一方面高壓限購，一方面交易放量，南京樓市16個月連漲，漲幅超20%的“神話”是如何制造的？

　從今年3月開始，南京房地產市場驟然發燒，當月銷售面積達到103萬平方米。今年前6個月，南京商品房銷售503萬平方米，同比增長40%以上，日均銷售225套。 進入下半年以來，南京商品房銷售逐月放量，許多樓盤是一月一價，甚至要找關系、送禮物才能搶到一個份額。

《第一財經日報》記者國慶期間走訪了南京多個樓盤，在某樓盤巧遇一位“健談”的售樓經理，不料這一番問答，卻問出了樓市限購高壓下的諸多“西洋景”和灰色地帶。

“進里間談”

在某樓盤的售樓部，單價逼近2萬元，一套住宅都在350萬~500萬元之間，別墅都在千萬級以上，并且一口價，無優惠。在售樓部的一角，記者開始了與售樓經理的對話。

“上海房價太貴了，開口就是6萬、8萬的，南京2萬~3萬的價格，還敢問問。外地人買房限購限貸嗎？”記者以上海話問。

“跟你們上海一樣，我們早限購限貸了，但也就說說罷了，辦法總比困難多，辦法是死的，人是活的。”售樓經理熟稔地整理手頭的客戶資料，悄聲回答。

“那怎么辦呢？我們上海好像做不了。”

“如果真想買，你稍等會，進里間談。”

“你們懂的”

在里間的一個洽談室，銷售經理開門見山：“你們懂的，限購限貸，外地人主要是補社保和個人所得稅證明，本地人是要弄到房產部門的證明，名下房產不能超過兩套。這些都有專業機構操作，我們可以代辦。”

“怎么操作法？多少錢能辦好？”記者問。

“社保和個人所得稅證明比較麻煩一點，中介機構要打通社保地稅部門，具體的反正不用你管。個稅起征點是3500元，納稅申報就寫個3550元，補一年的個稅沒多少錢，但麻煩環節多，需要搞定的鏈條多，也有一定的風險。” 銷售經理說，去年就有個地方的地稅干部因此翻船被抓，因為有風險，費用也高一點，一般在3萬~5萬元能搞定。“我們辦的多了，每天都在辦，你盡管放心，辦不好全額退款。”

一個當地人插話，“我有兩套房，如果現在再想在你這買一套的話，是不是只有離婚一個辦法？”

“現在清理行政事業收費了，離婚結婚民政部門都不收80元的證件代辦費，你如果不怕感情受傷，或者出什么意外，想折騰就去折騰，先離婚再結婚。但我們有更簡便的辦法，不要離婚就能辦好。”

“怎么個辦法呢？”記者問。

“只要是花錢能辦的事就不是事。交兩萬塊錢，節后半個月差不多就能辦好，絕對保真。先交一半，辦完所有購房手續后交全款。過去要不了這么久，但今年9月份以來，因為查得緊了一點，估計節后風頭過去了，就能慢慢正常了。”

“博弈的結果”

銷售經理告訴記者，南京比上海要寬松很多，“制度是人定的，也是人在執行。房地產交易市場窗口開證明的，背后管審查把關的，就這幾個人，能一條龍搞定就行。”

為了讓大家相信，售樓經理又開始“講解”背后的原因。

“這也是博弈的結果，哪里有管制，哪里就有反管制的手段；哪里有人審批，哪里就有人尋租。購房準入證明，就像過去開介紹信一樣，都是人開出來的，是人就有辦法。這確實是個灰色地帶，相關部門睜只眼閉只眼，多多少少都有利益在里面。”

“這已是一種商業模式了。今年以來南京賣了7萬~8萬套房，單價都不低，河西一些樓盤均價都在2.5萬元以上，一套房子動輒五六百萬元，怎么可能是首套房呢？”

“市場有多大？我也說不準，但中間滋生的準入的利益鏈，一年至少有幾個億的交易額。把樓市帶旺了，大家掙到錢了，都開心。政府相關部門也睜只眼閉只眼。”該銷售經理透露，有些做得大的中介，光這一塊，一年賺幾千萬，當然這也有風險，有的人做一陣就移民，買個身份出去了。

一個售樓經理，不用任何空洞的理論，卻用娓娓道來的、充滿哲學和經濟學思維的通俗語言，給我們上了一堂生動的關于限購限貸的精彩故事，多位“聽客”相視一笑，原來如此！

10年間，中國房地產市場行政性調控的金牌有48道之多，但房價滾雪球般地漲了10倍，這說明行政性管制只能進一步扭曲市場，沒有有效監管的制度只會滋生和助長尋租行為，加劇市場非理性博弈。

同行一位學者在回來的路上感慨：“市場比管制聰明，百姓比官員聰明，企業比政府聰明，高手在民間；任何有效的政策只有建立在順應市場主體利益的基礎上，才能有效調節市場行為。否則只能扭曲市場，一定會失敗，注定會失敗；哪里有管制和審批，哪里就有腐敗。大到發改委的項目審批，小到房產交易市場窗口開證明，概莫能外。”