龍騰虎躍的農歷新年并未給地產市場帶來些許的新氣象，春節前后，全國地產成交量依舊保持低迷。預計一季度整個的地產成交將創下2008年底以來的新低，繼續收緊的政策和供需雙方的預期變化以及未來經濟形勢的謹慎樂觀將主導今年的地產市場進行深度調整。

　　政策仍將收緊

　　雖然從2011年的地產投資數據看，地產下行的態勢已經進一步確立，而且不少地產公司的業績已經出現明顯拐點，按照地方政府保經濟的邏輯，2012年地產政策期待逐步放松，但我們認為，全年出現明顯放松的可能不大，上半年將依舊保持從緊調控的措施。

　　重點城市的住房信息聯網以及房產稅的試點鞏固擴大有望在上半年進一步明晰，上半年地產市場將加速下行，而下半年地產從緊調控的政策也不會出現方向性的變化。總體來看，經濟可能出現緩慢的下行，但會在可控的范圍內，地產投資的下行可能是緩慢的，商品房市場的冷淡將由保障房和其他政策來對沖，地產市場的降溫將會是趨勢性的，中間出現轉機的可能有限。

　　之所以有這樣的判斷，首先是根據今年特殊的政治經濟形勢判斷，地產調控出現轉折變化的可能不大，即使慢慢放松，傳導至地產的投資和銷售行為也需要兩個季度；其次，雖然有較大的資金壓力，但地產公司也有不同的發展戰略，市場的優勝劣汰在今年也更為明顯，那些資金充裕，發展平衡的地產商將進一步擴大自身的優勢，而銀行、信托公司的資金風險暫時不會馬上爆發出來，其也會采取相應的手段來對沖風險；第三，地產市場經過十余年粗放式的發展，也需要進行內部的優化調整，如何進行分層化的管理，有效針對住宅和投資的需求群體是中國地產市場能否持續健康發展的關鍵。而目前進行的調控正是擠壓過分投資的必要一步，下一步如何引導投資行為還期待更細化的措施。

　　投資增速二季度有望見底

　　從2011年的數據看，全國房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。分東部、中部、西部三個地區來看，數據依然呈現增速回落1-3個百分點的情況；西部地區總投資額依然最低，但增速全年達到了32.8%，高于中部和東部區。

　　從銷售數據看，2011年全國商品房銷售面積同比增長4.9%，增速大幅回落，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業營業用房銷售面積增長12.6%。

　　我們認為，全行業投資增速月度同比數據將在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份當月同比增速在12.5%，預計未來一個季度將出現最低10%以內的同比增速；行業自身投資增速探底也將帶來行業基本面的探底，預計二季度之后基本面、投資數據將逐漸回升。當前是基本面和行業投資筑底過程。預計2012年全年投資增速在15%左右。今年地產投資中保障房的貢獻比例將進一步擴大，除了市場預期的700萬套新開工，上一年后續的投資拉動預計也將會形成5000億元左右的投資規模。

　　地產股內部分化加劇

　　2011年地產板塊整體下跌22%，體現出較好的抗跌性。在細分板塊中，龍頭地產商跌幅最小，2011年板塊整體跌幅為3.31%，保障住房板塊跌幅最大，整體為33.22%。

　　從估值的角度看，經過一年的調整，目前地產股的估值已經充分反映了未來房價下跌20%的風險。截至1月20日，申萬地產股的PE(TTM整體法)為13倍，PB(整體法)為1.93倍，地產板塊整體的估值水平已經低于2008年四季度以來的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地產板塊整體折價45%，其中一線城市地產股折價40%，二三線中小地產股折價超過50%。

　　隨著市場和預期的變化，地產股的估值在不斷走低，只要政策的方向和力度不發生大的變化，那么地產股低估值的狀態不會有根本性的變化。

　　預期2012年政策會有一定的微調，一些被錯殺的地產股可能有較大的反彈壓力，這不僅體現在估值上，而更多體現在實際業績的支撐，2012年地產股內部分化將進一步加劇。我們看好商業地產和龍頭地產公司，商業地產可能是未來地產業受到政策影響較小的一個板塊，而龍頭地產公司憑借強大的資金和分散風險的能力，在緊縮的調控中生存能力更強。