近日，各大開發商陸續公布了2011年銷售業績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開發商業績加劇分化，采取高周轉策略的房企業績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對2012年的樓市探底期，開發商紛紛擺出謹慎的態度，多持現金為王的策略，房企去庫存化將加速。

　　房企業績分化加劇兼并重組風起云涌

　　國家統計局數據顯示，2011年，全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。然而不少已公布2011年業績的房企憑借高周轉策略在弱市之中仍然創造了輝煌的業績。

　　從增速上看，最令市場驚奇的便是融創中國，銷售額達192億元，同比增長130%，創造了逆市上揚的最大奇跡。而緊隨其后的恒大，銷售額同比增長59.4%，達803.9億元。其余還有佳兆業、建業地產、保利香港、碧桂園，同比增速分別為52%、48%、39%和31%。而受益于降價促銷，中海地產、龍湖地產和萬科也都跑贏了大勢，銷售額分別上漲29.8%、14.8%和12.37%。

　　然而一些追求高毛利率和土地升值溢價的房企，在增速上卻落在了行業平均水平之后。其中領跌者便是下滑幅度高達37.85%的綠城中國，其后還有首創置業、富力地產、雅居樂分別下滑11.4%、7%和2.48%。

　　這一年，房企兼并重組風起云涌，很多小型開發商被淘汰出局。北京中原地產數據顯示，2011年股權交易市場出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。同時，房地產行業規模股權變動（交易額超過千萬或股權變動比例超過10%）超過124宗，交易金額471.76億，創歷史新高。

　　還有不少房企為了分散風險，開始跨行業、多業態發展。廣州經緯房產咨詢有限公司研究中心許婉婷告訴記者，2011年，開發商除了涉足旅游、商業、養老等地產領域，跨行業發展副業的例子也不少。恒大、富力、萬達進軍足球界，廣州美林基業集團建養豬場，新湖中寶(600208,股吧)、華業地產(600240,股吧)、萊茵置業(000558,股吧)、綠景地產、鼎立股份(600614,股吧)等中小型房企涉及礦業領域，濱江控股進入生物制藥領域，而一向專注于豪宅開發的星河灣，日前也謀劃籌組茅臺(600519,股吧)代理公司，兼職賣白酒。

　　房企過冬，可謂八仙過海，各顯神通，然而業績的分化卻在加劇。房企銷售額前30強的市場集中度已從2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。

　　開發商拿地更謹慎賣樓更積極

　　對于開發商而言，艱難的2011年已經過去，而更讓其捉摸不定的2012年已經開始。不論是房企老總的公開言論，還是上市房企的公告，都透露出了開發商的謹慎態度。

　　萬科總裁郁亮2011年底就發表了萬科的“過冬策略”：現金為王、積極賣樓、謹慎拿地、精細管理、鍛煉身體。

　　而恒大也一改前兩年的大躍進風格，將2012年合約銷售目標確定在了800億元，低于2011年的銷售額。恒大集團董事局主席許家印說，“提升管理、穩步增長”成為今年恒大發展的基調，恒大年內不會購買新的土地。2011年樓市黑馬的此番選擇，表明了其對2012年樓市的謹慎態度。

　　龍湖地產則表示，2012年，將繼續堅持“高周轉”銷售策略，憑借過硬的產品力和快速的市場應變力，進一步提升抵御市場風險的能力。

　　2011年憑借區域多元化戰略布局穩住業績的雅居樂表示，2012年將密切關注市場動態，提供足夠的貨量，以把握市場好轉時的銷售良機。并將以面積約100平方米的產品為主，以便快速回籠現金。

　　同時，合景泰富2011年利用加快商業地產的工程進度及推售和多元化的融資渠道，包括發行美元債券及向境外銀行募集貸款，應對樓市寒冬。而2012年，“面對嚴峻的市場環境將保持審慎，使自身能處于有利的戰略地位以應對各種市場變化。期望通過產品及城市的優化組合達至均價的增長。”

　　顯然，開發商對于2012年形勢的判斷并不是太樂觀，因此開始摒棄囤地漲價牟取暴利的模式，轉投高周轉、現金為王。

　　信貸將繼續壓縮降價清倉動力加大

　　國家統計局數據顯示，2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點。其中，國內貸款12564億元，與2010年的12540億元持平。

　　顯然，在樓市調控和信貸管控下，房企想從銀行借錢沒那么容易。工行日前提出2012年信貸投放要執行“三支持四壓縮”政策，其中房地產就是工行未來三年逐步壓縮信貸總量的四大行業之一。

　　而世聯地產(002285,股吧)研究顯示，2011年房企一直抗到最后才降價的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進入2012年，隨著償付債務密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現流動性危機。

　　世聯地產董事長陳勁松說，“此前，房企的庫存規模決定了企業的利潤，但是當市場轉向時，高庫存卻成為傷害企業的源頭。2012年開發商必須面對即將到來的債務危機，現金流的問題越早處理越好，就怕到時候差一口氣，被憋死了，那是最悲慘的。因此，必須想盡一切辦法拼命收錢，這不是為了抄底，而是為了保命。”

　　由此看來，在2012年成交量何時能夠反彈，能反彈到什么程度尚不明朗的情況下，去庫存便成為保護房企不受流動性危機威脅的有效方式。

　　陳勁松說，干降沒量的陰跌對房地產行業的傷害最大。2012年，政策不會放松已經是業內共識，因此開發商是有動力迅速降價的，迅速探底對房地產行業非常重要。“現在開發商定價時，不再用以前業內常用的比較法，問競爭項目賣多少錢了，而是會問多少錢才能賣掉，這是市場探底期的一大特征。”

　　世聯地產研究認為，2012年房地產行業將迎來去庫存化周期。而從開發商的表態上看，“高周轉”也的確成了房企2012年的主流策略，去庫存化將加速。