“土地財(cái)政”或許再也難現(xiàn)2010年2.9萬億的“輝煌”。

　　記者綜合中國(guó)指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，全國(guó)130個(gè)城市共錄得土地出讓金1.86萬億，同比減少13%。加上其他未統(tǒng)計(jì)城市，預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)賣地收入同比將縮減兩成（約5000億）至2.4萬億左右。

　　與住宅市場(chǎng)類似，土地市場(chǎng)量的調(diào)整之后，是價(jià)格的調(diào)整。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松向記者表示，預(yù)計(jì)今年樓市調(diào)控仍不放松，樓市低迷及地方償債高峰將倒逼地方政府“割肉”， 土地市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，地價(jià)將出現(xiàn)明顯下跌，其下跌速度將快于房?jī)r(jià)。

　　130城市賣地1.8萬億

　　2011年，受宏觀調(diào)控影響，大部分城市土地收入都出現(xiàn)了明顯下調(diào)，尤其是住宅用地。統(tǒng)計(jì)顯示，130個(gè)城市中，住宅類用地成交額12391.3億元，同比下滑了24%；成交面積同比減少18%，樓面價(jià)也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　自去年三季度開始，流標(biāo)和流拍縈繞在多個(gè)城市的土地市場(chǎng)。中原統(tǒng)計(jì)顯示，2011年130個(gè)城市土地流標(biāo)900宗，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗。總數(shù)相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月，全國(guó)性的樓市調(diào)控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場(chǎng)，這兩個(gè)月土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到了近300宗，其中居住類占到了50%。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示，土地出讓金減少的，絕大部分是一二線城市以及部分三線城市。

　　以北京、上海、廣州為例，去年四季度土地成交極度低迷。11月廣州市共取消了32宗土地的出讓，這些土地多為住宅用地；11月之后，北京先后拿下數(shù)宗長(zhǎng)期掛牌但并未收到報(bào)價(jià)的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗經(jīng)營(yíng)性用地中，僅有兩宗收到報(bào)價(jià)。

　　據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，去年上海共有27幅地塊出讓終止，其中20幅出現(xiàn)在四季度，有14幅為住宅用地。

　　嚴(yán)厲的調(diào)控之下，上海、北京成為僅有的兩個(gè)邁入土地出讓金“千億俱樂部”的城市，去年土地出讓收入分別達(dá)到1205億元和1055億元，但同比仍減少20.4%和35.8%。

　　與此同時(shí)，絕大部分城市也未完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。去年北京共成交59宗住宅用地，面積總計(jì)約687公頃，而北京市全年普通商品住宅供地計(jì)劃為1220公頃，以此計(jì)算，北京供地計(jì)劃的完成率僅為56.3%；上海2011年全年計(jì)劃供地1200萬平方米，成交1031萬平方米，未能完成供地計(jì)劃。

　　廣州供地計(jì)劃更是嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)。2011年廣州土地出讓金全年收入290億元，比年初計(jì)劃“縮水”高達(dá)212.5億元。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究所研究員韓世同分析上述現(xiàn)象時(shí)認(rèn)為，2011年限購(gòu)顯效且調(diào)控依然收緊，這明顯影響了開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期，他們已經(jīng)逐漸減少在熱點(diǎn)城市的投入；信貸規(guī)模收縮，融資困難，開發(fā)商資金吃緊；另外，很多城市土地推出的時(shí)間主要在下半年，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，導(dǎo)致大量土地地價(jià)成交或被迫收回。

　　今年地價(jià)繼續(xù)下跌

　　北京、廣州多位分析人士向記者稱，土地市場(chǎng)如此低迷，根本原因是地價(jià)仍然太高。

　　“土地價(jià)格并未明顯降低，部分土地的起價(jià)過高。”張大偉說，北京等地的全年成交樓面地價(jià)下調(diào)，主要原因是郊區(qū)地塊占比太多，而中心城區(qū)和熱點(diǎn)地塊價(jià)格并未推出或明顯下調(diào)。韓世同也認(rèn)為，廣州去年土地出讓大幅縮水，緣于推地過于集中在廣州南站，而且定價(jià)偏高。

　　為什么地價(jià)去年沒有明顯下降？陳勁松認(rèn)為，由于土地的獲取成本也就是拆遷補(bǔ)償?shù)某杀咎撸€想賺點(diǎn)錢，以至于去年只是土地成交的萎縮，“先是量的萎縮，然后才是降價(jià)，這會(huì)在2012年上半年發(fā)生。”

　　陳勁松表示，今年地價(jià)會(huì)有明顯下滑，或者是付款方式會(huì)有明顯的變化，比如延長(zhǎng)付款時(shí)間或降低利息等。2008年廣東省就出臺(tái)過“兩年后支付地價(jià)”的措施。“這是地方政府唯一能干的事，否則地方政府將步入絕路，因?yàn)榈胤秸?fù)債將進(jìn)入償還期。”

　　審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，我國(guó)地方政府債務(wù)余額達(dá)10.7萬億元，在地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額達(dá)2.5萬億元，而今年地方政府將迎來還債高峰。陳勁松據(jù)此認(rèn)為，2012年地價(jià)下降的幅度將快于房?jī)r(jià)下降的幅度。

　　“土地出讓金收入大減，再加上限購(gòu)限貸造成房地產(chǎn)成交大幅萎縮，2012年的稅收和財(cái)政收入必然會(huì)受很大影響。”韓世同說，這也迫使地方政府必須“割肉”，下調(diào)地價(jià)。韓認(rèn)為，地方不僅要加大供應(yīng)的數(shù)量，還要適當(dāng)調(diào)整土地出讓的起拍價(jià)格，可以采取低價(jià)起拍，同時(shí)設(shè)定保密底價(jià)，以防止土地過低成交。他預(yù)計(jì)今年一季度，就會(huì)有大量適銷對(duì)路的土地上市；而作為“土地財(cái)政”的部分補(bǔ)缺，房產(chǎn)稅也將提上日程。

　　房企分化抄底者眾

　　“地價(jià)還未見底，春節(jié)后再看看。”2011年12月底，華南一位大型開發(fā)商高管對(duì)記者說。據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，隨著土地市場(chǎng)底部的即將到來，多家房企如萬科A（000002）、恒大地產(chǎn)（HK.3333）、龍湖地產(chǎn)（HK.0960）、雅居樂（HK.3383）保利地產(chǎn)（600048）等，正伺機(jī)抄底。

　　這是一些資金充裕的房企。2011年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生劇烈分化。據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，前十大房企市場(chǎng)占有率提升至10.43%，上述公司銷售仍然實(shí)現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)，手里并不缺錢。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)記者表示，保利現(xiàn)在資金很充裕，但集團(tuán)和國(guó)資委要求對(duì)拿地進(jìn)行審慎的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制，因此目前對(duì)土地市場(chǎng)整體仍處觀望。

　　雅居樂主席陳卓林于去年11月的分析師會(huì)議上表示，雅居樂至少在今年2月份之前將停止購(gòu)地，2012年春節(jié)后對(duì)情勢(shì)進(jìn)行再次評(píng)估。

　　萬科、恒大、龍湖對(duì)地價(jià)底部的判斷，也至少是在春節(jié)后。但這也取決于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，“這個(gè)冬天有多長(zhǎng)，春節(jié)后是否會(huì)復(fù)蘇，都是未知數(shù)。”德信資本劉聰說。

　　不過，上海搜房網(wǎng)分析師張萬雨認(rèn)為，拿地是一個(gè)反周期的過程，在市場(chǎng)不好的時(shí)候抄底，可做長(zhǎng)期的戰(zhàn)略儲(chǔ)備。目前有些地塊已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格縮水，如上海趙巷16號(hào)地塊，其樓板價(jià)較同區(qū)域地塊歷史最高紀(jì)錄縮水近6成，對(duì)一些資金鏈不太緊張的房企頗具誘惑。

　　近期港資及外資房企如長(zhǎng)實(shí)、凱德等頻頻出手內(nèi)地土地市場(chǎng)，或許是一個(gè)參照。招商地產(chǎn)（000024）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。