發改委推商品房反暴利或成下階段調控新方向

來源:中國經濟時報 2011-12-19 11:27 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　從遏制商品房暴利開刀，推動房價進一步降低，應該是下一步市場調控一個可取的方向。

　　國家發改委主任張平日前在全國發展和改革工作會議上指出，明年要鞏固和擴大房地產市場調控，研究商品房領域反暴利的規定。

　　我國房地產市場的矛盾，集中表現為持續走高的商品房價格與民眾實際購買力之間的差距越拉越大。一方面，房地產市場被地方政府作為推動地方經濟發展、增加地方財政收入的一個重要工具而得到了大力扶持，開發商和地方政府分享了房價高漲的盛宴；另一方面，由于長期以來存在分配結構的不合理，工薪階層的收入長期處于原地踏步狀態，無法追上快速走高的房價。本輪房地產市場調控展開以來，經過艱苦的努力，原來堅冰一塊的房價終于在最近幾個月出現了松動，拐點開始形成，但由于原來的房價基點實在太高，目前的價格與民眾的購買力仍然有很大距離。因此，從遏制商品房暴利開刀，推動房價進一步降低，應該是下一步市場調控一個可取的方向。

　　房地產開發成為一個暴利行業在中國已是一個觸目的現象，歷年的中國富豪排行榜上，房地產開發商一直穩居頭排位子，民眾用他們的血汗培植起了一幫不可一世的富豪，加劇了社會的貧富不均，如果考慮到開發商的資源在很大程度上來自政府的供給，這種將全民所有的資源讓少數人利用并得以暴富的路徑所造成的社會不公更是不能容忍。盡管現在一些開發商正在嗷嗷叫苦，他們的日子仍然是諸多行業中的滋潤者。日前剛剛公布的一份“2011年度房地產行業年度30強企業總評榜”顯示，上榜的30家企業平均毛利為42．73%，較2010年提升了4．47%；平均凈利為28．91%，較2010年增加8．42%。此外，毛利超過50%的有5家，毛利達40%—50%的有13家，這意味著有六成的上榜企業毛利率都在40%以上。即使在市場調控不斷收緊的2011年，房地產業的利潤水平仍然遠遠超過制造業等實體經濟，存在著相當程度的反暴利空間。

　　但是，如果把反暴利理解為只是針對開發商的事情，那么，反暴利很可能無法收到預期的效果。在組成目前商品房價格的諸多元素中，除開發商通過任意定價攫取的暴利以外，政府通過土地出讓和稅費收取所得到的收益，是一個更重要的部分。曾有開發商表示，在目前的商品房建造成本中，土地成本占30%，建安成本占40%，稅費成本占10%。應該說，結合一些城市土地拍賣公布的地價，這個表述是可信的，而在這三項成本中，土地出讓金和稅費都是由地方政府所得，這兩項相加就占到了商品房成本的40%，特別是畸高的地價，對畸高的房價形成起到了至關重要的作用，地方政府的收獲大大超過了開發商。顯然，地方政府和開發商是商品房暴利的共同推動者，因此要在房地產市場推行反暴利，不僅需要約束開發商的攫利沖動，更要地方政府作出表率。

　　剛剛結束的中央經濟工作會議已經明確，要堅持房地產調控政策不動搖。調控的深入必將使原來對房地產市場過度依賴的地方政府面臨很大的壓力，但調控的難度也將進一步增加。我們希望地方政府能夠抓住目前房地產市場出現的有利時機，一方面推進經濟結構轉型，擺脫對房地產市場的過度依賴，另一方面還應當抓緊進行政府職能轉變，擺脫以往那種與民爭食、從市場攫金的“經濟人”角色，為改變商品房市場的暴利特性創造必要的物質基礎。