樓市"量價齊跌"普遍上演改善型住房需求升溫

來源:西安晚報 2012-02-03 11:50 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　從2011年初的“新國八條”到“限價令”、“國五條”，從國內一、二線城市直至西安，樓市量價齊跌普遍上演，年末時節調控效果更逐步放大顯現。在嶄新的2012年調控政策延續實施，房產稅的開征也被提上日程。種種跡象表明，2012年房地產行業其發展的復雜性、交疊性較2011年有過之而無不及。在此形勢下，開發企業轉變開發模式，適時推出合適房源或可跑贏2012年樓市。

　　政策或微調

　　由“堵”向 “疏”轉變

　　2010年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央分別于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，連續5次出臺加強和改善房地產市場調控政策，特別是實行了限購、限貸、限價和行政問責等調控措施，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，漲幅逐步回落。從目前中央的一系列信號可以看出，2012年調控政策，尤其是限購政策仍將延續實施。此外，房產稅開征城市范圍有進一步放大趨勢，限購等行政調控將逐步向此讓度，房產稅的開征將成為影響房地產市場發展的另外一項不確定因素。

　　2012年行業政策整體方向難有變化，但存在微調可能，由“堵”向 “疏”轉變。據西安房地產信息網最新發布的《2012西安房地產市場預警報告》顯示，目前西安市常住人口860萬人，主城區人口378萬人，以每戶3.5人計，主城區居民共需108萬套住房。而過去10年間，西安商品房開發量達68萬套，加之10年前的存量公房約100萬套，整體主城區住房量已超過需求總量。

　　調控持續

　　改善型需求漸成主體

　　據西安房地產信息網研究數據顯示，2011年，70—90㎡、90—110㎡、110—130㎡戶型是2011年的三大面積區間段，分別占20.1%、24.1%、17.6%。而與去年相比，2011年住宅面積結構呈現出的最大特征是，110平方米以下各面積段比例紛紛表現為下降趨勢，110平方米以上各面積區間段比例均呈現上揚態勢。2011年住宅單套成交面積106平方米，較2009年及2010年已兩年穩定于99平方米明顯提升，置業“一步到位”趨勢明顯，同時對于未來房產稅的長期影響預期，將進一步加重這一置業心理，2012年三室房源預計將進一步呈現升溫表現。

　　2011年限價對于高端住宅物業尤其是別墅市場銷售影響明顯，2012年或將進一步加劇，市場結構重心將從投資性高檔產品轉為性價比更高的普通住宅。

　　開發模式

　　由粗放型向精細化轉變

　　據了解，2012年，西安將繼續加快推進保障性住房建設，保障性安居工程目標任務初步確定為10.4萬套。其中新建廉租房7600套、經適房1.6萬套、公租房2.8萬套、限價商品房1.74萬套(含舊房改造1萬套)、棚戶區(城中村)改造3.2萬套，新增廉租房租金補貼3000戶。在今年，隨著這些保障性住房的批量上市，其在市場中發揮的作用必將對于開發企業的項目運作方式形成沖擊，促使開發企業從依靠跑量的粗放型產業模式轉變為更精細化的產業模式。

　　隨著房企庫存和資金壓力的不斷增大，房企傳統的粗放式產業模式亟待轉型。業內人士分析認為，此次房地產調控必然導致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場，二是普通住宅的去投資化。房地產融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資，房地產投資將告別“炒房”時代進入理性投資時代。商業地產和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一說，今后我國房地產業的發展將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業都必須重視這個問題，否則將面臨淘汰的危險。他認為，房地產業亟待轉型，應調整供應結構，轉變開發建設模式，推進科技進步和技術創新，拓寬房地產融資渠道和強化企業內部管理。