降價跑量是正道 企業并購或頻現

　　持續兩年有余的房地產調控漸入佳境。從2011年下半年開始，樓市交易持續走低，2011年初還不差錢的房地產開發企業如今紛紛感受到了資金的壓力。相關統計數據顯示，2012年將迎來房地產企業償債高峰，各種離岸私募債、房地產信托、房地產基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務總額達到數萬億元。有機構預測，房地產企業的償債高峰在2012 年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。在此情況下，出貨仍是2012年上半年房企的首要目標，與此同時，轉讓項目、轉讓股權等企業間的合作重組仍將是2012年房地產行業的重頭戲。

　　房企萬億債務密集到期

　　世聯地產顧問股份有限公司集團市場研究部根據萬德數據系統以及世聯數據平臺整理后發現，2012年房地產行業大量債務將密集到期。其中，有約1000個項目離岸私募債將在2012年年中到期，約1000億元規模的房地產基金將在2012年陸續到期；2010年約3.6萬億、2011年上半年的4萬億信托資金中，其中三分之二流向房地產行業，這約5萬億元的房地產信托也將在2012年到期；此外，還有2萬億元的民間信貸資金也將在2012年到達償還期。

　　“大量資金流入房地產行業，其形成的債務將于2012年陸續到期，這勢必考驗房地產開發商的短期償付能力?！笔缆摰禺a集團市場研究部總監吳志輝告訴記者。

　　更大的行業壓力來自于償債高峰與銷售資金回籠低谷的重合。莫尼塔(上海)投資發展有限公司對上市房企整體的現金流量表進行深入分析后發現，自2009 年以來房地產企業新一輪的經營擴張周期和2010 年以來日漸收緊的地產調控政策產生了重疊，銷售回款的速度逐漸追不上企業因經營擴張而不斷增加現金支出的速度?！半m然至2011 年3 季度，剔出預售影響后的現金比率仍好于2008 年最差水平，但處于持續惡化過程?！蹦崴禺a行業分析師施琪告訴記者。

　　施琪預計，融資低谷在2012 年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房地產企業資金鏈的情況，在流動性風險持續增加的背景下進一步惡化。加上2009 年2 季度以來的大量借款即將在今年集中到期，上市房地產企業可能自2012 年1 季度開始持續面臨較大的資金壓力，并于今年2 季度出現現金缺口。

　　上半年將加速降價出貨

　　“開發商資金鏈在上半年將出現加速惡化可能。在市場仍未出現實質性回暖之際，開發商將采取降價銷售回籠資金的收縮策略，從而加劇市場價格下跌。”施琪預計，今年上半年在持續面臨資金壓力的情況下，降價出貨仍是房企不得不面對的現實。

　　在企業出現償債高峰的同時，房地產市場銷售低迷之勢不但沒有扭轉，反而愈加低迷。春節期間（1.22—1.28）上海市商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；北京樓市春節7天出現3年來首次零成交；龍年新春廣州樓市7天僅售24套商品房；濟南樓市冰封，春節沒成交一套房；春節杭州樓市7天僅成交1套商品房；春節長假7天，南京住宅認購量僅35套，成交只有11套，認購水平創下近5年來同期新低……伴隨龍年的到來，房地產市場并沒有因為龍年的鞭炮聲而紅火起來，全國主要城市商品住宅成交呈現出一片冷清。

　　“2011年樓市整體走勢也讓開發企業意識到必須加速銷售，以"現金為王"。” 同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從房企的角度來看，2012年，房企將會把成交量放在突出的位置。張宏偉認為，從當前市場格局來看，各大房企采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，以“現金為王”成為必然。行業發展經驗及市場實際銷售數據也表明，樓市調控政策收緊、市場流動性收緊的市場背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位地降”及合理定價成為當前樓市調控下跑量的關鍵，多位分析人士均認為，今年上半年樓市仍將面臨價格下行壓力。

　　此外，在2012年企業并購重組將頻頻出現。施琪認為，在資金鏈持續緊繃的背景下，小型房地產企業由于其經營和融資能力不足，可能會面臨較大的資金風險。而資金鏈和經營保持健康的大中型房地產企業，或得益于土地和產權交易以及可能來臨的并購潮，市場將面臨一場更為徹底的行業大洗牌。

　　世聯地產的吳志輝也認為，今年的市場形勢下房企分化將更為嚴重。以招保萬金為代表的龍頭房企預收賬款較高，且企業規模的收縮早于市場，因此企業的償付能力較強。另外，以國有房企為代表的有大股東輸血的房企市場生存能力也較強。因此，今年房企間“弱肉強食”的兼并重組將以更高的頻率出現。