以租代售私家農場旅游地產

　　三大“變種”小產權房曲線入市

　　記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專家指出，應盡快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地入市潮，建議有關部門盡早出臺清理整頓方案，明確農地流轉相關制度。

　　“以租代售”：宅基地上興建會員制養老中心

　　“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價18萬。”這是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告記者調查發現，這里正在“以租代售”小產權房，價格從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”只是個幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個居民小區。

　　走在“養老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負責房屋銷售的養老中心劉經理說，目前正在出售的為第3期，養老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經全部賣出，三期也剩得不多了。

　　記者在現場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價60萬元。

　　購買這里的房屋后，與養老中心簽訂“入住協議”，類似長期租賃協議。記者注意到，協議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這里的住戶孫某說“這純粹是規避政策風險，買房后誰住根本沒有人管。”

　　“協議規定了入住年限和價格，還有大家最關心的拆遷問題。協議規定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經理說。

　　在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設的養老公寓已經售罄。

　　銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養老產業園性質，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷，拆遷補償歸買房者。

　　“伊舍小鎮”在房地產網站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完，約有1000多套養老房屋“如果你需要，可以留下電話號碼，待二期開盤時我們會通知你。”

　　會員協議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。

　　一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發建設的，產權歸屬村里。購房者經認購后可享受當地榮譽村民待遇，給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證，大可不必擔心產權。

　　據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。

　　“私家農場”：農地里長出生態大棚“50年不變”

　　如果說“養老公寓”主要占用的是農村集體建設用地，那么一些農村打著“生態大棚”的名義變相對外出售小產權房，則已經侵占了農用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農場”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。

　　“旅順北路生態莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小產權房。”順著《大連晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個大棚旁都有一座獨棟住房，屋內面積大約70平方米，還帶一個半地下室。

　　負責銷售的村民王經理說，這不是小產權房，我們不銷售產權，只對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業戶。

　　王經理說，這里原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現在建了70多套大棚，是村里開發的項目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光了”。

　　王經理指著旁邊的另一片山坡說，那邊馬上要建設二期，100套。“這個項目叫大連綠色田園生態園，是經過審批的，以設施農業立項，等通過農業部門驗收后，您就可以把地下室(農具房)打通采光，就是一間很不錯的影音棋牌室。”

　　在旅順北路沿途，這樣的“生態農莊”隨處可見。有房產經紀發帖稱，長城科聯種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價格85萬元，合4250元每平方米，產權為使用權。

　　早在2009年4月，北京市國土資源局已下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，對于變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責，當年一些項目被拆除。然而，時至今天，北京郊區的“生態農莊”有增無減，甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區馬房鎮等地，記者發現了多家在售的“私人農場”，價格從13萬元至30萬元不等。

　　“旅游地產”：景區生態林地遭到別墅蠶食

　　記者發現，隨著相關部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生態地、承包林地、景區周邊等建設開發并沒有嚴格禁止，一些開發商通過打擦邊球的方式開發所謂的“旅游地產”，建設“分時度假村”，對林地和具有生態保護功能的山坡地形成威脅。

　　江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區和南山竹海景區，處于丘陵地帶，周邊生態環境良好。茶場不僅生產茶葉，也是鄉村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發現在茶場一邊坡地上，出現了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場面鋪排。

　　當地旅游部門知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為旅游業配套的賓館項目報的，老板一直想對外銷售。“溧陽市的農村旅游項目近年來出現了不少這類商業地產，我們都叫它‘田園地產’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說。”

　　在北京市昌平區棋盤山景區，流村鎮瓦窯村的小產權別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產權別墅，銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風景區配套功能設施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區內，不會搞新的建設，拆遷的概率非常小。”

　　密云云佛山黃坨子村小產權項目銷售人員相小姐告訴記者：“項目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可選余地不多；二期建設的是小木屋，96套，已經售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年使用權。”記者在遼寧省大連市大黑石村，也看見了成片的小產權別墅，當地村民稱別墅占地均為村里的“山坡地”。