編者按 近一段時期以來不斷增多的業主維權糾紛，引起了社會各界的廣泛關注。由于一些業主維權，出于擴大事態、引起輿論關注的目的，不惜采取了極端手段，這些維權行為于是被某些人冠之以“房鬧”惡名。誠然，市場經濟應當講究契約精神，不應無理取鬧，但前提是這必須是真正的市場經濟。如果前提不成立，據此得出的結論自然也難以立足。基于此，對于愈演愈烈的業主維權糾紛，我們應當理性審視，辯證看待，以建設性態度分析和解決問題，而不要不加分析、不分青紅皂白地簡單斥之為“違背契約精神”。今天刊登的這組報道，意在通過分析，幫助人們更全面地看待業主維權現象。

業內通常將已購房的老業主，由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿，而發生的集體與房地產開發商鬧事的行為，稱為“房鬧”。一段時間以來，寧波、杭州等地都出現了大大小小的“房鬧”事件，近來更是有愈演愈烈之勢。業主們有的要求退房，有的要求補償差價，還有的以房子已經低于成本價為由質疑房產質量。“房鬧”為什么會出現？“房鬧”究竟是缺失契約精神的無理取鬧，還是想借非常規手段來實現合理訴求？相關部門是否應該制定協調機制，為房地產市場上的各種糾紛尋求長效化解之道？就相關問題，記者邀請中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強，請他發表看法。

　　記者：為什么會出現“房鬧”？“房鬧”產生的根源是什么？有否制度上的缺陷？

　　陳國強：由于房價下跌，引起了已購房業主不滿，而集體與地產開發商鬧事，這只是表面的原因。“房鬧”出現的更深層原因我認為有兩個：一是跟目前住房的銷售制度有關。目前“房鬧”絕大多數發生在期房銷售中，如果是現房銷售，一手交錢一手交房，錢房兩訖，也就沒有理由鬧。二手房交易就沒有“房鬧”現象。二是風險意識淡薄。過去一些年，房地產市場繁榮，房價只漲不跌，房地產市場參與各方形成思維慣性，購房者對房價下跌沒有思想準備。

　　至于說“房鬧”事件背后或有居心叵測者推波助瀾，甚至暗中指使，以達到借業主鬧事而綁架政府調控的目的，我個人認為這種可能性很小，這只是一些人的分析推測，沒有證據證明。

　　記者：“房鬧”會影響調控政策嗎？有評論說目前杭州之所以成為“房鬧”事件比較突出的城市，主要是因為杭州新房打折力度明顯高于其他城市。這是不是也說明“房鬧”事件高發的地方此前房價非理性上漲也比較嚴重，是更需要堅持調控不放松的城市？房價是否已經進入膠著狀態？

　　陳國強：杭州之所以成為“房鬧”事件比較突出的城市，主要是因為杭州新房價格波動明顯高于其他城市，這也是“房鬧”高發區的一個共同特點。在杭州，六折、七折出售的房產項目并不罕見。

　　至于接下去的房價走勢，則取決于開發商的資金狀況：如果開發商的資金壓力不大，肯定不愿意讓利，價格就不會出現較大下降；如果開發商的資金壓力大，也只能選擇以價換量，降價促銷爭取資金回流。具體到每個開發商的不同項目，則還取決于開發商對政策的判斷和營銷策略以及項目的盈利空間。總的來看，調控的效果正在顯現，但遠遠沒有到位，沒有達到總理提出的目標。

　　記者：“房鬧”究竟是毫無契約精神的無理取鬧，還是想借非常規手段來實現合理訴求？由于購房者在議價方面處于先天的弱勢地位，在住房銷售的格式文本中，有否霸王條款之嫌？

　　陳國強：“房鬧”的本質還是為了利益或權益。在市場經濟的環境下，買任何一樣東西都要承擔價格波動的風險，房子也不例外，從這一點來說，“房鬧”是缺乏契約精神的，是不合法的。但是，考慮到在不長的時間內，購房者所購買的房子還僅僅是一紙合同，就損失數十萬元的血汗錢，而且所繳納房款中的大部分還是銀行貸款，要承擔貸款利息，確實難以承受，“房鬧”又值得同情。“房鬧”合情不合法。

　　在前一段時間房地產價格上漲、一房難求時，開放商處于強勢，不排除個別開發商的售房合同中有霸王條款存在，但是，房產合同都是標準的范本合同，開發商自由發揮的余地有限。

　　記者：為了今日的購房者不成為明日的“房鬧”，您給準購房者什么建議？相關部門又應該從哪些方面圍堵制度上的漏洞？對購房者的合理訴求，應該從哪些方面尋求雙方都可以接受的調節方案？相關管理部門應制定哪些協調機制，為未來房地產市場上的各種糾紛尋求長效化解之道？

　　陳國強：解決“房鬧”的協調機制，目前看還沒有成型的辦法，“房鬧”的訴求能否得到補償或者安撫，則取決于政府、開發商和“房鬧”三者的利益博弈，看誰能讓步。開發商的態度一般不會主動讓步，畢竟誰也不愿意吐出到嘴的“肥肉”。但也有補償的，如2011年12月，上海星河灣集團宣布旗下兩個項目下調售價后，就同時宣布拿出6億元對此前購房的老業主補償差價。

　　為了今后新的購房者不淪為“房鬧”，管理者、開發商和購房者可以從不同的角度采取相應的措施加以預防。從短期來看，在商品房預售中就應該把風險明明白白地告訴購房者，在預售處的顯要位置張貼風險提示，在購房合同中增加相應的條款，白紙黑字、準確無誤地約定一旦出現糾紛的解決辦法和途徑，明確買賣雙方各自承擔的責任。從中期看，全社會包括媒體要加大宣傳力度，強化風險意識和契約精神。從長期看，應該堅持住宅產業化的發展方向，逐步加大成品房銷售的比例，待時機成熟后，取消預售房制度，代之以成品房銷售。