春節前夕，地產開發商與機構就2012年樓市動向舉辦交流會。記者獲悉，參會大佬包括萬科、保利和金地集團。對于2012年房產市場，三家巨頭均坦言“謹慎開工”。不過，對于機構擔憂房產調價帶來的毛利率下滑和凈利率下滑，三巨頭均表示目前擔憂過早，毛利率和凈利率會保持穩定增長。

　　萬科：開工不減量

　　2012年限購令會不會松動？交流中，萬科董秘譚華杰坦言，“取消的概率不大，但進行細節調整我認為有必要。”他告訴機構，2012年中期新增供貨明顯回落，帶來銷售改善可能，但全年土地市場表現都不會樂觀。

　　記者注意到，萬科2011年12月份實際認購率環比出現回升，10月份低于60%，11月份為60%，12月份則達到65%。

　　譚華杰解釋稱，認購量和認購率回升的主要原因是推貨量上升，去年12月的推貨量達到200億，創2011年新高。同時，信貸改善對銷售也有正向貢獻，當月貸款占銷售額的比例是44%，而前兩月低于40%。

　　但2012年開發商不會再有推貨提升銷售的機會。譚華杰預計，下半年供貨會明顯下降，特別是地產小企業新增量減少。存量房的銷售，由于小代理的關門，銷售速度會下降。至于土地市場，他判斷全年都不會好，開發商收縮投資的意愿會非常明顯。

　　萬科今年會如何應對？譚華杰透露，“計劃都還在制定中，要等到年報才會出來，估計總開工量與2011年實際情況差不多，約1320萬平方米。”

　　保利：主要“去庫存”

　　開發商不愿對外承認降價，但還是承認降價房子賣得好。去年11月以來，萬科、招商、保利、星河等多家開發商在深圳都采用了以價換量的策略。

　　保利地產證券事務代表黃海坦言，“個別新盤價格有明顯折扣”后銷售較旺。2011年保利完成732億銷售，去年12月份有個別新盤推出，價格貼近市場需求，銷售較順利。

　　房價下調是否會帶來毛利率下降？黃海認為不會跌到2008年水平，理由是政府調控節奏蠻緊，對市場反應比較快，未來大幅調價時政策也會及時改變。保利的調價，是根據銷售速度和利潤率進行自我調價。

　　對保利來說，上半年的主要任務還是去庫存為主。黃海直言，去年公司新開工1300萬平方米，上半年特別是1季度以去庫存為主。在公司看來，上半年市場還會持續在比較差的區間，政策底部見到但市場底部肯定還沒到，價格松動、成交萎縮還在發生。不過，進入下半年后，情況會有好轉。

　　“我們從去年12月份開始收縮借貸，保存實力，現在手持現金160億元－170億左右，未付地價款為110億元左右，短債比例維持在20%左右，在開發商中處于較好水平。”黃海稱。

　　金地：把握機會拿地

　　相比萬科和保利，金地集團對房價走勢更悲觀，不過其拿地欲望仍然很強。

　　金地集團戰略投資部助理總經理艾娜指出，“2012年年中是庫存最高峰，會超過2008年最差時的水平。全年房產均價會降4%，成交會降10%，行業現金流少4000億元，壓力非常大。在政策不松、大量信托到期的情況下，部分開發商可能發生被動調價。”

　　注意到，金地2011年11月、12月的銷售與10月相比，有明顯上升。對此，艾娜解釋稱，“主要是因為加強了商鋪、車位的銷售，兩個月共有18億元，約占20%的銷售比例。另一個原因是已認購未簽約客戶集中催簽。”

　　不過，一季度是傳統淡季，艾娜坦言，“未來推盤會下降，主要是消化原有庫存，認購簽約預計都會下降。”

　　行業環境不好，開發商手捂重金等待抄底拿地。金地資本部助理總經理許亞峰透露，“2011年三季報公布出來金地有現金178億元，占總資產20%，四季度銷售不錯，今年希望能把握機會做土地投資。”

　　他坦言，“拿地未來會慎重。目前土地下降幅度還不夠，未來新增土地儲備主要是二三線城市、中小戶型，改善產品結構，滿足首置首改需求。”

　　記者獲悉，金地目前土地儲備1980萬平方米。許亞峰稱，“公開拍賣和掛牌轉讓的拿地方式都不排斥，但項目轉讓價格現在也不是很低。”