后十八大樓市，去房地產(chǎn)化已成共識

　　深圳市都會城市研究院院長高海燕

　　十八大后的房地產(chǎn)走向可以概括為：“去房地產(chǎn)化”。其核心首先是解除房地產(chǎn)起落和宏觀經(jīng)濟起落之間的捆綁關(guān)系，其次是避免房價問題成為社會問題的引爆因素。因此，在未來相當(dāng)長一個周期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向不會改變、政策力度不會放松，唯一可能發(fā)生的變化是政策機構(gòu)有可能在適當(dāng)?shù)臅r候面臨調(diào)整，以更長期的政策換取短期手段。

　　需要厘清的是，房地產(chǎn)的調(diào)控只是讓供需關(guān)系在一個合適的價格上交易而非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)去暴利化也并非去利潤化，而是讓房地產(chǎn)逐步進入一個基本行業(yè)而不是特殊行業(yè)，同樣，快速城市化的要求依然會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　廣受矚目的中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會已經(jīng)勝利閉幕。而對于十八大后的中國房地產(chǎn)行業(yè)走向，也受到了各方的高度關(guān)注。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十八大期間接受媒體采訪時曾表示，目前正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。與此同時，姜偉新還強調(diào)，隨著大批保障房陸續(xù)建成，配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問題，今后將繼續(xù)加強保障房建設(shè)資金管理，并堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。

　　在十八大會議結(jié)束之后，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強也曾在公開場合講話中多次強調(diào)城鎮(zhèn)化，他認為立足擴大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進步。

　　對于十八大會議釋放出的“政策信號”，在上周五本報的專題報道中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示，十八大是一個節(jié)點，房地產(chǎn)調(diào)控的變化取決于此。同時，預(yù)料房價會在十八大后反彈的聲音也不在少數(shù)。在這一輪預(yù)測角力中，究竟誰會笑到最后？看我們的資深地產(chǎn)評論員又會提供怎樣的思路？

　　趙林：限購取消的可能性增大（資深地產(chǎn)評論員）

　　“十八大”之后的房價走向與政策調(diào)控究竟會不會松動？特別是限購這把刀，什么時候不再掛在頭上？這個懸而未決的問題一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點。要探究這個問題的可能性，必須關(guān)注中央在十八大后所釋放的部分信號。

　　11月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強主持召開全國綜合配套改革試點工作座談會并作重要講話時強調(diào)，“要更加尊重規(guī)律，轉(zhuǎn)變政府職能，處理好政府與市場、與社會的關(guān)系，經(jīng)濟領(lǐng)域要更多發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，社會領(lǐng)域要更好地利用社會的力量，包括社會組織的力量，把應(yīng)該由市場和社會發(fā)揮作用的交給市場和社會。這也是改革的方向?！?/P>

　　“把市場的交給市場”，那房地產(chǎn)市場算不算其中之一呢？限購政策本身就是對市場的捆綁，是壓制市場的“緊箍咒”。要真正實現(xiàn)“把市場的交給市場”，那么限購取消的可能性就大大增加了。

　　當(dāng)前房價被壓制住，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的功勞，但同時我們不能完全忽略對供應(yīng)與需求這一組基本關(guān)系的關(guān)注。貴陽房地產(chǎn)市場“淪陷”，幾成第二個“鄂爾多斯”的教訓(xùn)，正是供應(yīng)嚴(yán)重過剩所萌生的惡果。一線城市我不太熟悉，但從二三線城市的開發(fā)而言，大多城市其實都處于為2010年那波瘋狂賣地所產(chǎn)生的房產(chǎn)開發(fā)過量而陷入房子賣不動的尷尬境地。

　　當(dāng)前在業(yè)界流行的一個觀念是：去投資化。我覺得這有點搞笑，這只從買方角度出發(fā)的“去投資化”論，其實不過是大姑娘的裹腳布，一個噱頭。政府賣地是投資化，開發(fā)商蓋樓同樣是投資化，怎么到了老百姓這里，就是“去投資化”了？這種一廂情愿，估計也只有中國房產(chǎn)市場才會發(fā)生的怪胎。既然要把市場的交給市場，那么“房產(chǎn)去投資化”就很難實現(xiàn)。

　　我在想，“把市場的交給市場”的后半句，是不是“把保障的交給保障”？按照全國各地保障房的建設(shè)情況看，指望十八大后房價大漲不大現(xiàn)實，一方面各地保障房陸續(xù)交付和開建的進度看，一部分剛需求將從商品房市場撤離；另一方面，各地房產(chǎn)市場都需要消化此前大肆賣地所產(chǎn)生的存量土地和存量房。基于這一原因，開發(fā)商的優(yōu)惠幅度將會增大，而對于剛性需求來說，自然是個不錯的出手買房的機會。

　　杜漸：無所謂景氣不景氣人生處處是剛需（資深地產(chǎn)評論員）

　　已經(jīng)持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控，可謂“沒有功勞，只有苦勞”，這個“苦勞”就是官方通常說的“房價的快速上漲得到有效遏制”。我們必須注意，所謂“遏制”絕非順勢而為的排解、疏通、宣泄，而是“重兵”屯集的對峙、較量，乃至扭曲，所謂行一時之效。

　　無數(shù)正能量、負能量所聚的“遏制點”，既沒有大起，也沒有大落，說明受力均衡，照這個趨勢運行下去，對樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整比較有利，至少可以爭取到時間。這也就是人們希望十八大對樓市政策作出重大調(diào)整，而十八大傳遞出的信息仍是堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的原因。也充分說明了世上沒有空中樓閣，什么樣的地基建什么樣的房子的道理。

　　十八大期間，住建部長回答小學(xué)生提問時指出，社會是在不斷向前發(fā)展的，希望你們小朋友好好學(xué)習(xí)，房價的問題將來會解決的。部長的回答很明了。

　　當(dāng)然，部長思考問題自然得站得高，才能看得遠，由此得出的觀點也才能經(jīng)得起推敲。相比之下，普普通通的平頭老百姓當(dāng)然得精打細算過日子。最上乘策略當(dāng)然是“涼拌”，視高房價為無物，當(dāng)買則買，當(dāng)賣則賣，如此信手拈來的高超境界自然非富即貴，只能遠觀不能模仿。最下乘的策略是“對賭”，政策抑制什么，偏要做什么，仿佛國家賭輸了，就是個人賭贏了，這可萬萬要不得。所以，沒辦法也沒賭性，就只能中庸，只能相信最古老的說法。

　　哪怕人均十套房，局部短缺仍然存在；哪怕人均十套房，此房與彼房也是不同的。李嘉誠談決定房地產(chǎn)價值的因素，用近乎催眠的“地段、地段，還是地段”說出了老派但坦誠的大實話。所謂景氣不景氣，對一個有價值觀的技術(shù)派而言，只是挑選余地的問題；所謂剛需不剛需，對一個有大局觀的技術(shù)派而言，人生處處是剛需，只是力所能及的問題……

　　說得這么好，為什么樓市調(diào)控一要去投資化，二要大興保障房？這和民生大計肯定不等同于賺錢發(fā)財是一個道理。李嘉誠也很少把“三個地段”掛在嘴邊了，人家現(xiàn)在說的是“要以人類幸福為己任”，高處不勝寒啊，低處的我們，還是盡量簡單吧。