律師解讀“共有產(chǎn)權房”：供應、持有和轉讓等均將受限
近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，并向社會公開征求意見。未來，北京市新入市銷售的自住房將被新的共有產(chǎn)權住房替代。律師解讀分析，共有產(chǎn)權房由購房人和政府共同持有產(chǎn)權，其供應、持有和轉讓等環(huán)節(jié)均受到限制，體現(xiàn)政策性住房的保障功能。
“共有產(chǎn)權房”由購房人和政府共同持有產(chǎn)權備受關注，未來出租出售等收益雙方如何分配？購房人只有部分產(chǎn)權，哪些環(huán)節(jié)可能受到限制？
北京諾恒律師事務所律師鄧亮認為，共有產(chǎn)權住房是政府與購房人按份額共同享有所有權的政策性商品住房，意在滿足居住需求，遏制投機行為。從法律角度看：
首先，政府與購房人按份享有共有產(chǎn)權住房的所有權。
根據(jù)《中華人民共和國物權法》，所有權人依法對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利，政府與購房人按照各自份額享有共有產(chǎn)權住房的上述權利。政府提供地價和政策等支持，取得房屋的產(chǎn)權份額。購房人支付其享有產(chǎn)權份額對應的房款，依規(guī)占有和使用共有產(chǎn)權住房。基于按份共有的性質(zhì)，共有產(chǎn)權住房的出租或出售等收益、處分權利，須由按份共用權人依法依約行使。
其次，共有產(chǎn)權住房是政策性商品住房，供應、持有和轉讓等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了保障功能。
其一，供應受限。供應對象為符合共有產(chǎn)權住房購房條件的家庭。
其二，持有受限。購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權后實現(xiàn)退出，或由代持機構回購其所有的產(chǎn)權份額。
其三，轉讓受限。取得共有產(chǎn)權住房不動產(chǎn)權證未滿5年的，原則上不允許轉讓產(chǎn)權份額。取得不動產(chǎn)權證滿5年的，政府可優(yōu)先購買；政府放棄優(yōu)先購買的，符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭可受讓。
最后，細化了相應監(jiān)管措施，遏制投機行為。政策中明確了騙購或不當使用行為的法律責任，比如取消購買資格、騰退住房、支付違約金、禁止一定年限內(nèi)再次購買政策性住房等。
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