據報道，中國工商銀行、農業銀行、中國銀行及建設銀行日前共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率之內根據風險原則合理定價。”分析認為，這意味著四大行首套房貸利率將不高于基準利率，并以此來鼓勵民眾進入住房市場。

　　這次兩會上也有代表提出過類似的提案。看到這些消息，實在是感到震驚。可以說，在早幾年，在錯誤的房地產政策引導下，國內房地產市場價格快速飆升。國內房地產泡沫吹得巨大，既有政府錯誤政策的問題，更有國內銀行特別是國有銀行放棄社會責任，追求盈利的原因。如果不是前些年過度泛濫的銀行信貸擴張，并讓這種信貸擴張成為投機炒作者賺錢的工具，國內房地產泡沫是吹不大的。

　　當國內房地產泡沫吹得巨大之后，不僅國內住房市場的價格處于高位，而且這個市場早就把住房消費者擠出市場，變成了一個以投機炒作為主導的市場。近兩年來房地產宏觀調控，就是要擠出國內住房市場泡沫，就是要讓這過高的住房價格回歸到合理水平。在這種條件下，這些銀行降低住房貸款按揭利率，表面是以優惠政策鼓勵住房的消費者進入住房市場，有利于住房消費者，但實際上，這是銀行用蠅頭小利來誘使住房消費者進入高房價的市場，這些支付能力極弱的民眾來承接已經吹得巨大的房地產泡沫。

　　比如，有媒體這樣計算，按照差別化的住房信貸政策，一個人購買住房一套，首套首付3成、利率基準。以貸款100萬20年還清為例，如果是執行基準利率，月供為7783元，總利息867927元；而如果能打9折，月供則減少為7364.76元，每個月可少還400多元，總利息更是減少100385元為767542元。這些信貸變化，看上去對住房購買者是十分有利的。

　　但是，這種計算是建立在以下幾個假定的基礎上的。一是這個購買住房者所簽訂的購買住房貸款合同是固定利率。即購買住房時所簽訂的合同利率條款20年不會變化。但是，從目前我了解的情況來看，國內住房按揭貸款合同都是浮動利率，這些貸款利率是隨著市場及政策變化一年一次調整的。

　　二是假定住房的價格在現有的基礎上只會上升而不會下跌。可以說，就當前國內住房市場存在巨大的泡沫而言，當前的房價無疑仍處于高位。在這種情況下，無論是政府通過宏觀調控人為擠出房地產泡沫，還是通過繼續讓房地產泡沫吹大最后自然破滅的途徑，目前這種房地產泡沫破滅是必然的。這是誰都不可改變的必然趨勢，只不過，這種泡沫破滅的方式不同所付出代價不一樣而已。政府通過房地產宏觀調控人為擠出房地產泡沫所付出代價小一些，否則讓房地產泡沫自然破滅，那么整個中國將要付出沉重代價，日本及美國都有前車之鑒。

　　在這種情況下，政府或國有銀行用一點蠅頭小利的利率優惠誤導住房消費者進入市場，不僅是推這些住房消費者進入高房價的市場，而且也是讓這些消費者來承接早幾年吹得巨大的房地產泡沫。這種行為肯定是不仁不義的，是對國民的極端不負責任。可以說，當前有些人正打著滿足所謂的住房“剛性需求”及鼓勵改善性住房需求的牌，來要求中央政府對房地產宏觀調控松綁。希望銀行再采取7折優惠按揭貸款利率，讓這些所謂住房的“剛性需求”及改善性需求的居民進入住房市場。

　　而對于這種住房的“剛性需求”，我早就撰文指出，這是房地產開發商制造出來誘導居民進入高房價市場的一個虛假概念，它是根本就不存在，（因為任何沒有支付能力的需求都只能是潛在需求而不是現實需求）。這些人所指的“剛性需求”只不過是居民對住房的一種需要或欲望，如果個人對住房需要或欲望最大而沒有實際支付能力，那么這種潛在需求是無法轉化為現實的住房需求的。而且在房價過高的情況下要求政府出臺所謂的優惠政策讓所謂“剛性需求”進入市場，這些提案的實質就是要維護住過高房價，并讓這過高的住房價格不下跌，從而來維護這些提案者本身的既得利益，而沒有考慮居民的利益。

　　因為，就當前國內住房市場而言，基本是一個投機炒作者為主導的市場。在這種情形下，由于住房投機炒作者出價水平比消費者高，只有住房投機炒作者才能進入這個市場。住房消費者是無支付能力進入這樣的市場的。假定這些人所指的“剛性需求”存在，住房消費者也是沒有支付能力進入這種高房價市場的。即使政府能夠用優惠政策信貸政策減輕住房消費者進入市場的負擔，但這些補貼與高房價購買時的成本相比僅是蠅頭小利而已。

　　以當前的住房水平來看，假如有一套住房為120萬元。如果政府真的采納這些代表的對“剛性需求”采取7折優惠的按揭貸款利率，那么購買住房者首付30萬，做30年按揭貸款90萬。當前5年期以上的貸款利率7.05%，那么7折優惠利率為4.935%，那么購買住房者30年連本帶息為1604917.6元，其利息為764917.6元。如果同一套住房，價格下跌30%房價就下跌到84萬元，首付三成后，按揭貸款58.8萬，假如利率無優惠而保持在7.05%的水平，那么30年連本帶息為1415427.66元，其利息827427.66元。

　　從這個簡單案例可以看出如下三點：一是購買住房負擔最重要的部分是本金，本金越低或房價下跌越多，購房者的成本就越低。利率高低雖然有影響，但影響不大。二是如果住房價格不跌，僅僅采取優惠利率，看上去好像為購買住房者爭取了利率，但實際上讓這些購買住房者承擔了住房市場的泡沫。盡管利率優惠到7折（實際這對商業銀行是不可能的，這樣做銀行要虧損，因為5年期以上的存款利率為5.5%），但購房者本金要比房價下跌30%后購買多支付36萬。三是如果優惠利率不可能降低到7折這個幅度（因為在當前的情況下，銀行這樣做的可能不大），那么利率下降而住房價格不下降，總體上購房者負擔的減輕程度非常有限。

　　總之，對住房消費者最有利政策，不是什么優惠利率以誘導他們進入高房價的市場，而是讓過高的房價全面下跌。當一個以住房投機炒作為主導的市場轉型為消費為主導的市場時，那么住房的價格全面下跌也就必然。房價全面下跌才是有利住房消費者的最好途徑。銀行不要用蠅頭小利推民眾進入高房價的市場。(易憲容)