在經濟學家的眼中，樓市調控至今效果如何？是不是已經出現了房價的拐點？作為國民經濟的重要產業，2012年到底中國的經濟房地產、貨幣政策以及調控方面有哪些政策的可能？中國房地產市場來年又將走向何方？上周在京舉行的網易經濟學年年會上，前建設部政策研究中心主任陳淮、中國房地產學會副會長陳國強、龍湖集團執行董事兼首席市場官秦力洪、中央財經大學金融學院教授郭田勇對中央政府樓市調控的底線展開了一場熱議。

　　盡管行政性的調整措施并非市場自身的行為，但經濟學家們認為，市場的行為應該有自身的漲跌，一直單邊上漲的中國房地產市場本身也需要一定程度的調整，這本身是市場經濟本身規律性的東西。2012年市場將繼續調整，房價將繼續下行，這是眾多與會經濟學家的共識。

　　前建設部政策研究中心主任陳淮：

　　2012房產政策松緊取決于通脹情況

　　對房地產調控的不放松，本身就是對2011年房地產政策的肯定。配合國民經濟穩定運行的宏觀經濟政策不會放松，假定發生嚴重的通脹，該升息的還要升息，而不論你難受還是不難受，悲觀還是樂觀。這就叫不放松。誰說地方扛不住就會放松調控政策了？誰跟你說樓市調控讓中國的經濟到了不斷下滑的地步？哪有這樣的事，我們別錯誤的估計。

　　首先，世界經濟沒有那么壞。我們想想從09年四季度以來的兩年，包括美國發達國家企業在內的世界五百強企業的微觀效益都在明顯改善，過不下去的是政府，微觀經濟基礎已經在明顯復蘇，他們企業的盈利情況比我們A股市場的上市公司強得多。大家都說發達國家遇到主權債務危機了，但是納斯達克非常抗跌，而中國股市卻是去年全球股市表現最差的，今年更是從2800點跌到2200點，人家企業的盈利狀況在不斷上升，我們企業的盈利狀況在下降。

　　第二，二十世紀九十年代以來，高科技的發展所造就的最新成果，對改變社會、人們的生活、生產狀況的提高效力，其潛力還遠遠沒有發揮出來，更別說發揮殆盡，我們IT發展到今天，在市場的應用也不過是一個手機而已，空間還很大。

　　再看中國國內，2008年的市場因為全球驟然緊縮，我們的出口嚴重受損，在這樣的情況下，我們的確遇到了一些問題。這不是說中央沒有決心把房地產調控好，宏觀調控就是看天穿衣服，現在到了立夏該穿裙子了，他的決策和房地產不是互為因果，房地產只是被動地服從。當時我們必須忍受一定程度的房地產市場的反彈，因為首先得應對金融危機。

　　2012年也是一樣，收緊還是放松房地產政策，取決于通脹是否卷土重來這個根本因素。但需要說明的是，通脹不完全取決于中國內部的經濟形勢，同時也取決于外部的經濟形勢。比如說美國人打伊朗了，或者說伊朗把波斯灣封鎖了，導致全世界因為能源吵架，如果有這些因素，這會比我們預想的影響要大得多。

　　中國房地產學會副會長陳國強：

　　地方政府利用調控降低對房地產的依賴

　　從全國房地產市場的銷售數據來看，前11個月，近9億平米，和去年相比，同比增加將近9%。還有一個重要的數據，新開工面積和施工面積，依然保持在20%以上的增長。所以從這些關鍵數據來看，應該說前11個月的市場表現，不像我們一些媒體渲染的那么低迷、那么軟。我覺得這個是一個基本的判斷。另外一方面，我們結合房價的數據來看，投資已經連續四個月環比負增長。新開工面積，出現連續幾個月的下滑。房價出現停漲，或者說漲幅趨緩。所以說房地產行業下行的態勢非常明顯。今年盡管從成交數據來看，和去年相比，成交金額前十個月和09年持平，但成交面積超過了09年，和2010年相比不相上下。

　　樓市調控影響投資開發，直接影響到地方政府的土地財政。我們的地方政府愿不愿意扛，或者能不能扛得住？大家可能已經注意到，7月份和10月份，上海市市長、北京市市長分別就如何利用調控的機會降低房地產對地方經濟和地方財政的影響表達看法。的確，在利益訴求上，地方和中央有不一樣的地方，但是我們看到北京、上海兩個國內最重要的城市的表態，應該說他們的表態對其他的省市會有一定的示范效應。

　　當然我們也看到，04、05年，上海明確把房地產作為地方經濟的重要支柱產業，這是當時的區域經濟定位，現在已經發生了很大的變化。05年的時候，房地產增加值對上海經濟的貢獻度曾經達到15%，今年前三季度，這個數字已經下滑為8%，當然北京也有相似的情況。應該說，兩市的市長對樓市調控有他們自己的理解，并切實采取了措施。

　　樓市的調控，當然對地方經濟帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現，經濟效益會有所降低。無論北京、上海，GDP的增速在全國處于末端，但是兩個市長都主動降低地方經濟對房地產的依賴程度、地方財政對土地的依賴程度。這表明了我們地方省市在房地產調控中的態度變化，我相信會有更多的城市也會調整這樣的心態，會有新的決策取向，比如如何去“支柱化”，去“房地產”化，去“土地財政”，當然也包括在住房功能上“去投資”。這幾個“去”在未來幾年里將表現得淋漓盡致。

　　龍湖地產執行董事秦力洪：

　　此輪降價是開發商積極主動防御

　　過去兩年，對房地產開發企業而言，恐慌性是非常多的。市場的購買力不是來自投機的需求，也不是來自真正居住需求的放大，相對的，購買是由于看到了房價上升的速度，大量的客戶被迫入市導致成交量的上升，這一部分的購買，其實透支了一部分的消費能力。而今年的調控，通過限購政策改變了市場的供需關系，通過限貸改變了消費者的購買門檻，再加上國內外的經濟形勢不是非常好，所以今年整體是一個四面楚歌的感覺。

　　其實整個行業銷售的下行是在今年3月份，有一些企業是行動得比較早的，比如說恒大、中海，他們在1、2、3月份就開始采取了行動，那時候市場表現比較平穩，還處在10年慣性的狀態，但其實那時候市場轉向的基礎已經存在了。三季度末是一個低位僵持的狀態，從4月份開始，比較主動地加快周轉，已經成為市場的共識、成為大家普遍看到的現象。

　　我們的動作基于兩點：第一，行業有周期，大家都知道。我們知道這一輪的周期，必須要有所作為。第二，是一個供需關系的結果，我們要順承市場的趨勢，提前讓自己立于比較從容的境地。這一輪的價格調整和08年出現的那一輪相比，起因上有很大的區別。08年大部分是受自己經營狀況的逼迫，不動就活不下去了，這一輪，我們覺得大的開發商不是受銷售任務，或者資金鏈的壓迫干這個事情，而是基于未來市場中期的判斷，而是積極主動防御的策略。我們看到中海是市場反應最敏銳的公司之一，還有恒大。我們看到一個大的企業，戰略清晰，經營比較穩妥的話，還是能保持從容的狀態，提前預判市場。這是從微觀的層面，我們對市場應對的一些看法。

　　這仍是一個集中度非常低的市場。我們希望把中間不理性、非市場的因素剔除，通過市場的幾次調控進行脫胎換骨，過程也許會很痛苦，但中國的房地產市場將最終能根據自己的意愿成長。我想有這樣的變化對政府是有利的，對老百姓是有利的，對房地產也是有利的。

　　中央財經大學金融學院教授郭田勇：

　　2012年房價會有明顯下降

　　在中國只要政府下定決心做的事，基本上沒有辦不到的。所以從這點來講，我相信房價在2012年應該有一個明顯的下降。我經常想房價如果真的出現大幅度下跌以后怎么辦？會不會對銀行業產生巨大的沖擊，政府會不會又出臺應對的方案，或者出現手忙腳亂沒有辦法應對的情況，會不會出現大起大落的現象？我們也在分析這個問題。

　　我們也可以揣摩一下中央的心理，我們講調控，主要擔心的是中央調控的決心和底線到底在什么地方？這個是我們在思考的問題。因為大家都很清楚，2008年中央當時要調控房地產，也出臺了不少措施，但是2008年底金融危機以后，隨著宏觀政策的變化，馬上就變了。應該說那一輪中央的調控政策，并沒有堅持下去。所以才導致09年以后，房地產出現了新一輪的上漲。從這次中央經濟會議精神來看，我們覺得中央在房地產上心理承受的底線是非常強的。因為中央經濟會議，提了三件事：一個是穩定增長，一個是調結構，一個是控物價。

　　穩增長，就意味著中央對經濟增長出現一定幅度下滑的容忍度在提高，也就說我們可以有經濟增速，但增速從9%降到8%。當然我們知道房地產業，它的行業標桿性非常強，拉動性非常強，我們從把經濟增速往下降這個角度來看，政府有一定的容忍度。從調結構看，我們可以得出，房價過高不利于經濟結構調整。房價一方面增加了企業的經營成本，企業經營成本大幅度的上升，這導致白領包括創新性的人才的收入在大城市都沒有辦法買房子。這樣從推動整個創新來講，房價過高是不利的。同時對企業來講，房價過高，形成上漲的預期，房地產的上漲就像黑洞一樣，把社會大量的資金流向房地產，導致經濟的畸形發展。所以控制上漲本身是調整經濟結構的組成部分。再說控通脹，貨幣政策一放松通脹就上去了，從控通脹的角度，控制物價一定是對的，房地產調控也會對通脹形成向下壓的效果，而不是向上推。所以從宏觀面來看，以及從經濟基本面來看，我們覺得國家對房地產調控未來將繼續產生效果。