在嚴厲的樓市調控政策之下，投機需求遭到遏制，市場有效需求不斷下滑，成交量持續走低。然而在這種背景之下，一些大型房企依舊在樓市調控之年創造出了驚人的銷售業績，甚至破千億元。而與之形成鮮明對比的卻是，很多中小型房企為了“保命”，不得不賣股權為生。調控之下，房企幾家歡喜幾家愁。一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產市場上演。

　　大型房企：弱市上揚 業績攀升

　　樓市調控之下，房地產行業走入弱市，成交量迅速萎縮。然而，在行業不景氣之下，仍有開發商實現業績快速增長，甚至超額完成銷售目標。

　　萬科、恒大已經率先傳來捷報。2011年，萬科實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售收入為1215.4億元，同比分別上漲20%和12%；恒大實現合約銷售面積1219.9萬平方米，銷售額為803.9億元，同比分別增長54.7%和59.4%。

　　回顧2011年初王石給萬科下的死命令：“2011年銷售額不能超過1400億元”，不難看出，此前王石擔心的發展過快問題在樓市調控這潑冷水之下得到了有效控制。而恒大集團這匹樓市黑馬，輕松完成全年合約銷售目標的114.8%。在眾多開發商無法完成銷售目標的情況下，恒大集團銷售目標的超額完成顯得格外刺眼。

　　中國房產信息集團發布的報告顯示，緊隨萬科、恒大之后的，還有銷售額破七百億的綠地集團、保利地產、中海地產。

　　記者對比中國房產信息集團發布的《2011年度中國房地產企業銷售TOP50排行榜》和《2010年度中國房地產企業住宅銷售TOP30排行榜》發現，共有29家房企擁有可比數據，而其中22家銷售額同比上升，只有7家呈現同比下滑。

　　顯然，在樓市寒冬里，還是有不少實力雄厚的開發商能笑著過一個“熱乎乎”的春節。

　　中國房產信息集團認為，萬科和恒大等開發商之所以能取得良好業績，是憑借高周轉戰略。“在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，‘快進快出’提高效率使企業有了更大的生存空間。”

　　而走品質路線的綠城、富力等企業則追求品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場環境下發展空間反倒受到了一定程度限制，因此業績下滑較多。

　　小型房企：不堪重壓 賣股求生

　　2011年12月，陜西雄獅房地產開發有限公司以6809萬元的價格出售了65%的股權；青島中潤置業有限公司賣出100%的股權，換回6904萬元；東福名城(常州)置業發展出售52%的股權，獲得5.2億元……

　　2011年，中小開發商出售股權的案例不斷，北京中原市場研究部統計數據顯示，僅2011年12月內，就出現了22宗房地產企業規模股權交易(交易額超過千萬或股權變動比例超過10%)，總交易金額達到103.45億元。而其中的16起，股份變動比例超過了30%。同時，房企股權變動還出現了向二三線城市蔓延的趨勢，超過六成集中在部分二三線城市。

　　而縱觀2011年全年，房地產行業規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，遠超2010年的84宗165.25億的規模，同比分別上漲47.6%、185.5%，均創造了歷史新高。

　　據統計，目前北京產權交易所和上海產權交易所有關房地產類的掛牌共41宗，其中涉及股權類的交易掛牌達到了18宗。北京中原市場研究部總監張大偉說，“大部分掛牌企業都屬于資金缺乏，售股過冬類型”。

　　張大偉認為，樓市資金選擇離場的原因在于，房價拐點已經出現，而且房價可能繼續深跌，特別是未來6至12個月的市場趨勢的不確定性非常大。隨著房地產投資收益的降低和風險的加大，房地產的暴利時代也已經過去，部分外行從房地產中撤資，重歸自己原本利潤可觀的主業。

　　記者采訪發現，眾多業內人士均認為今年樓市調控將繼續維持一定力度已經是大概率事件。張大偉認為，受此影響，今年開發商出售部分項目或者股權的交易將會非常普遍，規模股權交易很可能突破千億。

　　房企表現兩極化 市場集中度提升

　　逆市擴張向來是助推企業低成本發展壯大的一大利器，而房企兩極化的表現愈發激活了這場“大魚吃小魚”的游戲，2011年房地產市場上出售股權和兼并收購同時上演。

　　并購案例激增與房企資金鏈緊張不無相關，不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產實屬不得已的“斷腕”求生。而非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。

　　北京中原地產市場研究部統計數據顯示包括東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒業、安徽金種子等主業非地產業務的公司，從房地產領域撤資或減少相關資產配置。

　　與此同時，大型房企也開始出手收購，逆勢擴張。2011年12月，SOHO中國動用40億元獲得了上海海之門房地產有限公司50%的股權；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%股權；中航地產花費2.18億元收購了惠東縣康宏發展51%的股權……

　　而這場并購潮也讓一些經濟學家開始擔憂：在持續不斷的“大魚吃小魚”之下，是否會出現大型房企的定價能力增強，從而進一步擠壓購房者議價空間的局面？

　　對此，一些專家認為，我國房地產市場的“大魚”不大、“小魚”過多的現實，使得在當前的兼并速度之下，還難以出現擁有強勢定價權的大型房企。

　　中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，“即便是龍頭企業萬科，銷售規模也不過只有一千億元，所占的市場份額根本不能決定市場定價。”

　　對此，美聯物業中國營運總監王書權認為，從資本和市場的角度來看，房地產行業的市場集中度必然要不斷提高，這是一個市場競爭、優勝劣汰的過程。而在目前房地產行業的現實是“‘小魚’太多，想吃也吃不完”。

　　中國房產信息集團數據顯示，2011年房地產行業市場集中度雖然繼續提升，但上升幅度已經明顯減緩，呈現趨穩態勢，不論是前十強、前二十強，還是前三十強的銷售金額集中度，與2010年相比，增長均在0.3個百分點內，而2010年較2009年的增幅則均超過2個百分點。

　　宋丁認為，未來并購潮將繼續蔓延，而大型房企收購的股權背后的項目也將在一定的建設周期后推向市場，變為銷售金額，從而影響市場集中度的變化。（記者 羅宇凡、趙瑞希）