隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，剛性需求積極入市，我國(guó)多地公積金貸款額度劇增，部分城市早已提前完成全年放貸目標(biāo)，甚至面臨“無(wú)貸可發(fā)”的窘境。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、銀川等城市的個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量均明顯高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發(fā)放計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年多個(gè)城市的公積金貸款規(guī)模超過(guò)去年。

　 與此同時(shí)，超過(guò)30個(gè)城市微調(diào)公積金政策。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖、量?jī)r(jià)齊升的背景下，地方微調(diào)公積金政策加重了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，促使部分剛性需求提前入市。

　　南京等地提前完成全年放貸目標(biāo)

　　日前，上海市公積金中心發(fā)布2012年三季度住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告。報(bào)告顯示，受住房剛性需求釋放影響，今年前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款290.71億元，同比增長(zhǎng)39.96%。

　　發(fā)放貸款額度激增的不僅僅是上海。福建、青島、銀川、南京等省市也出現(xiàn)相似的問(wèn)題。

　　公開(kāi)資料顯示，福建省前三季度發(fā)放公積金貸款114.93億元，同比增長(zhǎng)45.4%，其中福州的公積金貸款發(fā)放額度已超過(guò)去年全年。青島市前三季度發(fā)放住房公積金貸款37.33億元，已完成年度目標(biāo)的98.21%，貸款發(fā)放額較2010年和2011年同期增長(zhǎng)9.3%、15.72%，其中9月份單月發(fā)放額達(dá)7.07億元，創(chuàng)近三年來(lái)住房公積金貸款單月發(fā)放新高。銀川發(fā)放公積金貸款10.08億元，增幅21.74%。 　　值得注意的是，南京市更是早已完成全年目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，南京前三季度公積金發(fā)放額度就已經(jīng)達(dá)到83.85億元，不但比去年全年的放貸額度36.72億元增長(zhǎng)了128%，還超過(guò)了今年全年計(jì)劃50億元的67.7%。

　　地方政府微調(diào)公積金政策是主因

　　“地方政府對(duì)公積金政策的微調(diào)，是公積金貸款劇增的主要原因。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，雖然今年我國(guó)限購(gòu)、限貸政策未改變，但自3月以來(lái)的成交量上升，樓市回暖已使購(gòu)房者對(duì)后市判斷搖擺不定。加上地方頻繁微調(diào)，加大樓市上漲預(yù)期，促使購(gòu)房者提前入市。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，對(duì)公積金進(jìn)行調(diào)整“不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，目前來(lái)看是地方政府微調(diào)做法中最容易的執(zhí)行辦法”。

　　的確，近期我國(guó)地方政府對(duì)公積金微調(diào)的動(dòng)作頻頻。根據(jù)中原地產(chǎn)最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國(guó)共有超過(guò)34個(gè)城市調(diào)整放松公積金政策，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，還有的城市出現(xiàn)了子女購(gòu)房，父母可成為共同還款人等人性化調(diào)整。

　　與此同時(shí)，公積金互貸也在越來(lái)越多的城市中推開(kāi)。所謂公積金異地互貸，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子就是，一地居民到另一地買(mǎi)房，可以在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)公積金貸款。目前只有簽訂異地互貸協(xié)議的城市之間才可以實(shí)行。 　　眾所周知，住房公積金的使用率問(wèn)題一直備受關(guān)注，大量公積金沉淀是一種浪費(fèi)。而公積金異地貸款則是一種個(gè)人行為主導(dǎo)的提高使用率方法。相比“公積金建經(jīng)適房”，異地貸款更容易被接納，它是將購(gòu)房人的購(gòu)房行為“給予保障項(xiàng)目式的優(yōu)惠”，從而更能協(xié)調(diào)不同群體的利益訴求。專(zhuān)家指出，這些政策調(diào)整符合差別化信貸的精神，無(wú)疑有利于滿足剛需群體的購(gòu)房需求。“市場(chǎng)預(yù)期對(duì)購(gòu)房者影響尤為重要。”顧云昌指出，穩(wěn)增長(zhǎng)政策見(jiàn)底、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期增強(qiáng)、房?jī)r(jià)下降空間減小等市場(chǎng)動(dòng)態(tài)改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。他認(rèn)為，應(yīng)在房?jī)r(jià)上漲區(qū)間減少對(duì)公積金的調(diào)整動(dòng)作，穩(wěn)定預(yù)期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，公積金“新政”，本意在刺激購(gòu)房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需得以平衡。公積金貸款占購(gòu)房貸款比例較小，其本身不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時(shí)，樓市調(diào)控政策尚未見(jiàn)絲毫松動(dòng)的跡象，短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來(lái)投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流。