大小不一的促銷手段背后，是房地產開發商不同的策略和經營環境。業內人士表示，隨著大量新樓盤的陸續上市，開發商促銷手段由虛轉實已經成為一種趨勢。

　　促銷手段虛實有別

　　清明假期前，深圳某開發商推出1000套特價房源，號稱“微利房”。該開發商稱，微利房是介于深圳安居房與商品房之間的一種全新居住解決方案。同時，開發商還提出一些“申請條件”，要求申請者具備深圳龍崗區的戶籍或居住證、不擁有住房、家庭月收入低于8000元等。該開發商表示，按微利房的價格計算，這些房源的利潤已經低于5%，并進行“公示”。

　　不過，微利房的概念并沒有引起購房人的興趣，去掉層層包裝之后，“微利房”的價格并不優惠。雖然微利房面向深圳購房者，但該項目位于緊鄰深圳、以大量空置房聞名的惠州大亞灣。在推出每平米4800元的“微利價格”之前，該樓盤售價為每平米4900元，并且能申請9.4折優惠。

　　東莞樓市促銷則呈現出另一番景象，當地售樓處展出香車美女已經不再新奇，近期有多個樓盤在售樓處展出“國寶級文物”，以吸引購房者。

　　與上述缺乏實質性內容的促銷手段不同，越來越多的開發商開始直接降價促銷。深圳蛇口近期成交量最高的樓盤，一直被招商地產的雍景灣項目占據。雍景灣去年下半年開盤時均價每平米36000元，而目前雍景灣尾盤最低降至每平米26000元。

　　萬科、中海、雅居樂等多家房地產開發企業近期表示，將在2012年采取隨行就市的價格策略，佳兆業今年一季度的簽約均價同比下降26%。

　　部分房企資金吃緊

　　深圳地產人士林曉華介紹，目前開發商不同促銷力度的背后，是開發商不同的策略和經營環境。對一些靠做實業起家的非上市開發商而言，高利潤依然是其主要目標，在目前資金鏈并不緊張的情況下，這些開發商并沒有實質降價的動力。對于一些上市房企而言，由于多數企業以房地產為主業，并無其他業務支撐。在樓市調控持續的背景下，資金鏈已經吃緊，快速周轉策略成為其相對較好的選擇，因此這類房企往往采取比較務實的降價舉措。

　　林曉華表示，3月以來各地樓市成交普遍回暖，在一定程度上增強了開發商的信心。成交回暖也意味著，部分購房者對房價大幅下降并不抱有希望。在購房者和開發商的博弈之間，購房者并不具有明顯優勢。

　　萬科日前在銷售月報中表示，由于房企融資渠道嚴格受限，投資能力受到影響，市場后續新增供應能力可能持續下降。這也意味著，未來房價能否延續目前的下行趨勢，仍然存在不確定性。

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