簽完購房合同，房子就屬于你嗎？

來源:法制日報 2025-05-17 17:01 http://www.413629.com/

　　現(xiàn)款支付，手持房屋買賣合同，房子可能依然“不屬于你”？近日，河南省澠池縣人民法院就審結(jié)了這樣一起案件。

　　2021年9月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司名下401號房產(chǎn)，并支付了房款382654元。隨后，房地產(chǎn)公司到房管部門將《商品房買賣合同》備案登記在張某名下。

　　2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定張某以30萬元將401號房產(chǎn)賣給李某。后李某向張某支付購房款25萬元，剩余5萬元約定交鑰匙時付清。2024年5月，法院依據(jù)案外人（張某債權(quán)人）執(zhí)行申請，裁定預(yù)查封401號房產(chǎn)。李某遂訴至澠池縣法院，要求撤銷上述執(zhí)行裁定書并判決案涉房產(chǎn)為自己的合法財產(chǎn)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為李某就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。本案中，某房地產(chǎn)公司和張某簽訂《商品房買賣合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》均合法有效，但是僅具有債權(quán)效力，不具有導(dǎo)致物權(quán)變動的法律效果，李某和張某均未辦理不動產(chǎn)變更登記，未取得物權(quán)。現(xiàn)案涉房屋已被法院依據(jù)生效判決預(yù)查封，李某不能基于與張某的《房屋買賣協(xié)議》對抗法院的生效判決，故李某就案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院依法駁回了李某的訴訟請求。

　　“簽了房屋買賣合同，房子為何不是我的？”針對李某的疑問，承辦法官解釋說，合同效力與物權(quán)效力存在本質(zhì)區(qū)別。合同效力是基于當(dāng)事人意思自治形成的債權(quán)關(guān)系，合同一旦成立且符合法定生效要件，當(dāng)事人之間就產(chǎn)生了請求對方履行合同義務(wù)的權(quán)利。張某與李某簽訂協(xié)議后，李某有權(quán)依據(jù)合同要求張某協(xié)助完成過戶。而物權(quán)效力則以登記為公示手段，直接決定物權(quán)歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過戶登記前，房屋的所有權(quán)仍不屬于李某。本案中案涉房屋在執(zhí)行中被預(yù)查封，此時李某已不能直接主張房屋所有權(quán)，雖然張某和李某的買賣合同合法有效，但是未辦理過戶登記，因此房子并不屬于李某所有。李某只能依據(jù)有效合同向張某主張違約責(zé)任，要求賠償損失。

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