有業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商為購房者“墊首付”，將讓購房者、銀行、開發(fā)商三方均面臨一定風(fēng)險。

　　繼深圳、南京部分樓盤打出“一成首付”的促銷噱頭后，滬上已有樓盤跟進。

　　13日下午，位于青浦的旭輝朗悅庭售樓處一位工作人員稱，目前該樓盤在售房源為113平方米和137平方米三房，均價在8500元/平方米，購房者可享受“一成首付”的優(yōu)惠。

　　所謂“一成首付”，該工作人員解釋稱，即購房者付一成首付款，就可簽訂購房合同，剩余部分由開發(fā)商墊付。隨后，購房者憑著足額的首付款發(fā)票，去銀行辦理按揭貸款。在上述手續(xù)完成后，購房者須在雙方約定的期限內(nèi)，將開發(fā)商墊付的那部分首付款返還。

　　至于還款時間，該工作人員稱，具體的還款時間要根據(jù)購房者個人的實際情況，經(jīng)雙方商談后決定，一般在2-3個月。如果是短期，可免利息，如果期限較長，會考慮追加一些利息，但不會超過銀行的基準(zhǔn)利率水平。

　　按現(xiàn)行規(guī)定，首套房貸款首付比例為三成，二套房首付比例為六成。

　　旭輝集團相關(guān)負責(zé)人稱，對該項政策不清楚，要從售樓處了解。

　　面臨信用風(fēng)險

　　上述操作并非沒有風(fēng)險。

　　上述旭輝朗悅庭售樓處工作人員直言，開發(fā)商先行墊付的那部分首付款，開發(fā)商會和購房者訂立專門的合同進行詳細約定，“如果購房者逾期不還，將按合同約定辦，該承擔(dān)違約責(zé)任的需承擔(dān)。”

　　另一業(yè)內(nèi)人士提到，由開發(fā)商墊付部分首付款，購房者在向銀行申請貸款時，可能要承擔(dān)部分信用風(fēng)險。

　　開發(fā)商也可能面臨購房者毀約的情況。

　　滬上某上市房企副總裁說，如果開發(fā)商墊付了20％或50％后，市場發(fā)展了變化，房價大跌，那么購房者就存在不愿還款和不愿還貸的可能。如果購房者停止還貸，銀行可以申請將其名下房產(chǎn)進行拍賣，如果購房者拒絕向開發(fā)商還款，開發(fā)商可以跟進雙方簽訂的還款協(xié)議追索。

　　該副總裁還提到，開發(fā)商這種幫購房者湊齊首付，再去銀行辦理按揭的行為，是不可能告知銀行的，銀行也不可能一一去了解，一旦這種行為的規(guī)模變大，被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行很可能對該開發(fā)商停止一切貸款包括開發(fā)貸，其他銀行也會立即跟進，“這對開發(fā)商是得不償失的。”

　　“首付一成”促銷，并非新鮮事物。滬上某上市房企營銷總監(jiān)稱，這種營銷方法早在上世紀(jì)90年代末，上海樓市中就曾出現(xiàn)過。當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，房子很難賣。

　　此前深圳、南京等地，也出現(xiàn)過開發(fā)商為購房者“墊首付”的情況。

　　多樓盤稱可分期付首付

　　滬上在售樓盤中，與旭輝朗悅庭有類似促銷手法的，還有位于寶山的遠洋7號等。

　　不過，遠洋7號售樓處工作人員稱，購房者“首付一成”即可簽約，剩余部分由開發(fā)商墊付，但購房者需在1-2周內(nèi)將墊付部分返還，然后前往銀行辦理按揭貸款，“我們是因為要求簽約時間短才這樣做的，特殊情況下，還款時間可以延長一下，但三五個月是肯定不行的。”

　　位于嘉定新城的崴廉公館采取的則是先付20萬元就可簽約的辦法，而按其1.7萬元/平方米的均價，首套房首付金額在50萬-60萬元之間。“剩余部分我們可以先墊付，但最多一周內(nèi)購房者須返還，然后去辦按揭貸款。”售樓處人員說，在專門的補充合同上會寫明，如果購房者逾期不還，將按日承擔(dān)一定比例的違約金。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然一些樓盤聲稱還款時間長了不行，但如果是誠意度較高的客戶，在了解了對方情況后，延長至半年也是能談下來的。

　　但某上市房企副總裁認為，遠洋7號、崴廉公館的做法其實就是分期付首付，這在行業(yè)內(nèi)很正常也很普遍，“因為要求的簽約時間短，有些客戶確實短期內(nèi)支付全部首付款有困難，那么樓盤就先成交，而且還款之后再辦按揭，也不存在風(fēng)險和問題。”這與旭輝朗悅庭的“一成首付”不同。

　　據(jù)該副總裁介紹，這種類型的營銷，在墊付方式上，可分為開發(fā)商直接墊付和第三方借貸，并就借貸本身做出書面約定。如果第三方借貸存在免息、低息，那也很容易讓人聯(lián)想到這第三方是否會跟開發(fā)商存在關(guān)聯(lián)。

　　不過，滬上某上市房企營銷總監(jiān)認為，開發(fā)商所稱的購房者延期個三五個月再還清借款，一般購房者是不干的，“三五個月的時間太短，對客戶沒有意義，起碼半年以上才能對客戶有幫助。”在實際操作上，客戶往往會采用拖的辦法，而開發(fā)商因為交易已經(jīng)達成了，也會默許，“實際期限有一年的，甚至還有到交房時候再還的。”
　　開發(fā)商奮力促銷

　　對于“一成首付”卷土重來，上述上市房企營銷總監(jiān)分析，這與當(dāng)下市場行情不好有關(guān)。

　　據(jù)該營銷總監(jiān)稱，如果涉及的是首套房，開發(fā)商墊付兩成后，實際可回籠80％的房款，即便是二套房，也能回籠50％，這總比房子賣不出去強，而且墊付的部分，大多數(shù)買房人也是會還的。

　　上述上市房企副總裁亦稱，這種“一成首付”的做法，其實是除降價以外的另一種營銷手段。它的出現(xiàn)，說明目前有些開發(fā)商的資金還是很緊張，希望能將手上的房子盡快賣出去，由于市場上有買房資格的客戶數(shù)量有限，開發(fā)商只能想方設(shè)法來促銷。

　　在該副總裁看來，開發(fā)商還是應(yīng)該走常規(guī)的降價的路，而不該走有政策風(fēng)險的路。

　　風(fēng)險似乎難以避免。

　　上述上市房企營銷總監(jiān)說，這種類型的墊付，開發(fā)商很少會算利息，而開出的首付款發(fā)票，除了將復(fù)印件交給銀行以便辦理按揭貸款，在購房者將墊付款還清之前，原件是不給購房者的。但按揭貸款辦成后，房子的抵押權(quán)歸銀行所有，由于開發(fā)商參與了房貸申請?zhí)摷傩畔⒌奶峁蘸笕绻霈F(xiàn)購房者不付墊付款的行為，開發(fā)商憑墊付合同，跟購房者打起官司來很難打也很復(fù)雜。