房地產業2012年投資策略：房價尋底中的投資機會

來源:金融界 2011-12-31 16:24 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　在房價拐點初現，第三輪調控政策初見成效之時，中央層面的政策全面放松概率不大。12年隨著土地市場的景氣度下降，房價實質性調整的到來，地方政府對政策微調的動力將逐步增強。

　　2012年商品房新增供應面積增速將進入下降通道，同時，預計調控方向不變將使得銷售去化率進一步降低至78%。在潛在供應面積增速下降和銷售去化率持續走低的雙重影響下，我們預計2012年的商品房銷售面積同比增速為-3%。

　　預計2012年上半年開發商的資金危機將更為嚴峻。當更多的小型開發商頂不住資金壓力時，降價潮將從一二線城市向全國蔓延，我們判斷2012年房價在開發商庫存與資金的雙重壓力下房價仍有下行空間。隨著房價的調整，并考慮到地方政府對土地出讓金的依賴，調控力度可能將在三、四季度出現松動，從而帶動銷售回暖，價量達到新的平衡。

　　根據回歸分析，新開工面積累計同比較商品房銷售面積累計同比滯后8個月變化。我們預計2012年新開工面積增速將下滑9%。2012年新開工面積增速的負增長，將帶動施工面積的增速下降，進而使得房地產開發投資的減速增長。因此在經濟大環境和調控政策不出現“黑天鵝”事件的前提下，我們預測2012年房地產行業投資增速為17%，將創近10年以來的新低。

　　我們以平均年齡在30歲的群體作為主力購房人群，未來仍有龐大的剛性需求群體支撐房地產行業的中長期發展，預計高峰期將出現在2015-2020年。考慮到城市化率和人均居住面積的提高，預計未來4年中每年有11億方的新增潛在需求。

　　雖然目前上市房企的存貨壓力高于08年，但是業績鎖定性明顯好于08年，行業集中度進一步提高。11年三季度上市房企凈資產負債率創歷史新高，表明其長期償債能力持續惡化。其中龍頭公司由于負債結構更為合理，短期資金安全。

　　維持板塊增持評級:后期對地產板塊表現最為有利的情況是房價適度調整-政策出現拐點-銷售回暖。目前來看，政策調控已接近底部，但拐點未現。房價出現實質性下跌，從而刺激銷售回暖可能要在明年年中出現。板塊估值已接近08年最低點，但上市房企相比08年具有更強的風險抵抗能力。行業存在階段性的估值修復機會。若后期出現房價實質性下跌，銷售回暖，以及M2見底回升，都將提升市場對政策面以及基本面見底的預期，從而帶來行業的趨勢性投資機會。