牛刀：房價已無上漲基礎將會跌回2008年

來源:廈門商報 2011-12-29 17:00 http://www.413629.com/ 海峽都市報電子版

　　房地產界最具影響力的獨立評論家牛刀28日現身廈門，在財富論壇上表示，房地產上漲的貨幣與人口兩大要素已不復存在，房價將跌回2008年的水平。

　　空置率高企泡沫大

　　牛刀說，衡量一個國家或地區的房地產市場是否存在泡沫有三個重要指標，除了租售比和房價收入比，還有一個重要指標是房屋的空置率。從國家電網智能化的統計當中，全國660個城市有6540萬套住宅是空的，這么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六個月的電表讀數為零，就是六個月沒有人使用電表。它就告訴我們6540萬套住宅可以供2.6億人居住，也就是說現在這么多的房子，這么多的社會資源，它其實在很多炒家的手上。在上海，普通家庭均擁有兩到三套房子。全國范圍來看，不少公務員除了自住房外，也有著投資性房產。

　　為什么前面數年內房地產調控會“空調”，因為地方政府太依賴土地財政。一旦開征房產稅，就能作為土地出讓金的替代，必將逼出空置房源涌向市場。

　　上漲基礎已缺失

　　為什么2009年、2010年的房價會大幅度上漲？牛刀認為，根源在于2008年底的4萬億元救市措施，4萬億元加上2009年的9萬億元新增貸款，13萬億的貨幣助推了房價。這兩年，央行大幅度回收貨幣，以調整存款準備金率的方式回收貨幣。中國樓市的投機炒作因貨幣超量發行而起，肯定也將以回收貨幣終結。央行多次上調存款準備金率，是主動刺破樓市泡沫的行為，也許比泡沫自己破滅危害要小得多。

　　房價上漲的另一大基礎是人口。牛刀認為，進城人口越來越少，樓市新增面積越來越大，房市已進入供不應求局面。他說，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農民工。這兩大群體需要住房的是3900萬人，按兩人一戶來算，不到2000萬戶。還有每年新增的400多萬大中專畢業生，約合200萬戶。兩項相加共2200萬戶，按90平方米算，共計19.8億平方米，而近幾年僅北京上海廣州深圳四個城市每年新增面積就達8500萬平方米，加上全國其他城市，開發面積不少于20億平方米。只要房價一下降，這些房子全得吐出來，供過于求的局面很快就會形成。從美元走勢來看，美元指數已經聚集了強勁的上漲能量，明年有望站穩81點。多重因素疊加之下，房價將會打回2008年。