媒體：“個人售房差價20%繳個稅”實有不妥

來源:中國經濟周刊 2013-03-12 10:35 http://www.413629.com/

　　3月1日，國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知公布，這一《通知》被認為是上周國務院常務會議出臺的新“國五條”的具體實施細則。有業內人士評價，這是繼2011年初以來，國務院再次出臺全面的樓市調控措施，這一房產調控新政是“對短期投資者”精準打擊。

　　不得不承認，此次新政的最大亮點是，更注重用稅收等經濟手段調節市場，然而，如何用好這個手段，卻是一個值得深思的問題？“按照交易差價20%征收個人所得稅”是想明確地告訴投資房產的閑錢：投資房產不再是一個可行的辦法，因為即使你能實現投資收益，但是會有五分之一的收益會被征走，進入財政國庫，不會落入你的腰包。

　　必須清晰指出，立法者的初衷是讓“按照交易差價20%征收個人所得稅”和征收房產稅兩條舉措互相配合，從而將目前的不動產業主精準“鎖定”，如果你試圖逃脫免征房產稅，將手中的房子趕緊出手，那么，你又將面臨：征收個人所得稅，使你無處可逃，懲罰那些助推房價商漲的“囤房者”。

　　然而，情況似乎過于樂觀。因為，其中“按照交易差價20%征收個人所得稅”一條，可能會轉嫁稅費，實際上也還是需要購房者埋單，實現不了打壓房價上漲的根本目的，反而會適得其反，房價會“報復性反彈”，而且，實際操作過程中存在漏洞，交易雙方可以規避這一條“軍規”。最關鍵是會帶來許多負面影響，傷及真正的無辜購房剛性需求者。

　　從法律意義上講，在交易過程中，購買者和售賣者均為平等主體，但是這一平等地位會因供需不平衡而打破。換句話說，土地是稀缺資源，一線城市樓市供求一直比較緊張，房子永遠不會缺乏買主，你不買自然會有人去購買，房產擁有者甚至可以“捂盤”待價而沽，房子剛性需求者根本無從選擇，房產有時會搖身變為傳說中的“硬通貨”。

　　首先，“按照交易差價20%征收個人所得稅”沒有區別房屋的不同性質和年限，更沒有區分二手房的購房者是投資性需求還是改善型需求。舉個例子，以前的房改房、經適房，當時的購買價格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣出價已經高達數萬元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來征稅。試想一下，你如果是一個房主，你能舍得去賣掉？而真正想抽身而退的房產資本，會因為損失按兵不動。

　　并且，你如何識別真正的交易差價？市場經濟中，相關部門根本不可能去干涉購房者和賣房者的成交價格，如果某套房今天的實際交易總價為一百萬，為了避稅，購房者和賣房者會結成“戰略同盟”，讓書面的“合同價格”接近于上一次房子成交的價格，于是乎，可能出現個人所得稅為“零稅”。難道有部門會出面，對房產交易雙方說，你們的成交價格不合理，你們應該重新簽訂合同！更有甚者，由于相當法規條文的銜接不夠，購房者和賣房者還可以以附條件的贈與合同來逃避稅費。

　　真正想抑制高房價應該是一套“組合拳”，最有效的辦法是讓投資性的資本撤走，讓擁有多套房產的人“拋出”房產，增加土地供應，擴大供求，讓房價回歸到理性價格，同時，讓低收入者能夠通過政策性調整獲得經濟適用房、兩限房，或者是廉租房，實現“居者有其屋”。

　　“限購”、“限貸”、“稅收”三大房地產調控政策，無非是想給住房剛性需求者一個公平的機會，但是，“按照交易差價20%征收個人所得稅”卻會讓剛性需求者付出更多的成本。　張兵

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