“綠城現象”只是縮影樓市已經進入“多事之秋”

來源:金融時報 2012-02-01 16:38 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　綠城已進入“多事之秋”。才走出“信托門”和“破產門”，不久前有媒體報道，綠城又陷入“行賄門”。根據綠城集團董事長宋衛平證言，為感謝舟山市原市委書記、浙江省人大常委會原副主任張家盟對舟山綠城項目的支持和幫助，他以每平方米5100余元的價格，將時價超過每平方米1萬元、面積達203平方米的一套杭州春江花月項目的商品房賣給張家盟。紀檢部門出具的價格鑒定顯示，認定張家盟以明顯低于市場購房價的方式收受宋衛平行賄款117.5萬元。

　　“信托門”、“破產門”、“行賄門”……發生在綠城身上的這些“門”，并非綠城所獨有，它所揭開的僅僅是開發商的“冰山一角”；諸多“門”構成的“綠城現象”，昭示的正是樓市進入“多事之秋”的信號。

　　綠城“信托門”凸顯了當前開發商日益嚴峻的融資困境和資金鏈危機。求貸無門的房企，大多不得不一如綠城，走上通過房地產信托融資的道路。據統計，2012年到期兌付的房地產信托規模為1357億元，2013年到期兌付的房地產信托規模為1493億元。2012年全年到期兌付規模為2010年內到期房地產信托總規模的18倍，并且2012年的3月與6月將出現集中兌付高峰。除了房地產信托外，更有開發商取道海外，通過發行海外債，或通過私募基金方式，飲鴆止渴。然而，房地產業超萬億元的負債，正在重壓這個行業。“限購”和“限貸”讓樓市成交量跌入冰點，沒了銷量，類似綠城這樣的房企，只能不停地出售項目，斷臂求生。比如，綠城在去年年底出售資產，合計套現37﹒26億元人民幣后，日前又再次傳出將出售上海天山路寫字樓項目、青島審計局商業項目、溫州鹿城廣場以及北京奧克伍德雅居等4個項目再套現60億元的消息。套現還債需要項目能如愿出手，更需要套現得到的資金能滿足需求。如果像綠城這樣，賣掉第一批項目后，還需要第二次、第三次套現解困，且不談房企有沒有那么多可售的值錢項目，即便可售項目充裕，只要樓市調控政策不變，項目出售也終有山窮水盡之時。

　　如果出售項目后，仍無法改變負現金流狀況，那么，一些房企將不得不像綠城曾經陷入“破產門”一樣，最終走向真正的破產。雖然目前看來，大規模的房企“破產潮”并未出現，但在樓市調控和信貸收緊的雙重壓力下，愈演愈烈的資金鏈危機，將會逼迫更多房企在2012年走向破產。其實，去年底，北京市住建委發文稱有473家房企資質證書在有效期滿后，未依法申請延續或工商營業執照已被注銷，就表明這些房企已拉開了加速消失的序幕。而經濟學家茅于軾不久前也表示，今年非常可能會有大型房地產企業破產。至于去年年底出現的南京一家從事房產開發和建筑行業的企業老總，帶著數億元貸款，一夜之間不知去向以及濟南開發商劉城的跑路事件，更是殘酷地向人們表明，隨著樓市調控的不斷加碼，樓市將不得不面對“不是房企破產，便是老總‘跑路’”的行業亂象。

　　“行賄門”可能是樓市進入“多事之秋”之后的另一個“事故多發地”，那些曾經被樓市輝煌掩蓋的灰色錢權交易，將會因為一些匪夷所思事件的牽連，而一一浮出水面。從綠城“行賄門”所揭示的情形看，官商勾結、互換利益，是潛規則中的重要規則之一。這種潛規則，通過低房價投桃報李、輸送利益，最終為房企牟取不正當利益。其實，類似綠城“行賄門”這樣的事件，在中國樓市并不鮮見。此前媒體報道的諸如“重慶40余房企行賄幾千萬”、“湖北襄樊4家房企巨額行賄被查處”、“深圳房企老板涉嫌行賄被撤廣東政協委員資格”等，都反復表明，“行賄門”并非偶發事件，“房企拿地都行賄”也并非僅僅是戲言。

　　處于風口浪尖的綠城，正在不停地以各種“門”打開樓市“魔盒”，以一個個驚悚的事件撞擊著人們的神經。人們不知道下一個“綠城”會以怎樣的方式登場，但都知道，如果綠城在第二次套現之后再賣一次項目，那么，這將是整個樓市“破產潮”可能出現的重要信號。