“土地財政”或許再也難現2010年2.9萬億的“輝煌”。

　　記者綜合中國指數研究院、中原地產、世聯地產等機構數據統(tǒng)計顯示，2011年，全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億，同比減少13%。加上其他未統(tǒng)計城市，預計2011年全年，全國賣地收入同比將縮減兩成（約5000億）至2.4萬億左右。

　　與住宅市場類似，土地市場量的調整之后，是價格的調整。世聯地產董事長陳勁松向記者表示，預計今年樓市調控仍不放松，樓市低迷及地方償債高峰將倒逼地方政府“割肉”， 土地市場將繼續(xù)調整，地價將出現明顯下跌，其下跌速度將快于房價。

　　130城市賣地1.8萬億

　　2011年，受宏觀調控影響，大部分城市土地收入都出現了明顯下調，尤其是住宅用地。統(tǒng)計顯示，130個城市中，住宅類用地成交額12391.3億元，同比下滑了24%；成交面積同比減少18%，樓面價也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　自去年三季度開始，流標和流拍縈繞在多個城市的土地市場。中原統(tǒng)計顯示，2011年130個城市土地流標900宗，其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見效，房產交易的低迷傳遞至土地市場，這兩個月土地流標數量達到了近300宗，其中居住類占到了50%。

　　北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉向本報記者表示，土地出讓金減少的，絕大部分是一二線城市以及部分三線城市。

　　以北京、上海、廣州為例，去年四季度土地成交極度低迷。11月廣州市共取消了32宗土地的出讓，這些土地多為住宅用地；11月之后，北京先后拿下數宗長期掛牌但并未收到報價的土地，截至目前，在北京市正在交易的13宗經營性用地中，僅有兩宗收到報價。

　　據上海搜房網統(tǒng)計顯示，去年上海共有27幅地塊出讓終止，其中20幅出現在四季度，有14幅為住宅用地。

　　嚴厲的調控之下，上海、北京成為僅有的兩個邁入土地出讓金“千億俱樂部”的城市，去年土地出讓收入分別達到1205億元和1055億元，但同比仍減少20.4%和35.8%。

　　與此同時，絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。去年北京共成交59宗住宅用地，面積總計約687公頃，而北京市全年普通商品住宅供地計劃為1220公頃，以此計算，北京供地計劃的完成率僅為56.3%；上海2011年全年計劃供地1200萬平方米，成交1031萬平方米，未能完成供地計劃。

　　廣州供地計劃更是嚴重不達標。2011年廣州土地出讓金全年收入290億元，比年初計劃“縮水”高達212.5億元。

　　北大公共經濟研究所研究員韓世同分析上述現象時認為，2011年限購顯效且調控依然收緊，這明顯影響了開發(fā)商的市場預期，他們已經逐漸減少在熱點城市的投入；信貸規(guī)模收縮，融資困難，開發(fā)商資金吃緊；另外，很多城市土地推出的時間主要在下半年，市場已經發(fā)生變化，導致大量土地地價成交或被迫收回。

　　今年地價繼續(xù)下跌

　　北京、廣州多位分析人士向記者稱，土地市場如此低迷，根本原因是地價仍然太高。

　　“土地價格并未明顯降低，部分土地的起價過高。”張大偉說，北京等地的全年成交樓面地價下調，主要原因是郊區(qū)地塊占比太多，而中心城區(qū)和熱點地塊價格并未推出或明顯下調。韓世同也認為，廣州去年土地出讓大幅縮水，緣于推地過于集中在廣州南站，而且定價偏高。

　　為什么地價去年沒有明顯下降？陳勁松認為，由于土地的獲取成本也就是拆遷補償的成本太高，政府還想賺點錢，以至于去年只是土地成交的萎縮，“先是量的萎縮，然后才是降價，這會在2012年上半年發(fā)生。”

　　陳勁松表示，今年地價會有明顯下滑，或者是付款方式會有明顯的變化，比如延長付款時間或降低利息等。2008年廣東省就出臺過“兩年后支付地價”的措施。“這是地方政府唯一能干的事，否則地方政府將步入絕路，因為地方政府負債將進入償還期。”

　　審計署公布的數據顯示，截至2010年底，我國地方政府債務余額達10.7萬億元，在地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額達2.5萬億元，而今年地方政府將迎來還債高峰。陳勁松據此認為，2012年地價下降的幅度將快于房價下降的幅度。

　　“土地出讓金收入大減，再加上限購限貸造成房地產成交大幅萎縮，2012年的稅收和財政收入必然會受很大影響。”韓世同說，這也迫使地方政府必須“割肉”，下調地價。韓認為，地方不僅要加大供應的數量，還要適當調整土地出讓的起拍價格，可以采取低價起拍，同時設定保密底價，以防止土地過低成交。他預計今年一季度，就會有大量適銷對路的土地上市；而作為“土地財政”的部分補缺，房產稅也將提上日程。

　　房企分化抄底者眾

　　“地價還未見底，春節(jié)后再看看。”2011年12月底，華南一位大型開發(fā)商高管對記者說。據本報記者調查，隨著土地市場底部的即將到來，多家房企如萬科A（000002）、恒大地產（HK.3333）、龍湖地產（HK.0960）、雅居樂（HK.3383）保利地產（600048）等，正伺機抄底。

　　這是一些資金充裕的房企。2011年，中國房地產企業(yè)發(fā)生劇烈分化。據中國房產信息集團及中國房地產測評中心聯合發(fā)布的數據，前十大房企市場占有率提升至10.43%，上述公司銷售仍然實現了持續(xù)增長，手里并不缺錢。

　　保利地產內部人士對記者表示，保利現在資金很充裕，但集團和國資委要求對拿地進行審慎的評估和風險控制，因此目前對土地市場整體仍處觀望。

　　雅居樂主席陳卓林于去年11月的分析師會議上表示，雅居樂至少在今年2月份之前將停止購地，2012年春節(jié)后對情勢進行再次評估。

　　萬科、恒大、龍湖對地價底部的判斷，也至少是在春節(jié)后。但這也取決于房價的走勢，“這個冬天有多長，春節(jié)后是否會復蘇，都是未知數。”德信資本劉聰說。

　　不過，上海搜房網分析師張萬雨認為，拿地是一個反周期的過程，在市場不好的時候抄底，可做長期的戰(zhàn)略儲備。目前有些地塊已經出現價格縮水，如上海趙巷16號地塊，其樓板價較同區(qū)域地塊歷史最高紀錄縮水近6成，對一些資金鏈不太緊張的房企頗具誘惑。

　　近期港資及外資房企如長實、凱德等頻頻出手內地土地市場，或許是一個參照。招商地產（000024）、融創(chuàng)中國（1918.HK）去年12月份也曾逆市出手拿地。