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房價(jià)再現(xiàn)上漲苗頭 差異化稅收或能抑制樓市投資

來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2012-11-26 10:45 http://www.413629.com/

  房價(jià)上漲苗頭再現(xiàn),一定程度上表明前期調(diào)控政策效應(yīng)趨向穩(wěn)定,未來樓市調(diào)控仍需加力,而運(yùn)用差異化稅收政策或許是一個(gè)較好的選擇。

  “旺季不旺,淡季不淡”,是當(dāng)前我國樓市運(yùn)行的真實(shí)寫照。雖然傳統(tǒng)上“金九銀十”未能如期帶來樓市成交量擴(kuò)大,但在歲末年尾主要城市新建住宅簽約套數(shù)創(chuàng)出年內(nèi)新高,委實(shí)讓人意外。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),11月初至18日,全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)環(huán)比上月同期增長45.5%,創(chuàng)出近兩年月度同期成交新高,且北京、上海等熱點(diǎn)城市簽約量均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。在樓市成交量上升帶動(dòng)下,房價(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步抬頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況表,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市35個(gè),較上月增加4個(gè),環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)在9月份回落后再次出現(xiàn)上升。

  運(yùn)用差異化稅收政策調(diào)節(jié)樓市需求,抑制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為,是各國政府比較普遍的做法。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家均已建立起一套成熟的房地產(chǎn)稅收體系,在房地產(chǎn)取得、持有與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行差異化征稅,以抑制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)推動(dòng)房價(jià)非理性上漲。近期,香港特區(qū)政府為抑制房價(jià)過快上漲,抑制非本地居民購房需求,宣布征收買家印花稅、提高額外印花稅稅階并將適用期延長至三年。

  住房限購政策也是調(diào)節(jié)樓市需求的有效手段,但長期看政策效應(yīng)不宜高估,特別是符合購買條件人群隨時(shí)間增加,政策效應(yīng)將會下降。今年4月份以來樓市剛性需求集中釋放,一定程度反映出發(fā)揮限購政策作用仍面臨不少現(xiàn)實(shí)約束條件。與住房限購政策相比,差異化稅收征管具備剛性特征,又有適當(dāng)彈性,政策效應(yīng)穩(wěn)定,且直接與房價(jià)相掛鉤,可精確調(diào)節(jié)樓市需求,理應(yīng)成為樓市調(diào)控的重要政策工具之一。

  目前,在房地產(chǎn)取得、持有與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),我國均已初步建立相應(yīng)的稅收體系。與成熟市場經(jīng)濟(jì)國家相比,我國房地產(chǎn)稅率明顯偏低,稅基較窄,存在很大的改進(jìn)空間;特別是基于房地產(chǎn)市價(jià)的差異化稅收征管幾乎是一片空白。美國各州房地產(chǎn)稅率差異很大,即使是同一地區(qū)不同村鎮(zhèn),稅率都可能不同,主要體現(xiàn)了房屋價(jià)值差異。日本政府建立地價(jià)公示制度,公示價(jià)格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價(jià)格,是判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理與否的客觀標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求,并進(jìn)行差別對待,實(shí)施“差別化”累進(jìn)稅率或比例稅率,對出售第二套以上房產(chǎn)的賣主分別征收50%至60%的個(gè)人收益稅和居民稅。

  房屋交易和持有環(huán)節(jié)的不同稅收政策,在抑制房價(jià)上漲的作用力度上也存在明顯差異。目前,房屋持有環(huán)節(jié)的稅收征管正在試點(diǎn),但在全國全面鋪開難度很大,且稅率制定、房屋合理市場價(jià)格確定都存在不少技術(shù)難題。而在交易環(huán)節(jié)實(shí)施差異化稅收政策,各方面條件較為成熟。存在的一個(gè)主要技術(shù)難題是確定房屋合理交易價(jià)格,這需要綜合考慮地段、環(huán)境、折舊、成本而評估得到,真正反映了政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。一旦房屋合理交易價(jià)格確定,就可以針對房屋交易價(jià)格實(shí)施差異化稅收政策。對于明顯超過合理交易價(jià)格的房屋交易課以重稅,使得市場投資投機(jī)行為真正無利可圖,自然會促使樓市運(yùn)行健康平穩(wěn)。

責(zé)任編輯:hdwmn_hsy
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