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萬科駁任志強(qiáng)房價(jià)暴漲論 供應(yīng)充足房價(jià)難暴漲

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 2013-01-10 10:40 http://www.413629.com/

  在樓市的喧囂中,冷靜者的聲音尤顯珍貴。

  萬科根據(jù)多個(gè)城市的庫存和新增供應(yīng)量得出結(jié)論:房價(jià)并不存在暴漲的前提;另據(jù)多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),目前房地產(chǎn)市場整體庫存仍在高位,行業(yè)去化壓力仍大。

  這或許更接近中國房地產(chǎn)市場的真相,比那些單純的感受性判斷有更多的數(shù)據(jù)支撐。按照萬科的觀點(diǎn),一個(gè)地區(qū)的新房庫存保持在5-10個(gè)月的消化時(shí)間,就是正常的合理的,而庫存若低于5個(gè)月消化時(shí)間,則才會(huì)有“暴漲”的可能。即使如近期熱度飆升的北京,其庫存也仍需6-7個(gè)月時(shí)間消化。

  而無論是萬科總裁郁亮還是保利地產(chǎn)董事長宋廣菊,都認(rèn)為國家會(huì)對房價(jià)“暴漲”高度警惕,時(shí)刻儲(chǔ)備政策對沖。調(diào)控,已經(jīng)也將必然成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

  14個(gè)城市庫存在歷史高位

  據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù),目前14個(gè)重點(diǎn)城市可售庫存在1.15億平方米,創(chuàng)歷史新高。而這一數(shù)字上一次的高點(diǎn)是在2008年底,為1億平方米。

  萬科董事會(huì)秘書譚華杰對本報(bào)記者表示,一般來講,庫存保持在5-10個(gè)月的消化時(shí)間是合理區(qū)間,而目前一線城市仍在此范圍內(nèi)。他說,今年新增供應(yīng)亦基本可以滿足需求,其中小戶型供應(yīng)充足,而大戶型產(chǎn)品由于存量較大,缺乏價(jià)格大幅上漲的動(dòng)力。

  中國指數(shù)研究院有關(guān)人士也指出,由于2010年以來新開工面積始終處于高位,并將持續(xù)形成供給,預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻。

  數(shù)據(jù)顯示,去年底庫存出現(xiàn)了小幅反彈。其中,一線城市庫存量反彈最明顯。

  截至2012年12月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8392萬平方米,同比增長3.1%,環(huán)比增長1.0%。

  以上海為例,截至2012年12月24日,上海市一手房可售面積約為1028.28萬平方米。雖較此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落,但此前4年間(2008-2011年)樓市皆未達(dá)到過千萬平方米以上的高位;此外,廣州和深圳的庫存近期也在快速上升。

  一線城市中,北京的供應(yīng)壓力最大。數(shù)據(jù)顯示,北京已經(jīng)連續(xù)三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃,而去年僅完成年度供地計(jì)劃的三成,而與此同時(shí),北京去年新房成交量同比漲64%,創(chuàng)近三年峰值。市場中因此出現(xiàn)“供應(yīng)緊缺房價(jià)將暴漲”的聲音。

  對此,譚華杰指出,即使北京去年消化過快,目前可售庫存近8萬套,消化時(shí)間也仍需6-7個(gè)月左右,不存在房價(jià)暴漲的前提。而且,北京有關(guān)部門也在積極促進(jìn)新房源上市。

  據(jù)北京市房協(xié)秘書長陳志介紹,目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米,預(yù)計(jì)可形成新增供應(yīng)10萬至12萬套,明顯高于2012年的8.9萬套,再加上二手房房源不斷擴(kuò)大,“今年的供應(yīng)量應(yīng)該是充足的,”陳志說。

  房企“補(bǔ)倉”仍將持續(xù)

  對未來住房供應(yīng)稍可樂觀的是,近期房企的投資和新開工量在明顯加大。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至2012年11月,前十大房企拿地占銷售比為19.7%,接近2011年;下半年拿地總額明顯加速,達(dá)到882億,占銷售額29.1%,但仍低于2009-2010年接近50%的水平。

  同時(shí),主要城市的土地出讓金同比大幅下跌,尤其是一線城市,北京2012年的土地出讓金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,在年末房企銷售持續(xù)回暖的情況下,如果不出意外,土地市場熱度還將持續(xù)。

  譚華杰也認(rèn)為,目前的地價(jià)比2012年初已經(jīng)有所上漲,但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的,預(yù)計(jì)房企在接下來的一季度仍然會(huì)繼續(xù)買地。

  保利地產(chǎn)有關(guān)人士稱,保利去年三季度至今買地純粹是為了補(bǔ)倉。保利在一二線城市尤其是一線城市大的土地儲(chǔ)備偏少,所以在北京、上海拿了一些合適的地塊,地價(jià)比2009、2010年是低的。

  保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新稱,截至去年11月,按照權(quán)益比例計(jì)算,保利地產(chǎn)拿地支出約為218億元。相較于往年,保利地產(chǎn)去拿地的費(fèi)用大大降低,僅占銷售額逾20%。無論是拿地總額還是銷售占比,均為近三年的最低值。保利上述人士透露,到去年底保利地產(chǎn)賬面現(xiàn)金仍然有285億以上,未來一段時(shí)間拿地仍將持續(xù)。

  整體來看,張大偉認(rèn)為,由于存量仍在高位,庫存消化速度有限,房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。開發(fā)商對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀。

  調(diào)控仍將是常態(tài)

  隨著房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)月回暖,房價(jià)再次面臨上漲壓力。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,2012年12月,全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9715元/平方米,環(huán)比11月上漲0.23% ,自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。

  在此背景下,多位接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在2013年仍將繼續(xù),甚至可能有所加碼。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示,2013年樓市總體表現(xiàn)可望是量價(jià)均呈升勢,良性的局面是成交繼續(xù)增長,價(jià)格穩(wěn)中略升;而一旦價(jià)格上漲過快甚至暴漲,新的調(diào)控的到來將不可避免。

  “中國的城市化過程還沒有結(jié)束,人多地少是永久性的國情。調(diào)控已經(jīng)是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。”譚華杰說。

  那么,在頻繁波動(dòng)的市場中,究竟是什么在影響產(chǎn)品的價(jià)格?

  譚華杰認(rèn)為,影響房價(jià)的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市場,(價(jià)格的變化)就必然由供求關(guān)系決定。制度因素對供應(yīng)或需求有影響,它本身就是供求關(guān)系的因素之一。調(diào)控也是通過改變供給或需求來影響市場,并非脫離于供求關(guān)系之外。

  美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓對本報(bào)記者表示,調(diào)控政策對市場的影響從時(shí)間上看是短期的;就指標(biāo)來說,政策對成交量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對價(jià)格的影響。“民間不應(yīng)對調(diào)控政策寄予不切實(shí)際的期望,調(diào)控對房價(jià)的作用相對有限。”徐楓說,從2003年至今的歷次調(diào)控來看,真正發(fā)生房價(jià)下跌的時(shí)期,是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別差的那段時(shí)間,比如2008年底2009年初,以及2011年底2012年一季度。

  譚華杰等人士均認(rèn)為,要真正解決房地產(chǎn)市場波動(dòng)、供不應(yīng)求的方法,在房地產(chǎn)之外。比如收入分配制度改革、財(cái)稅體制改革、金融制度創(chuàng)新等,這些都需要相當(dāng)長的時(shí)間。

責(zé)任編輯:hdwmn_hsy
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