8月2日，地產股開盤后快速走低。午后開盤，地產股繼續瘋狂殺跌，“招保萬金”四大龍頭股盤中跌幅一度超過9%，市場恐慌情緒加劇，深成指擊穿9000點關口，再創調整新低。截至8月2日收盤，萬科A(000002.SZ)跌幅達6.75%，保利地產(600048.SH)跌幅達9.17%，招商地產(000024.SZ)跌幅達9.81%

　　擔憂源自于一個業內廣泛播散的傳聞：商品房預售制度可能取消。但當日晚些時候，來自住建部新聞處的消息說，取消預售制度是一個謠言。

　　然而，取消商品房預售制度的傳聞，并非空穴來風。據接近住建部的知情人士向本報透露，包括住建部在內的有關部門，正在研究評估取消預售制度帶來的影響。而取消預售制度，正是專家建議中央加大房地產調控力度的備選方案之一。住建部也在評估和研究取消預售制度對市場帶來的影響，和政策推出的時機。

　　該人士認為，短期內立即推出該政策的可能性不大，相比之下，更大面積推廣房產稅的條件反而更成熟。

　　7月31日，中共中央政治局提出“堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，切實防止房價反彈”的要求，直接粉碎了放松調控的愿望，剩下的就是，要不要以及如何加大調控的選擇。

　　此時，國務院派往16省(市)的8個樓市督查組，就吸引了所有房地產從業人員的目光。一位業內資深人士根據過往的慣例分析，國務院督查組預計會在8月10日前結束對16個省市的督查調研，之后，各督查組寫出各自的調查報告，匯總到住建部，再形成一份綜合報告，遞交國務院。

　　督查的第一步

　　根據7月24日國務院辦公廳的通知，7月下旬開始，國務院派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查，每個督查組由一位副部長級領導帶隊。督查成員來自發改委、國土部、住建部、財政部、銀監會、央行等部委。它們是房地產調控部際聯系會議的組成部門。

　　此次督查的重點是檢查住房限購措施執行情況，差別化住房信貸政策執行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執行和征管情況。

　　上海的反應最為敏感。幾乎就在國務院督查組抵達上海的同時，7月27日上海市政府辦公廳發出了《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》，重申了嚴格執行房地產調控的若干要求。

　　國務院督查風暴：樓市調控抉擇時刻

　　7月31日，國務院派赴北京、由國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組，召開了座談會。此前，督查組到保利“春天里”等項目進行了實地調研。據知情人士透露，督查組調研的內容，主要是項目銷售情況，有沒有漲價，如果有，漲價的原因是什么等等。

　　7月31日上午，督查組約談了部分專家、學者，下午約談了經紀公司和代理機構的代表。8月1日，一位參與座談會的業內人士向本報透露，督查組主要詢問了當前北京的市場狀況，房價走勢和交易量；各機構對市場的判斷及調控建議。

　　該業內人士告訴本報，參于座談會的業內人士普遍稱宏觀調控政策取得明顯效果，盡管市場成交量回暖，但不會出現暴漲。提及對調控政策的建議時，部分經紀機構希望調控能有所放松，尤其是放松對改善性需求的限制。有人呼吁應允許多套房持有者賣完手中的房子后，還有資格購買。

　　8月1日，北京市委書記郭金龍，市委副書記、代市長、市政協主席王安順和國土資源部副部長胡存智率領的國務院落實房地產市場調控政策督查組進行了座談。

　　據北京日報報道，郭金龍表示，北京市的調控工作取得了明顯成效：房價“穩中有降”勢頭明顯；投資和投機性需求被有效擠出。

　　8月1日同一天，北京市建委約談了部分開發商。據知情人士透露，座談會上，北京市建委表示，將在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督，必須使北京房價合理回歸。

　　參與座談的開發商對此的理解是，申領預售證的項目，若超出區域內同類樓盤的某個價格系數，將很難取得預售許可證。這實際上是在預售證環節對房價進行干預。另據透露，北京將暫停熱點區域的土地出讓。

　　很顯然，督查組的調研成果，有可能成為影響房地產調控走向的關鍵一步。但關于當前房地產市場運行情況的解讀，業內存在較大分歧。

　　房價反彈的壓力

　　以北京為例。從統計數據上看，調控確實“取得了明顯成效”。北京市住建委提供的數據顯示，上半年全市新建住宅成交均價20481元/平方米，同比下降9.2%。7月以來為20773元/平方米，比6月下降3.1%，較去年同期下降8.4%。首次購房比重在90%以上。

　　然而，房價下降的統計數據，與買房人的實際感受有所差距，官方數據也和民間數據呈現出差異性。

　　中原地產提供的數據顯示，7月內，北京簽約套數前35位的商品房項目中，有9個樓盤銷售均價為歷史最高，占比達25.7%，并且有26個樓盤的成交價格漲幅環比超過5%，占比約為3/4。眾多樓盤醞釀漲價。不少買房人是在一片“漲聲”中倉促入市。二手房則更為瘋狂。

　　但是，參與座談的前述業內人士直言，沒人愿意在國務院督查組面前渲染漲價的氣氛，都異口同聲稱調控效果明顯。

　　與此同時，2011年以來從市場消失的地王重新出現在人們的視野。7月10日，民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件拿下北京萬柳地塊，折合樓面價超4萬元/平方米，刷新了全國住宅類地塊的紀錄。

　　在其他城市，久違的地王也次第登臺。上海從去年下半年出讓的土地，很少出現溢價，但今年上半年成交的49幅經營性用地中，有溢價的土地共計16幅，占比約為32.7%，其中6月份溢價最高的更是達到435%。

　　6月份以來，恐慌性入市的購房者逐漸增多。正如國務院總理7月7日在常州視察時所說，“群眾普遍擔心房價反彈”。

　　危險的征兆？

　　下一步加碼的調控政策會出臺么？地方政府并不希望中央層面出臺更嚴厲的政策。

　　7月23日，南京市對外發布《市政府關于進一步擴大內需拉動消費的若干意見》，提出鼓勵首次置業，對住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持，積極支持人才住房消費等舉措，被外界視為松綁調控。

　　南京市副市長陸冰最近在回答國務院督查組問題時說，南京樓市正常的交易量每天在300套左右，2008年調控時每天交易量不足50套，年底財政出現負增長，“這種起落是我們不希望看到的。房地產關聯度高，房價大起不行——會累積泡沫，催生投機投資，但大落也不現實。”

　　自2011年下半年以來，不斷傳出有些地方“微調”的消息。人們關心的是，新的調控政策是否會在督查報告遞交隨后到來？

　　21世紀不動產分析師粟日認為，國家是否會出臺新的政策，預計還是要看9月以后的市場情況。北京中原地產研究部總監張大偉表示，如果樓市反彈過度，很可能導致調控再度加碼。

　　如果出臺新的調控政策，中央會有什么樣的選擇？業內人士稱，有兩記可能的重拳能用，一個是業內討論已久的房產稅，推廣到更多的城市，且稅率有可能大幅提高；另一個就是取消商品房預售制度。

　　7月23日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房發展(2012年中)報告》建議，在目前開發商商品房庫存量較大的條件下適時取消期房預售制度，有利于控制開發商資金鏈促其快建快銷。

　　2005年時，央行有關部門也曾建議取消商品房預售制度。華遠地產董事長任志強、世聯地產董事長陳勁松等表示反對，理由也是此舉會引發房價大漲。

　　但是，粟日認為，取消預售制與房價上漲，并不存在必然的邏輯關系。美國等成熟經濟體，多是采用現房銷售。另一位業內資深人士也表示，取消商品房預售制，對開發商的資金要求是大大提高了，一批沒有實力的中小開發商可能會倒閉，市場集中度會增加，但大的開發商收購這些中小開發商后，總體供應量不會發生太大的改變。只要繼續實行限購限貸，取消預售制，并不會引發房價大漲。