2012樓市"穩中有進" 將全面進入買方市場

來源:21世紀經濟報道 2012-02-02 11:30 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　與業界普遍悲觀預期不同，中國房地產研究會副會長顧云昌對2012年樓市略為樂觀。顧云昌在接受本報記者專訪時稱，2012年的房地產市場應當是擴大內需、惠及民生、增加有效供應的樓市，大概率是仍然會保持“穩中有進”的態勢。

　　顧云昌就中國目前城市化率推算，中國房地產市場至少還有20年增量的光景。這一點與華遠地產董事長任志強(微博)的說法一致。

　　房地產市場應爭取軟著陸

　　在顧云昌看來，2012年的房地產市場不會像有些經濟學家預測的那樣，出現泡沫破滅，而是會實現軟著陸。

　　國家統計局數據顯示，2011年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%）。

　　顧云昌認為，2011年在嚴厲調控情況下，房地產投資依然增長，2012年房地產投資仍然會保持一定增長，但漲幅會回落。

　　“房地產穩中有進，保障房發揮了很大作用。2011年全國房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%。盡管增速放緩，但仍在正的區間內。”顧云昌稱。

　　顧云昌判斷房地產市場仍會“穩中有進”的另外一個依據是，房地產與宏觀經濟層面是正相關的。“從中央的口徑看，仍然要遏制房價過快上漲。但從2011年調控的情況來看，過快上漲的內動力已經不存在。不管從中央還是地方政府，關鍵口徑上都稱房地產調控不動搖，但影響調控力度的主要在于地方政府，許多地方則已經感受到樓市緊縮對地方財政的影響，他們有其內在需求在執行力度上明緊暗松。”顧云昌說。

　　廣州中山是一個很好的例證。春節長假過后，中山樓市限價令有所松動，但并未按此前相關部門所說的直接取消，而是將限價標準悄然從5800元/平方米提高至6590元/平方米。

　　顧云昌認為，地方政府的內在需求不僅是地方財政問題，還有投資問題。目前還沒有哪個行業可以取代房地產。

　　穩中有進的第三個依據是城市化進程剛至中途。國家統計局給出的數據稱，2011年，中國城市化率為51.27%。“城市化率超過50%，說明2011年城鎮人口比重首次超過農村人口，但與發達國家比較，還并不高。”顧云昌認為，目前的城市化率整好超過一半，勢頭并沒有結束。按照2011年的速度，房地產市場還有20年的增量光景。在這20年中，房地產仍將是事實上的支柱產業。

　　全面進入買方市場

　　中央領導多次強調，要促進房價合理回歸。顧云昌對“合理回歸”的理解是，房地產價格總體回落，居民總體收入提高，從而使得兩者之間差距變小，房價增幅低于收入增幅。

　　顧云昌認為，找尋房地產價格的合理回歸路徑并不容易。2012年房地產調控的重點仍然是構建合理價格體系。只有不同的家庭都能買得起、租得起房子的時候，才能形成合理的價格體系。而保障房、棚戶區改造，本身就是要使價格回歸，形成中低收入家庭價格體系。

　　在房價合理回歸的背景下，房地產商品房市場也將從長期的賣方市場進入真正的買方市場。這其中，庫存壓力已經凸顯。

　　北京中原市場研究部根據目前在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，預期在2012年上半年，全國主要的35個熱點城市供應量將明顯增長，合計潛在供應面積達2.56億平米。按照其中80%為住宅實際可售面積，單套住宅100平米計算，僅今年上半年這35個城市的潛在供應面積就超過200萬套。

　　“供大于求的買方市場出現，將給市場帶來更激烈的競爭，會帶來洗牌和利潤的攤薄。房企應該進行產業布局轉型，向更加多區域發展，從大城市向中小城鎮轉移，從沿海往內地轉移。” 顧云昌認為，開發商應做最壞的打算。不過他認為，2011年房地產調控的主要目標是遏制房價過快上漲，而2012年除了遏制房價反彈以外，還應防止房地產嚴重下滑。他認為，2012年的房地產調控形勢也因此而變得極為復雜。