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廈門三大房產(chǎn)代理機構(gòu)共同展望

來源:廈門商報 2012-01-18 16:04 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版
[摘要]2012是不是世界末日暫時未知,但2012中國樓市步入寒冬,卻是大家比較一致的認知,有人說中國房地產(chǎn)即將結(jié)束長達10年的牛市,進入熊市;更有甚者說2012年中國樓市即將崩盤。
  2012是不是世界末日暫時未知,但2012中國樓市步入寒冬,卻是大家比較一致的認知,有人說中國房地產(chǎn)即將結(jié)束長達10年的牛市,進入熊市;更有甚者說2012年中國樓市即將崩盤。是危言聳聽也好,是言之鑿鑿也罷,對廣大老百姓來說,最為關(guān)心的,仍然還是那個問題:房價會不會降?降到我買得起。

  從目前的形勢來看,房價漲勢已經(jīng)得到遏制,且步入下行通道,但由于全球經(jīng)濟形勢存在諸多不確定因素,究竟2012年適不適合買房?什么時候買最好?……這些問題仍然困擾著廣大購房者。

  觀點一

  未來市場U型反轉(zhuǎn)

  立丹行機構(gòu)

  對比2008年市場底部調(diào)整周期13個月來說,2011-2012年宏觀調(diào)控為中長期市場調(diào)整,因此本輪調(diào)整與2008年有較大的差異之處,U型反轉(zhuǎn)機會更大,而非2008年V型快速反轉(zhuǎn)。

  主要基于:1)2012年市場回暖來自政策及外部環(huán)境推動的機會較小,而是從內(nèi)部獲得市場回暖的力量,呈現(xiàn)緩慢調(diào)整恢復。2)目前少量開發(fā)商從“無效觀望”到“有效破冰”的思維轉(zhuǎn)變將帶動更多市場力量參與,在供需博弈中,價格起到關(guān)鍵性作用。而購房者接受2008年快速回暖的市場教訓,將會更理性看待價格,而不是盲目抄底。因此在博弈中所形成的價格臨界區(qū)間將有效拉動需求釋放,實現(xiàn)市場底部緩慢調(diào)整。

  2012年上半年將是價格劇烈調(diào)整期,市場底部周期在3-5個月調(diào)整完畢,進入相對穩(wěn)定供需平衡的下半年。

  觀點二

  未來3個月是淘房好時機

  2012年政策緊縮已成定局,限購等行政性手段短期內(nèi)無法撤出市場,只有財稅替代政策試驗到成熟階段,調(diào)控政策才有可能從行政干預到市場干預轉(zhuǎn)變。因此在這樣的宏觀背景下,市場價格必然隨著交易量速凍而隨之調(diào)整。

  2012年上半年是供需價格博弈的關(guān)鍵時間。從市場大勢及政策走向來綜合分析,樓盤定價會相對理性,價格會適度下調(diào),適合消費者“淘房”,特別是未來3個月將是“淘房”好時機。

  觀點一

  調(diào)控政策將定向放松

  世聯(lián)地產(chǎn)

  2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響,限購城市成交量普遍同比下降,房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會對經(jīng)濟造成系統(tǒng)性的風險。因此,實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點。

  2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松,并逐步完善制度的建設。同時,對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策,為此,當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松,其它的配套政策也將逐步完善。

  預計調(diào)整包括:一是限購政策的調(diào)整;二是限價政策的調(diào)整;三是針對首套房的限貸政策做出調(diào)整;四是保障房更為注重竣工量,保障房制度建設提速;五是房產(chǎn)稅的試點城市和征收范圍將擴大。

  觀點二

  二季度末價格或觸底成功

  2012年上半年市場將進入量價齊跌的階段,隨著經(jīng)濟“軟著陸”的成功,2012年二季度末價格或觸底成功。

  原因在于三方面,一是歐債危機還在加劇,歐洲和美國都需要新一輪量寬。按照目前的趨勢,二季度末美元指數(shù)應該在90附近觸頂回落,從而帶來全球資本市場見底。

  二是中國的經(jīng)濟會在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向,微調(diào)口徑不變,但如果GDP增速低于7%,預計政策放松得更快。這些決定了中國經(jīng)濟會在上半年結(jié)束去庫存期。

  三是房地產(chǎn)行業(yè)在2012年上半年的潛在供應洪峰之后,下半年的潛在供應情況會得到扭轉(zhuǎn),這個去庫存周期與中國經(jīng)濟同步。因此,下半年市場會由于價格下降比較到位促使成交回暖,而成交量的上升會使價格得到支撐,最終促使價格探底成功。

  觀點一

  剛需主力再強化

  城市年輪(中國)機構(gòu)

  據(jù)統(tǒng)計,廈門市已經(jīng)出讓且未推出銷售的住宅總體量高達1152.74萬平方米,其中2012年有望推出銷售的就有約349.20萬平方米,加上當前在售的市場存量343.78萬平方米,2012年市場上可售的住宅體量將達692.98萬平方米。后市競爭相當激烈,其中集美和湖里的形勢最嚴峻。

  2011年的發(fā)展實踐表明廈門樓市剛需數(shù)量巨大,能對樓市形成有效支撐。2012年,樓市調(diào)控向剛需傾斜的力度將不斷加大,如信貸投放的適當傾斜,中小戶型產(chǎn)品的加大供給,稅收優(yōu)惠的區(qū)別對待,限購對象的適當調(diào)整等,都將對剛需客戶的入市產(chǎn)生較大的促進作用。受此影響,剛需客群有望實現(xiàn)持續(xù)的釋放,助推樓市有效回暖。

  觀點二

  上半年存在階段性底部

  2012年之初,銀行放款額度將重新計算,房貸審批會較易通過;本輪調(diào)控已進入價格下行階段,2012年上半年是供需價格博弈的關(guān)鍵時間,部分樓盤還將出現(xiàn)降價促銷行為。該階段新推出項目都將理性定價,從而將形成樓市的階段性底部,成為“淘房”的時機。有意向購房的客戶可早作準備,如遇明顯打折或特價房,可及時跟進。抄底,重在相對底部,不在絕對低點,房價下行或觸底回升過程中,只要符合心理價位,均可出手。

  對開發(fā)企業(yè)而言,在“調(diào)控年、剛需年、回歸年”的大環(huán)境下,也將伴隨著“內(nèi)功年”、“洗牌年”。上半年苦練內(nèi)功,適應市場當前的形勢和未來的發(fā)展,做到產(chǎn)品有品質(zhì),企業(yè)有品牌,下半年就能實現(xiàn)銷售突破。先讓利者就會先贏利,善分工、分享者,就能整合做大。

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