2011年，“限”字當(dāng)頭，也是“新政”后效果顯現(xiàn)影響最大的一年。北京樓市震蕩，房?jī)r(jià)下跌區(qū)域不斷擴(kuò)大，2012年房?jī)r(jià)走勢(shì)注定下降的傳聞也甚囂塵上，種種跡象讓購(gòu)房者不敢購(gòu)房。買(mǎi)了怕持續(xù)下跌，房子貶值，有的擔(dān)心不抓住機(jī)會(huì)房?jī)r(jià)會(huì)突然回暖。樓市拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)？讓購(gòu)房者猶如霧里看花，琢磨不透。無(wú)疑，房產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)如何，2012年的表現(xiàn)至關(guān)重要。

　　北京麥田房產(chǎn)置業(yè)專(zhuān)家表示，回望2011年的調(diào)控市場(chǎng)，雖然有大規(guī)模降價(jià)潮來(lái)襲，二手房市場(chǎng)平均降價(jià)20%，但仍有個(gè)別種類(lèi)房屋價(jià)格維穩(wěn)甚至逆勢(shì)上漲，其中以別墅及學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最為明顯。北京麥田房產(chǎn)曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，目前，各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的已然達(dá)到，2012年二手房房?jī)r(jià)波動(dòng)將減小，成交量也或?qū)㈦S春天的到來(lái)，出現(xiàn)回暖。

　　2011年別墅、學(xué)區(qū)房抗跌表現(xiàn)明顯

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，與2011年1月相比，樓市持續(xù)調(diào)控一年來(lái)，北京別墅市場(chǎng)共有47個(gè)項(xiàng)目逆勢(shì)漲價(jià)，占總比的58%，平均漲幅為3997.47元/平方米。同時(shí)，北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)表明，調(diào)控市場(chǎng)中，別墅抗跌性表現(xiàn)明顯。以海淀區(qū)200平方米以上戶(hù)型為例，其中曙光區(qū)域12月份平均均價(jià)為3.56萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲0.38%；紫竹橋區(qū)域12月份平均均價(jià)為2.58萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲32.86%。對(duì)此，北京麥田房產(chǎn)曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，自從國(guó)家停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)后，別墅以其稀缺性深受購(gòu)房者青睞，具有極高的保值性和增值性，且購(gòu)買(mǎi)別墅的購(gòu)房人群一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，政策調(diào)控對(duì)其影響并不大。

　　此外，學(xué)區(qū)房保值性和抗跌性的表現(xiàn)在2011年中也非常突出。廣渠區(qū)珠江帝景店A組店經(jīng)理馬鵬欣表示，珠江帝景社區(qū)屬于學(xué)區(qū)房，在2011年中受調(diào)控影響并不大，平均每個(gè)月都保持著20—30套的成交量，價(jià)格也保持維穩(wěn)狀態(tài)。馬鵬欣經(jīng)理解釋?zhuān)瑢W(xué)區(qū)房抗跌原因很簡(jiǎn)單，就是剛性需求導(dǎo)致的。對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，一方面投資學(xué)區(qū)房，可以讓孩子上好學(xué)校，獲得良好的教育；另一方面，即使孩子還沒(méi)到學(xué)齡，或者不在這里的學(xué)校上學(xué)，也可以把房子租出去獲得一筆可觀的收入。

　　2012年樓市成交將回暖

　　北京麥田房產(chǎn)曙光區(qū)曙光店C組店經(jīng)理俞明火表示，2012年是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的開(kāi)始，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入理性時(shí)代的開(kāi)始，房?jī)r(jià)也將更加趨于理性、更加符合市場(chǎng)規(guī)律。2012房?jī)r(jià)有望合理回歸，但房?jī)r(jià)降幅空間不大，至少不會(huì)低于2011年。

　　北京麥田房產(chǎn)頤和園區(qū)天秀店A組店經(jīng)理王磊認(rèn)為，考慮房子的自身價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，房?jī)r(jià)降幅有限，且市場(chǎng)成交量應(yīng)高于2011年。對(duì)此，王磊經(jīng)理表示，受調(diào)控影響，2011年購(gòu)房人群都陷入了深度觀望，待房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)后，剛需購(gòu)房者將逐漸出手購(gòu)房。此外，他提醒購(gòu)房者，樓市拐點(diǎn)已到，目前正是出手購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。