今年以來，上海樓市延遲開盤現象較為突出。

　　有業內人士指出，導致延遲開盤的一個重要原因就是當前形勢下開發商比以往更難定價。項目總要入市，而定價往往會決定項目的成與敗，應該以什么價格入市才能促進成交成為房企心中糾結的大難題。

　　作為項目發展整體中最為重要的環節之一，定價往往會決定項目的成與敗，其不僅取決于項目成本，還與市場行情、政策環境、未來預期等因素息息相關。而實際上，當前定價難已經成為了行業的普遍現象。

　　高開根本不現實

　　打開某知名房地產門戶網站的新房主頁，查看近日上海樓市新盤的相關資料時，記者發現在價格一欄中，不少樓盤的價格顯示為“待定”。

　　而當記者打電話到部分新盤售樓處，詢問有關項目開盤價格等問題時，接電話的銷售人員大多表示出了較強的警惕性與一定的神秘感。不少新盤項目接線人員會告訴記者，項目還沒有正式開盤，價格也還沒定，如果對樓盤感興趣可以直接來售樓處。而在售樓盤的接線員則多會說，項目對外報價就是網絡上的數字，而實際優惠及折算后的價格要具體到售樓處談。

　　來自新浪樂居樓盤中心的統計數據也顯示，原本計劃今年1月份開盤的項目共13個，截至2月8日，實際開盤的項目只有7個，約六成的樓盤選擇了延期開盤，而對于何時開盤、定價如何，則多表示尚不清楚。

　　之所以不少項目對于開盤價格問題如此模糊不清，上海一不愿具名的業內人士告訴記者，樓盤價格直接關系到開發商的切身利益，一直以來大多數項目并不愿意向外界明確公布其價格，而多采取“諱莫如深”的方略。現在市場行情下，大多開發商對于形勢的判斷，猶如隔岸觀火不甚清晰，因此在定價問題上，也就自然會顯得格外謹慎，不敢貿然行動。

　　對此，德佑地產研究部主任陸騎麟也指出，定價成謎，恰恰從側面反映了行業普遍面臨定價難的問題，不僅僅是中低端樓盤，高端樓盤同樣如此。當前，市場整體低迷，新盤入市，要保證良好的銷售去化水平，又要保證開發公司適當的利潤率，是相當困難的事情。因此，在具體的定價問題上，開發商格外謹慎。

　　上海閘北某地產項目負責人就向記者表達了定價方面的無奈：“調控一年，市場成交量下滑劇烈，項目不推進也不行；推進的話，在定價問題上，公司相當頭疼。去年一年，公司項目周邊市場價格已經明顯松動，價格定高了，肯定沒有人買；但定太低，各種成本又擺在那里?！?/P>

　　怕打亂價格體系

　　盡管市場膠著，如果一味屏息不動，也未必就是件好事。要動，就要定價。而定價，又與多重因素有關。

　　根據新聚仁機構品牌部總經理沙立松的分析，諸如區位、配套規劃、產品特色及裝修標準等項目自身性價比問題，以及包括區域一二手房價格走勢、周邊項目促銷情況等區域市場行情等，是項目開盤定價的核心基礎，而未來政策走向等因素也將有力影響樓盤的定價。

　　合富輝煌上海公司副總經理趙春雷對此也指出，樓盤定價基于項目本身的土地建安等成本，并與政策走向預期、市場行情等因素直接相關。目前，雖然有信貸政策放寬、普通商品房標準放開等政策微調的出現，但國家宏觀調控政策整體放松的預期依然較弱；故而，樓盤定價，面臨高低兩難的取舍。高，擔心銷售不理想；低，擔心利潤率達不到。

　　對于高開，儼然不太現實。按照沙立松的說法，有了去年大幅折扣的先例，目前項目推盤如果在價格上不能有所突破，基本不可能取得預期的銷售目標。

　　而去年上海個別樓盤先后以八折甚至七折價格入市，促成一波成交。在當前成交不暢的情況下，定價方面是否以降低為宜？

　　沙立松認為，在低迷的市場情況下，降價只能是短期加速項目去化速度的一個手段，要確保項目的持續銷售，單純的大幅降價將可能徹底打亂項目的價格體系，從而對項目的后續銷售帶來巨大的不確定。以去年一些項目的大幅降價為例，其目前推盤價格怎么降都很尷尬。小幅降價基本無效，大幅降價將對后續銷售帶來不利影響。

　　值得一提的是，寧波銀億房產上海營銷總監王士章認為，當前開發商大幅降價推出樓盤的動力并不足。一方面是緣于春節后市場形勢已經發生了細微變化，包括信貸政策放松、普通商品房標準上調等，這些對于剛需和二手房市場較為有利，因此開發商在觀望市場是否會進一步回暖，并寄希望于剛需回暖進而帶動下半年市場回暖；其次，正值年初，全年的市場剛剛啟動，開發商大多沒有去年年底的業績銷售壓力，因此也不急于推盤，不急于調低項目定價。

　　要考慮新老客戶

　　不論是否急于推盤，市場依然因動而生、因活而生，開發商即使主觀不愿意也要面對合理定價的問題。那么究竟如何合理定價？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，市場僵局的打破在于各個市場主體的內部底線及承受力，因此，任何市場主體的讓步都有可能帶來市場格局的變化，打破當前的市場僵局。從房企的角度而言，20%左右的降幅已經是價格底部，也是當前開發商降價的底線，如果市場局面持續惡化，那么市場層面表現出更多的將是，開發企業參與到降價的行列中來，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調。因此，從開發企業推盤策略及激活市場成交量的角度而言，把握好房價降幅成為關鍵。

　　沙立松認為，淡市情況下，老客戶資源是最珍貴的客戶資源。做出大幅降價決定的同時必須要想好如何應對前期的老客戶。項目開盤定價除了要妥善考慮傳統定價因素之外，必須以提高消費者購買信心為核心任務，方能取得一定的銷售成績。因此，對于新一輪要上市項目而言，項目要想取得理想的銷售目標，必須將價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整與保價協議、回購、無條件退房、差價補償等等提升消費者信心的營銷手段相結合。

　　而陸騎麟則認為，各房企要根據企業自身的發展需要來決策定價。如果企業發展對于現金流的要求較高，不妨降低對于利潤率的渴求，以較低的定價贏得市場回籠資金；如果企業資金壓力不大，期望較高的回報，則會適當優惠入市。

　　不過，王士章也提醒到，開發商應該理性思考判斷當前的形勢，不能憑借以往的慣性思維主觀斷定市場形勢，雖然資本逐利，但也要尊重客觀現實，不能輕視市場、輕視消費者。（記者 李淑嫻）