每當管理層嘴里高喊“不放松”的時候，往往就是快“扛”不住的時候。雖是一句戲言，但這次似乎也不例外。

　　“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松”的中央決策話聲未落，各地的首套房貸利率卻已萌生降意。

　　近日，中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學經(jīng)濟管理學院教授李稻葵就公開呼吁，“首套房貸政策應定向放寬”。

　　事實上，一些地區(qū)的部分銀行已有所行動了。廣州、南京等地首套房貸利率有不同程度的下調(diào)，中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、招商銀行等多家銀行在部分地區(qū)首套房貸由原先的普遍上浮10%已回歸至基準利率。

　　對此，莫尼塔投資公司房地產(chǎn)分析師施琪日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，廣州這些地區(qū)的首套房貸利率下調(diào)現(xiàn)象只是個別銀行與部分地區(qū)，這種現(xiàn)象在全國并不普遍。雖然存款準備金率下調(diào)對銀行的資金有所緩解，但從房地產(chǎn)成交量來看，目前銀行投放給房地產(chǎn)市場的信貸并不多。

　　首套利率下調(diào)是政策微調(diào)方向

　　“如果明年房價下調(diào)幅度大，首套房貸利率下調(diào)的可能性很大，這可能也是明年上半年房地產(chǎn)政策微調(diào)的主要方向?！笔╃鞲嬖V記者。

　　這一看法得到了業(yè)內(nèi)資人士的認可。他告訴記者，今年年底到明年上半年首套房貸利率會首先松動。但他強調(diào)，這有一個過程，并且首套房貸利率下調(diào)的幅度主要看兩個方面：一是銀監(jiān)會指導意見的明確規(guī)定；二是銀根放松的步調(diào)。如果放松步調(diào)快，那么銀行放貸就多，其利率下調(diào)幅度也大。

　　另外，中央財經(jīng)大學金融學院教授郭田勇也認為，首套房貸款利率還有下降空間。他表示，就現(xiàn)在情況看，也不排除央行繼續(xù)降低存準率，釋放更多的資金。如果這樣，銀行資金變得充裕，為了尋找優(yōu)質(zhì)客戶，很可能下調(diào)首套房貸利率。

　　但光大銀行首席宏觀分析師盛宏清卻持不同觀點，他在接受記者采訪時表示，“首套房貸利率未來不但不下調(diào)，還有上浮趨勢?！崩碛墒悄壳叭耘f是負利率時代，銀行未來包括吸儲的資金成本會提高，這樣相應的貸款也就自然變高?！耙簿褪钦f，面粉貴了，面包也會隨之而貴?！?/P>

　　不過，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士卻堅持認為，“首套房屬于居民自住住房消費，這種剛性需求是合理的，應該得到保護?！?/P>

　　在積極呼吁放寬首套房貸政策的李稻葵看來，對于既能買房、信用又不錯的客戶應予以放開，幫助恢復房地產(chǎn)交易量，同時帶動上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復。

　　另外，施琪同時指出，明年房地產(chǎn)政策微調(diào)主要是首套房貸利率下調(diào)，但可能還會出臺包括松綁普通商品房標準以及公積金政策等一些措施，“雖然近期有個別城市已出臺此類措施，明年的覆蓋范圍會擴大到更多城市?！?/P>

　　11月末北京與武漢先后放寬普通商品房標準。而公積金政策方面，寧波、南京等城市也有放寬舉措。例如南京公積金貸款政策，其最高貸款額度由20萬元/人調(diào)整為30萬元/人。

　　明年“嚴控”投資與投機

　　2011年我國房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效，一線城市穩(wěn)中有降，而二三線城市則是漲幅趨緩，同時全國房屋成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

　　12月9日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)清楚表明，11月全國商品房出現(xiàn)銷售量價齊跌態(tài)勢。房價拐點雖已確立，但調(diào)整幅度還很有限，大多城市并沒有出現(xiàn)大幅下跌。

　　為此，12月12日在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議仍然明確強調(diào)，“明年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”。這釋放出的政策信號是在房價未出現(xiàn)實質(zhì)性下降前，房地產(chǎn)政策放松幾乎是不可能的事情。

　　但松綁首套房貸利率跟明年國家調(diào)控目標并不矛盾。社科院金融重點實驗室主任劉煜輝告訴《投資者報》記者，國家調(diào)控旨在抑制投資與投機行為，只要銀行在執(zhí)行過程中不要變相操作就行。

　　同時，受訪專家均認為，明年“嚴控”目標仍是投機投資型需求，即第三套及以上住房，而目前銀行暫停的三套房貸政策在2012年仍將會延續(xù)。

　　而對于“第二套改善性住房房貸利率是否松動取決于明年國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢。”施琪說。雖然二套房不是“嚴控”目標，但門檻卻提高了，對于其信貸，國家也是實施嚴格的管理。

　　明年三季度或是買房良機

　　政策不會大放松，而房價走向下降通道，對于普通百姓來說，此時才是買房良機？

　　“買房最佳時期應該是明年三季度，因為明年上半年房價肯定往下走，但到三季度以后房價會企穩(wěn)，明年下半年信貸政策放松概率大。”施琪判斷。

　　事實上，未來幾個月，樓市供應釋放力度將加大，房價調(diào)整跡象將更為明顯。對此，社科院認為明年三季度房價或大降。

　　社科院12月9日在北京發(fā)布的《住房綠皮書》中表示，2012年將是住房市場調(diào)控措施充分發(fā)揮效應的一年。2012年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。到二季度，整體性降價幅度則有限。預計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。但真正的降價是在第三季度，降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。但這一降價有一個前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠低于預期。