由于直接降價曾引起不少老業(yè)主的不滿,目前開發(fā)商在促銷手段上可謂花招百出,代付貸款、溢價回購、零元起拍、無理由退房等等,試圖以此替代降價吸引購房者。然而,經(jīng)過記者的調(diào)查與采訪發(fā)現(xiàn),這些營銷手段大多只是噱頭,購房者能真正享受到的優(yōu)惠并不多。
暗度陳倉型
代付貸款 提高裝修標準 加送物業(yè)費
為避免引起老業(yè)主的不滿,開發(fā)商往往會采取“暗度陳倉”的優(yōu)惠方法。比如提高裝修標準、加送物業(yè)費、送跑車等等,房價沒有發(fā)生變化而是變相給新購房者優(yōu)惠。
日前,北京花都嘉園項目推出新促銷計劃:購房者首付三成,余下房款可辦理30年分期付款手續(xù)。不同之處在于,購房者簽署購房合同后,到交房之前的房貸將由開發(fā)商支付。
“交房時間大概是2013年的8月。”該項目銷售人員表示,這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。按照該項目簽約均價1.1萬元/平方米計算,一套100平方米的兩居室,總價為110萬元,貸款七成也就是77萬元,30年貸款的月供大概為5150元。而如果由開發(fā)商支付20個月,大概優(yōu)惠金額為10萬元。
不過,北京中原地產(chǎn)研究部負責(zé)人張大偉提醒道,這樣的營銷策略有一定誘惑力,但這種算法中的忽悠成分也不少。因為目前房貸的審批時間在半年左右,購房者根本享受不到20個月的房貸減免。而且,如果房價能夠直降10萬元,那么在30年的貸款周期內(nèi),購房者則可以節(jié)省高達14萬元的利息。
定心丸型
溢價回購 降價賠償 無理由退房
在買漲不買跌的心理作用下,購房者最擔(dān)心的還是自己買的房子未來是否還有降價空間。面對這樣的心態(tài),開發(fā)商就動腦筋給購房者吃下“定心丸”。
近日,綠地位于上海奉賢南橋鎮(zhèn)的辦公樓項目“新城1號”,就為打消購房者的顧慮,宣布3年后可對項目溢價16%進行回購,也就是給房產(chǎn)的價值上了保險。但是回購可能需要支付第二次交易稅費,也將是一筆不小的費用,相當(dāng)于3年來自己的房子并沒有升值。同樣的,對于多地開發(fā)商做出的“無理由退房”承諾,專家也發(fā)出質(zhì)疑,認為二次交易的稅費由誰來承擔(dān),開發(fā)商并未表明。
其實最為常見的定心丸式的營銷方法是降價賠償。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年以來,目前全國有20多個城市的近40個項目推出了降價補差價的承諾。日前,開盤僅兩個月的房山良鄉(xiāng)金地朗悅推出了數(shù)套特價房,并計劃以合同的形式向客戶承諾,如果后期樓盤降價將以退房或者補差價的形式補償老業(yè)主。“但是項目降價的標準如何界定呢?如果該項目銷售清盤,或者虛高標價,而周圍其他項目明顯降價,開發(fā)商還會不會補償?這些明顯不是普通購房者可以爭取到的利益。”上述專家稱。
作秀忽悠型
網(wǎng)上零元起拍
隨著電子商務(wù)的滲透發(fā)展,越來越多的開發(fā)商開始嘗試網(wǎng)上賣房。其中以潘石屹和任志強等地產(chǎn)大佬的“組團”拍賣尤為引人矚目,一項善于作秀的潘石屹再加上任志強,號召力可謂非凡。
但是業(yè)內(nèi)人士指出:“從法律上來講,在網(wǎng)上拍賣房屋主要存在兩方面的風(fēng)險:一是虛假拍賣人,即‘托兒’的存在,以此抬高房價;二是如果拍賣的房子是期房,履約也存在一定風(fēng)險。”
“網(wǎng)拍的價格往往出現(xiàn)了高價,而一些已經(jīng)賣出去的房子最終并沒有成交,開發(fā)商一直掌握著整個過程。”張大偉表示。在他看來,房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期。“這意味著樓市的暴利時代已經(jīng)過去,未來明顯降價的現(xiàn)象將更加普遍。”張大偉表示,在這一階段,購房者有必要對開發(fā)商各種促銷行為進行分辨,避免被忽悠。記者 賴大臣