在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下，投機(jī)需求遭到遏制，市場(chǎng)有效需求不斷下滑，成交量持續(xù)走低。然而在這種背景之下，一些大型房企依舊在樓市調(diào)控之年創(chuàng)造出了驚人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，甚至破千億元。而與之形成鮮明對(duì)比的卻是，很多中小型房企為了“保命”，不得不賣(mài)股權(quán)為生。調(diào)控之下，房企幾家歡喜幾家愁。一場(chǎng)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲正在房地產(chǎn)市場(chǎng)上演。

　　大型房企：弱市上揚(yáng) 業(yè)績(jī)攀升

　　樓市調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)走入弱市，成交量迅速萎縮。然而，在行業(yè)不景氣之下，仍有開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，甚至超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　萬(wàn)科、恒大已經(jīng)率先傳來(lái)捷報(bào)。2011年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入為1215.4億元，同比分別上漲20%和12%；恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積1219.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為803.9億元，同比分別增長(zhǎng)54.7%和59.4%。

　　回顧2011年初王石給萬(wàn)科下的死命令：“2011年銷(xiāo)售額不能超過(guò)1400億元”，不難看出，此前王石擔(dān)心的發(fā)展過(guò)快問(wèn)題在樓市調(diào)控這潑冷水之下得到了有效控制。而恒大集團(tuán)這匹樓市黑馬，輕松完成全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)的114.8%。在眾多開(kāi)發(fā)商無(wú)法完成銷(xiāo)售目標(biāo)的情況下，恒大集團(tuán)銷(xiāo)售目標(biāo)的超額完成顯得格外刺眼。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的報(bào)告顯示，緊隨萬(wàn)科、恒大之后的，還有銷(xiāo)售額破七百億的綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)。

　　記者對(duì)比中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的《2011年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50排行榜》和《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售TOP30排行榜》發(fā)現(xiàn)，共有29家房企擁有可比數(shù)據(jù)，而其中22家銷(xiāo)售額同比上升，只有7家呈現(xiàn)同比下滑。

　　顯然，在樓市寒冬里，還是有不少實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商能笑著過(guò)一個(gè)“熱乎乎”的春節(jié)。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)認(rèn)為，萬(wàn)科和恒大等開(kāi)發(fā)商之所以能取得良好業(yè)績(jī)，是憑借高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。“在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，‘快進(jìn)快出’提高效率使企業(yè)有了更大的生存空間。”

　　而走品質(zhì)路線(xiàn)的綠城、富力等企業(yè)則追求品質(zhì)帶來(lái)的高毛利率和土地升值溢價(jià)帶來(lái)的超額利潤(rùn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制，因此業(yè)績(jī)下滑較多。

　　小型房企：不堪重壓 賣(mài)股求生

　　2011年12月，陜西雄獅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6809萬(wàn)元的價(jià)格出售了65%的股權(quán)；青島中潤(rùn)置業(yè)有限公司賣(mài)出100%的股權(quán)，換回6904萬(wàn)元；東福名城(常州)置業(yè)發(fā)展出售52%的股權(quán)，獲得5.2億元……

　　2011年，中小開(kāi)發(fā)商出售股權(quán)的案例不斷，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2011年12月內(nèi)，就出現(xiàn)了22宗房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模股權(quán)交易(交易額超過(guò)千萬(wàn)或股權(quán)變動(dòng)比例超過(guò)10%)，總交易金額達(dá)到103.45億元。而其中的16起，股份變動(dòng)比例超過(guò)了30%。同時(shí)，房企股權(quán)變動(dòng)還出現(xiàn)了向二三線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)，超過(guò)六成集中在部分二三線(xiàn)城市。

　　而縱觀2011年全年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過(guò)124宗，交易金額471.76億，遠(yuǎn)超2010年的84宗165.25億的規(guī)模，同比分別上漲47.6%、185.5%，均創(chuàng)造了歷史新高。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)的掛牌共41宗，其中涉及股權(quán)類(lèi)的交易掛牌達(dá)到了18宗。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，“大部分掛牌企業(yè)都屬于資金缺乏，售股過(guò)冬類(lèi)型”。

　　張大偉認(rèn)為，樓市資金選擇離場(chǎng)的原因在于，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，而且房?jī)r(jià)可能繼續(xù)深跌，特別是未來(lái)6至12個(gè)月的市場(chǎng)趨勢(shì)的不確定性非常大。隨著房地產(chǎn)投資收益的降低和風(fēng)險(xiǎn)的加大，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去，部分外行從房地產(chǎn)中撤資，重歸自己原本利潤(rùn)可觀的主業(yè)。

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為今年樓市調(diào)控將繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件。張大偉認(rèn)為，受此影響，今年開(kāi)發(fā)商出售部分項(xiàng)目或者股權(quán)的交易將會(huì)非常普遍，規(guī)模股權(quán)交易很可能突破千億。

　　房企表現(xiàn)兩極化 市場(chǎng)集中度提升

　　逆市擴(kuò)張向來(lái)是助推企業(yè)低成本發(fā)展壯大的一大利器，而房企兩極化的表現(xiàn)愈發(fā)激活了這場(chǎng)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)上出售股權(quán)和兼并收購(gòu)?fù)瑫r(shí)上演。

　　并購(gòu)案例激增與房企資金鏈緊張不無(wú)相關(guān)，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)實(shí)屬不得已的“斷腕”求生。而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半邊江山。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示包括東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。

　　與此同時(shí)，大型房企也開(kāi)始出手收購(gòu)，逆勢(shì)擴(kuò)張。2011年12月，SOHO中國(guó)動(dòng)用40億元獲得了上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)；首開(kāi)股份獲得了葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%股權(quán)；中航地產(chǎn)花費(fèi)2.18億元收購(gòu)了惠東縣康宏發(fā)展51%的股權(quán)……

　　而這場(chǎng)并購(gòu)潮也讓一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)：在持續(xù)不斷的“大魚(yú)吃小魚(yú)”之下，是否會(huì)出現(xiàn)大型房企的定價(jià)能力增強(qiáng)，從而進(jìn)一步擠壓購(gòu)房者議價(jià)空間的局面？

　　對(duì)此，一些專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大魚(yú)”不大、“小魚(yú)”過(guò)多的現(xiàn)實(shí)，使得在當(dāng)前的兼并速度之下，還難以出現(xiàn)擁有強(qiáng)勢(shì)定價(jià)權(quán)的大型房企。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，“即便是龍頭企業(yè)萬(wàn)科，銷(xiāo)售規(guī)模也不過(guò)只有一千億元，所占的市場(chǎng)份額根本不能決定市場(chǎng)定價(jià)。”

　　對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)中國(guó)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)王書(shū)權(quán)認(rèn)為，從資本和市場(chǎng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度必然要不斷提高，這是一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。而在目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)是“‘小魚(yú)’太多，想吃也吃不完”。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度雖然繼續(xù)提升，但上升幅度已經(jīng)明顯減緩，呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不論是前十強(qiáng)、前二十強(qiáng)，還是前三十強(qiáng)的銷(xiāo)售金額集中度，與2010年相比，增長(zhǎng)均在0.3個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)，而2010年較2009年的增幅則均超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

　　宋丁認(rèn)為，未來(lái)并購(gòu)潮將繼續(xù)蔓延，而大型房企收購(gòu)的股權(quán)背后的項(xiàng)目也將在一定的建設(shè)周期后推向市場(chǎng)，變?yōu)殇N(xiāo)售金額，從而影響市場(chǎng)集中度的變化。（記者 羅宇凡、趙瑞希）