無物業(yè)小區(qū)，如何破解管理難題

　　物業(yè)撤離通告

　　今年5月，三明市三元區(qū)文筆花園小區(qū)原物業(yè)——綠源物業(yè)有限公司一邊幫居民代收水費(fèi)，一邊欠繳供水公司水費(fèi)40萬余元一事曾鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，小區(qū)居民一度面臨被拆除水表的局面。而這僅僅是一個開端。記者了解到，從4月份起，綠源物業(yè)有限公司在三明承包的十幾個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)點(diǎn)，在幾個月內(nèi)紛紛撤離。

　　三明市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會會長王宏告訴記者，最近幾年來，已有多家物業(yè)公司從新建小區(qū)里退出，而10年以上的老舊小區(qū)里，50%以上根本就沒有物業(yè)管理，因此，衛(wèi)生、治安、停車、電梯安全等一系列問題正困擾著這些沒有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)居民。

　　“為了搶車位和衛(wèi)生問題，今年我們小區(qū)里發(fā)生了好幾起沖突，雙方都動了手。”梅列區(qū)徐碧街道一社區(qū)居委會主任無奈地說。

物業(yè)撤離通告

物業(yè)公司為何撤走

　　物業(yè)管理公司為何撤走？其中一個重要原因便是收費(fèi)問題。

　　記者從三明市物價局了解到，三明市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2010年制訂的，按照服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)共分為3級，其中最高等級的指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.3元。

　　“物業(yè)公司在運(yùn)營過程中，人工成本占了60%-70%。5年過去了，三明市最低工資由700元漲到了1230元，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒有提高。部分小區(qū)還是每平方米0.4元、0.6元的收費(fèi)價格，物業(yè)公司想提價，業(yè)主們不干。”王宏坦言，因為物業(yè)管理成本上升太快，不少物業(yè)公司無利可圖。一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳情況不理想，部分業(yè)主長期欠繳、拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司沒辦法正常運(yùn)營。如今，三明不少物業(yè)公司為了節(jié)約成本，只能聘用老年人當(dāng)門衛(wèi)，根本無力承擔(dān)小區(qū)的日常管理。

　　業(yè)主對此也頗有微詞。“我們每季度按照標(biāo)準(zhǔn)繳納300多元的物業(yè)費(fèi)，可除了有人收收垃圾和兩位老人看門外，其他什么也沒享受到。”家住梅列區(qū)雙園新村的高女士說。

　　其次，在選擇物業(yè)公司的招投標(biāo)環(huán)節(jié)、物業(yè)承接查驗環(huán)節(jié)上，缺乏必要的監(jiān)管。三明市房屋權(quán)屬登記中心工作人員告訴記者，這兩項工作基本沒有人管。在三明，監(jiān)管物業(yè)服務(wù)的職責(zé)歸屬于市住建局房地產(chǎn)業(yè)科，但現(xiàn)實情況是，該科室僅有的幾個工作人員工作重心主要放在房地產(chǎn)開發(fā)上，根本無暇顧及物業(yè)問題。監(jiān)管缺失的后果便是物業(yè)公司參差不齊，有些低質(zhì)的公司進(jìn)駐小區(qū)后，進(jìn)一步加劇了與業(yè)主的矛盾。

物業(yè)管理難題怎么解

　　物業(yè)公司與業(yè)主相互不滿，矛盾重重，給小區(qū)日常管理帶來不少麻煩，而且形成了惡性循環(huán)：物業(yè)公司收不齊錢，人工成本又逐年攀升，因此，只能縮減服務(wù)人員，降低服務(wù)品質(zhì)；而物業(yè)服務(wù)品質(zhì)降低后，業(yè)主對物業(yè)公司更加不滿意，物業(yè)費(fèi)就更難收齊，最后兩敗俱傷。

　　按慣例，新入住的商品房小區(qū)物業(yè)作為前期物業(yè)，是開發(fā)商選定的。一般3年左右，入住人數(shù)達(dá)到一定比例后成立業(yè)主委員會，可以由業(yè)主聘請物業(yè)公司，業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同。這時物業(yè)公司若不履行服務(wù)合同，業(yè)主可以終止合同，或向法院起訴。如果業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也可向法院起訴。

　　但相當(dāng)一部分業(yè)主并不知業(yè)委會是如何產(chǎn)生的，物業(yè)是如何入選的。“物業(yè)都是政府定的，又不是業(yè)主們選的，矛盾是必然的。”網(wǎng)友黃小姐的觀點(diǎn)得到不少人的呼應(yīng)。

　　王宏認(rèn)為，首先，物業(yè)管理牽涉多個部門，住建局難以承擔(dān)監(jiān)管職責(zé)，建議由市政府名義出文，制定規(guī)范性文件，規(guī)范物業(yè)公司、業(yè)主委員會等相關(guān)主體的責(zé)權(quán)。條件成熟情況下，可考慮成立專門機(jī)構(gòu)（類似物業(yè)管理中心）進(jìn)行監(jiān)管，確保進(jìn)駐物業(yè)公司的質(zhì)量。其次，目前三明市物業(yè)服務(wù)協(xié)議偏于簡單，訂立新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。可根據(jù)更具體、細(xì)化的服務(wù)，由物價局、物業(yè)協(xié)會、大型物業(yè)公司等進(jìn)行聯(lián)合公開測算，制定相應(yīng)的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會自主選擇服務(wù)等級。此外，要打通業(yè)主和物業(yè)公司的溝通渠道，確保業(yè)主的意見和建議能及時反饋到物業(yè)公司，減少不必要的矛盾，推動物業(yè)管理有序發(fā)展，共同構(gòu)建和諧小區(qū)。