一線城市新房庫存升至高位開發商存貨壓力大

來源:中國證券報 2011-12-28 16:11 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　一線城市樓市洶涌的降價潮，令市場風云變色，開發商無奈降價的幕后，則是各地節節攀升、大量積壓的新房庫存。下半年以來，銷售下滑加上新盤不斷上市，北京、上海、廣州、深圳等城市，新房庫存量均持續保持在歷史高位。不少開發商開始理性應對，萬科、中海、龍湖等房企實施“先下手為強”的戰略，降價快跑。

　　新房庫存升至歷史高位

　　北京市房地產交易管理網顯示，截至12月25日，北京市新建商品住宅庫存達到12.42萬套，比限購實施的第一天92900套的庫存量上漲33.69%，庫存面積高達1564萬平方米。

　　北京中原地產分析人士指出，當前房地產業面臨的壓力大于2008年，北京預計在明年上半年可能的潛在供應面積高達1200萬平方米，將增加超過9萬套住宅，庫存可能上漲到15萬套的歷史高位。2008年房地產行業去庫存過程花了長達5個季度的時間，但本輪調控之下，房地產行業去庫存過程預計會持續較長時間。

　　上海新房庫存壓力也頗大。數據顯示，截至12月25日，上海一手房可售套數為6.73萬套，可售面積969.26萬平方米，較去年末增長55.5%，已超越2008年末850萬平方米的庫存水平，為近4年來新高。分析師表示，2010年調控以來，上海商品住宅庫存量波動上揚，而樓盤銷售情況不理想，導致庫存逐漸累積。

　　廣州樓市由于供應量大增，庫存壓力進一步加大。截至12月25日，廣州商品房未售套數為10.6萬套，未售面積達到1355.16萬平方米，如果按照廣州市近兩個月平均銷售量計算，即便供應量不再增加，消化這些庫存也要22個月左右。

　　深圳市由于供應量較少，庫存增幅不大，目前一手房可售套數達到29120套，可售面積為264.36萬平方米，按照目前平均去庫存速度，需要一年左右時間。

　　同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，開發商眼睜睜看著存貨一天一天增加，樓市銷售已到冰點，預計春節前后這幾個月，樓市將繼續受煎熬。

　　統計顯示，以京滬廣深四個一線城市以及濟南、南京、廈門、杭州四個二線城市為統計樣本，截至2011年11月底，8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環比上月新增3.06%。其中，北京、上海、廣州庫存增幅較為明顯，平均增幅較去年同期增長約50%左右。

　　開發商存貨壓力巨大

　　Wind統計，按照申萬一級行業分類，146家A股上市房企今年三季度末存貨余額飆升至12227億元，同比增幅高達42.31%。

　　其中，“招保萬金”四大房企巨頭的存貨量占據了榜單的前四席。萬科、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)、金地集團、招商地產三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計高達4523.65億元。三季度末存貨余額同比增幅分別高達56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。

　　同時，房企銷售情況快速下滑。某研究機構選取了在滬深和香港上市的15家大型房企進行統計，11月這15家上市房企商品房共成交370.7萬平方米，環比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企業銷售面積同比下降，其中恒大地產、合景泰富的銷售面積大幅跳水，同比下降均超過50%。

　　面臨懸頂的庫存壓力，不少開發商開始理性應對，萬科、中海、龍湖等房企實施“先下手為強”的戰略，降價快跑。上海中原地產研究部總監宋會雍表示，以上海為例，2008年7月萬科開始降價時，上海市場商品住宅存量800多萬平方米，與今年10月份的情況差不多。今年10月以來，萬科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價拋售行動相當明智。