立丹行報告稱未來3個月是廈門淘房好時機

來源:東南早報 2011-12-29 17:02 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　近日，廈門立丹行機構·地產研究中心發布《2011年廈門房地產市場年度報告》。報告認為，2011年，在限貸限購基調下，樓市演繹了一曲變奏華章，可稱之為“政策主導下的2011年市場變奏曲”；而2012年，市場期待上演“協奏曲”，定價相對理性，價格會適度下調，未來3個月將是“淘房”好時機。

2011政策主導下的變奏曲

　　2011年廈門樓市跌宕起伏、攝人心魄，在限貸限購基調下，市場演繹了一曲變奏華章。

　　第一季，出臺政策可謂史上最嚴，導致交易迅速觸底。1月28日“新國八條”政策頒布，一線城市在經歷市場內部調整后，交易量明顯得到控制，隨著浙江臺州首個出臺城市限購令后，限購涌向二、三線城市，政策的持續性已經得到印證。而重慶個人住房房產稅開征讓市場更加理性看待本輪調控的力度和深度，同時傳遞出調控持續化信號。第一季商品住宅銷售量達到近3年最低水平， 1-3月份呈現大幅遞減趨勢，可見政策效力立竿見影。

　　第二季，政策效力有所減弱，交易走出觀望。限購限貸政策執行到第二季，效力式微，本地剛需客戶開始介入市場，并使用各種政策擦邊球從觀望到介入，帶動整體銷量上行。第二季度商品住宅成交前10名的樓盤90%分布在島外，總價優勢、新城優勢讓廣大客戶開始紛紛介入，市場淡出觀望。

　　第三季，市場放量大增，島外成交增長使得市場暖流陣陣。第三季商品住宅面積供應119萬平方米，達到同期歷史之最；也是今年供應量最大的一季度。2011年島外市場成交比例大幅增長，占廈門全市七成。對比前兩年的60%左右，今年所表現的島內外市場更顯得涇渭分明。商品住宅銷售面積排行前20個樓盤中，島外就占了16個樓盤。第三季市場可謂“暖流陣陣”，是今年嚴政下最頑強的一季。

　　第四季，政策持續嚴控，觀望驟增，市場進入“冰凍期”。進入第四季度，由于年末限購令延期，首套貸款優惠終止、貸款額度減少等導致年末銷量急轉直下，銷量瞬間結凍，環比第三季度驟減六成。政策壓力持續，新增供應攀升，存量劇增，中長期供應過剩局面導致年末進入新的“價格戰”，價格普降化趨勢將繼續蔓延并影響著明年的市場走勢。

2012年市場期待協奏曲

　　對于后市的判斷，廈門立丹行機構·地產研究中心認為，未來持續嚴控，財稅政策接力調控，市場將經歷U形反轉，未來三個月是“淘房”好時機，有意向購房者可擇機出手。

　　首先，未來政策持續嚴控，行政手段逐漸退出，財稅政策接力，調控基調趨于綿長持久。2011年宏觀調控取得階段性成果，但作為行政強制手段的限購政策依然受到市場的質疑，不可能長期存在。根據12 月9 日召開的中央政治局會議精神，2012 年國家將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，同時，會議提出堅持房價調控政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　其次，未來市場U形反轉，底部周期調整取決于多方力量參與力度。明年上半年將是冰凍期的解凍環節，但這是多方力量集體促成的結果。明年市場回暖來自政策及外部環境推動的機會較小，而是從內部獲得市場回暖的力量，呈現緩慢調整恢復；目前少量開發商從“無效觀望”到“有效破冰”的思維轉變將帶動更多市場力量參與，在供需博弈中，價格起到關鍵性作用，在博弈中所形成的價格臨界區間將有效拉動需求釋放，實現市場底部緩慢調整。因此，明年上半年將是價格劇烈調整期，市場底部周期在3-5個月調整完畢，進入相對穩定供需平衡的下半年。

　　最后，立丹行地產研究中心認為，廈門作為二線城市，盡管受調控影響較小，但在年末也凸顯寒意。在宏觀背景下，市場價格必然隨著交易量速凍而隨之調整。明年上半年將是供需價格博弈的關鍵時間。從市場大勢及政策走向來綜合分析，樓盤定價會相對理性，價格會適度下調，適合消費者“淘房”，有意向買房的消費者可以貨比三家，選擇適合的單位。特別是未來3個月將是“淘房”好時機。